房地产买卖定金合同纠纷：越南法律是如何规定的？

在房地产买卖过程中，定金合同往往成为引发纠纷的“焦点”。如果定金约定不明确或缺乏法律效力，一方违约可能导致交易陷入僵局，甚至产生长期复杂的法律纠纷。以下是截至 2025 年越南最新的法律规定，以及关于房地产定金合同纠纷的处理方式和实务建议。

一、法律性质：定金纠纷属于民事合同纠纷，而非土地纠纷

根据 2024 年《土地法》第 3 条第 47 款，土地纠纷是指与土地使用权和义务相关的争议。而房地产买卖定金合同——即用于确保签订或履行转让合同的协议——并不属于“土地纠纷”，而是民事合同（民事交易）纠纷。

因此，发生纠纷时，应依据 《2015 年民法典》、**《2015 年民事诉讼法典》**及相关指导性文件，来确定当事人的权利、义务和解决程序。

二、关于定金与定金违约罚则的法律规定

2.1 什么是定金？

根据 《2015 年民法典》第 328 条第 1 款：

“定金是指一方（定金方）在一定期限内向另一方（受定金方）交付一定金额或等值财产，以保证合同的订立或履行。”

因此，定金是一种保证履行义务的方式，而不是买卖合同本身。

2.2 定金罚则的金额与形式

若一方违约，应按照双方约定承担定金罚则。法律对罚金的具体上限没有明确规定。

若合同中未明确约定罚则，根据 第 328 条第 2 款 的默认规定：

• 若**定金方（买方）无故拒绝签约或履约 → 定金归受定金方（卖方）**所有；

• 若受定金方（卖方）拒绝签约或履约 → 必须返还定金并支付相同金额的赔偿金（即双倍返还），除非另有约定。

**实际示例：**若定金为 1 亿越盾，卖方单方面终止合同，则需返还 2 亿越盾（1 亿定金 + 1 亿罚金）。

**注意：**若合同中注明的款项为“预付款”而非“定金”，违约时的处理方式不同——通常仅需返还，不适用定金罚则，除非另有约定。

2.3 何种情况下定金合同无效？

定金合同可能被认定为无效的情形包括：

• 违反法律禁止性规定或社会道德；

• 存在伪造、胁迫、欺诈或误解；

• 订立合同的人缺乏完全民事行为能力。

合同被认定无效时，应依照无效民事交易的处理规则（例如《民法典》第 146 条）处理——双方应返还已收取的财产，并扣除合理费用及保管成本。

三、房地产定金合同纠纷的解决程序

3.1 解决方式

• 协商与调解： 双方可通过协商达成赔偿、返还或继续履约的协议；

• 基层调解： 根据 2024 年《土地法》 的新规定，若纠纷涉及土地因素（如边界、使用权），可在乡/坊一级进行调解；

• 民事诉讼： 若无法调解，可向有管辖权的民事法院提起诉讼，依法解决。

3.2 法院管辖权

根据 《民事诉讼法典》第 39、40 条：

• 原告可选择向被告住所地或营业所在地法院提起诉讼；

• 或选择合同履行地 / 不动产所在地法院提起诉讼（第 40 条第 1 款 g 项）。

但亦有观点认为，若争议标的为不动产（与土地、房屋有关），应由不动产所在地法院管辖（第 39 条第 1 款 c 项）。

因此，实践中通常由原告选择被告住所地法院或不动产所在地法院提起诉讼。

3.3 审理期限与程序

根据 《民事诉讼法典》第 203 条，法院应在4 个月内准备审理；如案件复杂，可延长但总期限不超过 6 个月。

诉讼基本步骤：

1. 起诉书及证据清单（包括定金合同、付款凭证、往来记录等）；

2. 提交至有管辖权法院；

3. 法院立案、审查并调解（若法律允许调解）；

4. 一审判决，若双方未在期限内上诉，判决即生效。

若调解成功，法院可出具调解协议确认书，以保证其强制执行力。

四、实务经验与避免纠纷的建议

4.1 签订明确、规范的定金合同

• 明确定金金额、期限、履行条件、双方权利义务；

• 规定何种情形视为拒绝履约及例外（不可抗力、客观障碍）；

• 若约定具体罚金比例（如定金金额的 20%），应在合同中注明。

4.2 公证 / 见证 / 证人签名

法律虽不强制要求定金合同公证（仅转让合同需公证），但实践中很多纠纷因缺乏付款凭证而难以举证。建议：

• 签订书面定金协议；

• 公证或见证（如条件允许）；

• 有第三方证人在场；

• 保存收据、转账凭证、照片或视频证据。

4.3 明确区分“定金”与“预付款”

两者法律后果不同（特别是违约与罚金部分），应在合同中明确说明款项性质。

4.4 核查房地产资料与交易进度

常见纠纷情形包括：

• 卖方承诺转名但未按期办理；

• 房产存在抵押、查封或诉讼而买方不知情；

• 实际面积或产权信息与合同不符。

因此，在交付定金前，务必核查红皮书（土地证）、审查法律状态，并签署书面承诺以确保交易安全。

五、发生纠纷时的维权步骤

暂停履约（若对方明显违约）并书面通知原因；

协商或正式函件要求退还定金及赔偿；

若无果，向有管辖权的民事法院提起诉讼；

在诉讼过程中，可请求法院：

• 冻结或查封不动产以保障权益；

• 要求额外损害赔偿（除定金罚金外的实际损失）；

• 返还已收财产；

• 依据合同或法律适用罚金条款；

• 若必要，申请临时紧急措施以防止对方转让或处置财产。

六、结论

房地产买卖定金合同纠纷主要源于约定不明确、房产信息不透明或单方撤约。根据 《2015 年民法典》，若卖方（受定金方）拒绝履约，须返还定金并支付同额罚金，除非另有约定。

此类纠纷一般通过民事诉讼解决，法院准备审理的最长期限为 4–6 个月。

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