离婚时土地和房屋财产分割：文件与程序指南
当夫妻决定离婚时，如何分割土地与房屋等财产往往是一个非常敏感且容易引发纠纷的问题。本文将帮助您了解在越南离婚时土地与房屋财产分割过程中所需的文件、手续及重要法律注意事项，以便您主动保护自身权益。
一、离婚时分割土地和房屋财产的问题与风险
离婚时，最重要的问题之一就是共同财产的分割，其中房屋和土地使用权通常是价值最大、争议最多的部分。此事看似简单，但若未充分理解相关法律规定，就可能隐藏诸多风险，尤其是在文件不完整或协议不明确的情况下。
1.1 哪些财产属于“共同财产”，哪些属于“个人财产”
根据现行《2014年婚姻与家庭法》及其实施细则：
共同财产包括夫妻在婚姻存续期间共同创造的财产、合法收入、土地使用权及形成的房屋，除非一方能证明该财产属于个人。
个人财产包括婚前财产、个人赠与或继承的财产，或双方通过协议确认的个人财产。
也就是说，若房屋或土地在婚姻期间取得而无法证明其为个人财产，则视为共同财产，在离婚时需依法进行分割。
1.2 未充分准备时的常见风险
常见风险包括：
房屋或土地登记在一方名下（但实为夫妻共同购置）→ 极易引发纠纷；
土地尚未取得土地使用权证书或房屋所有权证书 → 协议或分割程序将更为复杂；
双方无法达成协议或无法证明各自的贡献、责任、过错 → 法院可能作出不利于预期的分配；
分割后未正确或未完整办理土地变更登记手续 → 可能导致财产未能合法转移。
因此，明确区分共同财产与个人财产，并准备齐全的法律文件，是防止权利受损的重要前提。
二、离婚时土地与房屋财产分割的文件与程序
2.1 需准备的基本文件
当夫妻双方达成协议，或由一方请求法院裁定分割财产时，应准备以下文件（与土地、房屋相关）：
土地使用权及房屋所有权证书（若已取得）；
买卖合同、赠与或继承文件（若尚未取得证书）；
财产来源证明文件：包括取得时间、夫妻双方的出资比例、改建或修缮记录；
财产分割协议书（如有）或申请法院分割共同财产的诉状；
土地变更登记资料：依据第101/2024/NĐ-CP号法令的新规定办理。
若涉及高价值或复杂争议，应附上有关出资比例、家庭状况或过错的证据，以便法院综合考量。
2.2 基本程序步骤
主要包括以下环节：
双方协商
夫妻双方应先行协商土地与房屋的分割方式——由谁保留哪一部分，若一方保留财产，则应向另一方支付相应补偿。这是最便捷、最经济的处理方式。协商不成时
一方或双方可向有管辖权的法院提出财产分割请求。法院将综合考虑共同财产范围、土地使用权、房屋所有权、双方的出资与贡献、个人情况及过错等因素，确定各自应得份额。
例如，若一方继续居住或使用房屋、土地，而另一方无法使用，法院可判决由该方保留财产，并支付差额补偿金。
达成协议或法院判决后
按第101/2024/NĐ-CP号法令的规定，办理土地使用权和房屋所有权变更登记手续；
向土地登记办公室或主管部门提交材料，更新变更信息，必要时重新签发证书。
处理时限
按一般规定，一审法院处理共同财产分割案件的期限为4个月，复杂案件可延长2个月。
2.3 分割房屋与土地的重要注意事项
尚未取得土地使用权证书的情况下仍可分割，但双方须证明土地来源、使用过程与出资比例，并尽早补办证书手续；
房屋或土地仅登记在一方名下但属婚姻存续期间取得的，若另一方能证明有共同贡献，仍可认定为共同财产；
可选择实物分割（一方保留财产）或按价值分割（一方保留财产、另一方获得金钱补偿），视实际经济能力而定；
若一方生活困难（抚养子女、健康不佳或收入不稳定），法院可适当判给其较大份额，以保障离婚后的基本生活。
三、结论
在越南，离婚时土地与房屋财产的分割并非简单的“对半分”。分割结果取决于具体情况：财产来源、双方出资与贡献、个人境况以及土地相关的法律程序。
充分准备资料、达成明确协议或严格依照法院程序执行，才能有效维护自身的合法权益，避免不必要的纠纷。
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