如何处理在越南工业园区涉及外资企业的土地租赁合同纠纷？

您是否正在为一份在工业园区的土地租赁合同纠纷而烦恼，特别是当这是一份涉及外商直接投资（FDI）的合同？我完全理解那种焦虑——既希望快速解决，又必须符合法律规定。在本文中，我将根据《2024年越南土地法》和权威法律资料，为您梳理出最实用、最新的处理指南，帮助您清晰、高效、专业地应对相关问题。

越南处理工业园区FDI土地租赁合同纠纷的步骤

1. 明确纠纷的起因和本质

首先，要找出纠纷的根源——可能是合同条款不明确、缺乏违约处理机制，或者一方未履行其义务。

务必确认合同的租赁形式：是按年支付租金还是一次性支付租金。根据《2024年土地法》，租赁方式直接关系到承租方的权利和义务。例如：

• 按年支付租金的合同通常不得转让、转租或以土地附属资产抵押，除非投资方转换为一次性支付。

• 而《2024年土地法》的新规定允许FDI企业在满足特定条件的前提下，对土地附属资产进行转租、出售或作为资本出资。

2. 解决纠纷的方法：从温和到法律手段

a) 协商 – 内部调解

首先可以通过发送书面文件，明确问题并提出会议建议，力求和平解决纠纷。

如果双方协商达成一致，不仅迅速而且节省成本，但结果不具法律强制力，仅具备自愿性质。

b) 向国家机关或第三方寻求调解

可请求所在乡级人民委员会或专业调解机构协助。

调解若成功并形成会议纪要，在必要时可向法院申请承认，使其具有法律强制力。

c) 向法院起诉 – 最后解决方案

若调解失败，可向有管辖权的人民法院起诉：

• 一般民事纠纷由县级人民法院管辖；

• 涉及外资成分的合同由省级人民法院审理。

所需资料包括：起诉状、土地租赁合同、土地使用权证书、调解记录（若有）、损失证据等。

关键法律知识与实务建议

3. 熟悉《2024年土地法》的权利与义务

新法为FDI企业在租地管理方面提供更多灵活性，包括可转租、出售附属资产、转让、抵押，甚至以资产出资等权利，这些内容已明确写入第33、34和41条。

4. 合同签订时——从源头预防纠纷

务必拟定清晰、严谨的合同：

• 明确租赁方式、租期、财务责任、终止条件等；

• 增加争议解决机制条款，优先调解，若无法调解则明确法院或仲裁机构的管辖权。

若发生轻微争议，应立即处理，通过书面沟通、谈判，避免事态扩大。

5. 实战中的有用经验

若承租方未履行义务（如拖延付款或违规使用土地），出租方应发出书面催告及法律警告，作为后续起诉的依据。

若纠纷导致投资方破产，根据土地法，按年租赁与一次性付款的处理方式存在差异：

• 按年租赁：若投资方破产，土地可能被国家收回；

• 一次性付款：土地通常不被收回，而是依照破产或解散程序处理。

若遇到法律困境，建议寻求具有处理土地租赁纠纷经验的律师团队（如Duy Hung律师事务所）协助，从协商到诉讼提供全面建议。

总结建议

• 明确租赁合同类型（按年或一次性）以便把握法律边界；

• 优先通过协商与调解解决争议，节省成本；

• 若需起诉，应向有管辖权的法院提起诉讼，并准备齐全证据；

• **善用《2024年土地法》**带来的新权利，增强FDI企业灵活性；

• 始终拟定严谨合同，保留好书面材料与证据，以提高法院胜诉概率。

您是否正在面临一场关于工业园区土地租赁的合同纠纷？不要让争议持续恶化，影响企业正常经营计划。请立即采取行动，但务必依法、稳妥行事。 记住，有效处理纠纷不仅关乎法律胜利，更关乎企业信誉，而信誉，在商界尤其珍贵。

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