外国人在越南买卖、转让不动产的条件

近年来，越南关于外国人拥有房地产的规定日益明确，既有利于吸引投资，又确保国家安全、社会稳定及市场秩序。以下是根据《2023年住房法》、《2024年土地法》及相关指导性法令整理的截至2025年的最新规定，以问答形式清晰呈现，符合SEO标准。

1. 外国人是否可以在越南拥有不动产？

1.1 外国人是否可以在越南拥有住房？

根据《2023年住房法》（自2024年初起生效），外国组织或个人如符合以下任一条件，即可在越南拥有住房：

• 外资经济组织在越南开展住宅项目建设；

• 其他外国组织，如在越南设立的分支机构、代表处或外国投资基金；

• 获准入境越南的外国个人。

1.2 外国人是否可以在越南购买土地？

《2024年土地法》明确规定，外国人不得以个人名义直接拥有越南的土地使用权。但他们可以拥有与土地相连的住房（如公寓、独栋别墅等），并在规定期限内依法使用土地。外国人只能通过长期租赁土地或向经济组织出资的方式取得土地使用权。

2. 外国人需要满足的具体条件

2.1 根据《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令的通用条件

• 合法身份的证明：

  • 外国个人：需持有效护照，并承诺不享有外交或领事豁免权；

  • 定居海外的越南裔：需提供“越南血统”证明，并在签署交易时持有有效入境印章；

  • 外国组织：必须持有有效的投资许可证或投资注册证书。

2.2 拥有住房的数量限制

• 每栋公寓楼中，外国人或外国组织持有的住宅不得超过30%的总户数；

• 对于独栋住宅（别墅、联排住宅、地块房等）：在相当于一个坊的区域内，最多只能拥有250套住宅。

2.3 房屋所有权期限

• 外国个人：最长期限为50年（自颁发房屋所有权证之日起计算），若有需要并符合法律规定，可续期一次，最长不超过50年。所有权证上需注明期限及续期条件；

• 外国组织：拥有期限取决于其投资许可证的有效期，并在房产所有权证中明确记载。

2.4 限制区域 – 国防与安全敏感区域

外国人不得在涉及国防、安全的敏感区域或可能对规划与安全构成影响的区域内购买不动产。具体限制由政府根据《住房法》和《土地法》另行规定。

3. 外国人在越南买卖、转让不动产的手续

第一步：确认身份和法律条件

• 核实您是否属于《2023年住房法》允许的购房对象；

• 准备材料：有效护照、身份确认文件（如越裔越南人需附相关证明）、投资证书（如为组织）等。

第二步：核查不动产

• 确保所购买的不动产不在限制区域内，所购房产数量不超过法定上限（30%公寓、250套独栋）；

• 房产本身无产权纠纷、未被查封、未在征收范围、无特殊规划限制等。

第三步：签订合同并办理转让手续

• 购房/租购合同需经公证或认证，条款清晰明确；

• 向相关主管部门提交申请：如土地登记办公室、建设厅、住房一站式服务窗口等；

• 合同中需明确所有权期限、续期条件以及双方的权利与义务。

第四步：颁发证书及注册所有权

资料齐全、符合规定后，国家机关将签发房屋所有权证书（常称“粉本”或“红本”），注明所有权期限、房屋类型等内容，并在法律规定的期限内赋予房主完整的房屋所有权。

结论

简而言之，外国人在越南可以拥有住房（如公寓、独栋住宅），但不能直接拥有土地。需牢记的条件包括：

• 必须属于《2023年住房法》所规定的允许对象；

• 所有房产数量不得超过限定比例（每栋公寓不超30%、每个坊不超250套独栋房）；

• 所有权期限最长为50年，符合条件可续期一次；

• 必须依照越南法律规定完成公证、注册和相关法律手续。

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