越南拥有漫长的海岸线和丰富的旅游生态系统，长期以来一直是外国投资者在度假房地产领域的理想目的地。然而，在疫情后的市场波动以及土地相关法律政策调整背景下，投资者不禁发问：在旅游度假房地产方面，FDI（外国直接投资）还有吸引力吗？

后疫情时代旅游房地产市场概况

经过长时间因疫情封闭，越南旅游市场正在逐步恢复。国际游客数量每季度稳步增长，对高端住宿的需求不断扩大。但各地区恢复速度不均，使得新投资项目需要重新评估其长期效益。

许多外资投资者选择越南，不仅因为其投资成本低于泰国、印度尼西亚等地区竞争对手，更因为其可持续旅游增长潜力。芽庄（庆和省）、富国岛、岘港、广南等地仍是吸引外资的重要热点，尤其在公寓式酒店（condotel）、度假村和海滨别墅等细分市场。

在越南投资度假房地产的法律要点

外资投资者须充分了解投资形式、土地使用条件以及附土地资产的所有权相关法律规定。如果未获得充分法律咨询和准备，特别是在condotel和officetel模式下，投资者可能面临重大风险——因为此类项目在长期所有权方面尚缺明确法律指引。

土地使用权和所有权形式的法律规定

依据现行法规，外国投资者无权在越南拥有土地 —— 只能通过向国家租赁或通过拥有外资的越南企业转让土地使用权。若投资建设度假区，投资者通常使用商业服务用地，使用期限为50年（可续期）。涉及土地使用权的转让、转租或出资必须遵守土地法、投资法和企业法的相关规定。

FDI房地产项目的许可与审批程序

在开展项目前，投资者需获得投资注册证书。此后还有一系列手续：投资政策许可、规划审批、环境影响评估、建筑许可证等。现实情况显示，此过程常常耗时较久，投资者需准备齐全、合规的文件，并特别需要经验丰富的法律顾问协助与政府部门对接。任何失误都可能导致项目延误、停滞，或被撤销许可。

向个人买家转让度假房地产的条件

投资者普遍关注向国内及海外个人客户出售度假房产的可能性。然而，condotel产品在长期所有权和土地使用权证发放方面仍存不确定性。转让须符合合同规定，拥有完整的建筑许可与法律文件，并确保客户清晰了解产权期限和使用权。这是避免纠纷并维护公司信誉的关键。

如何在越南实现有效且可持续的度假房地产业FDI投资？

当前投资者不能仅依赖自然潜力，还须构建可持续、系统的投资战略，同时遵守法律并优化长期收益。

选择适合的投资形式并控制法律风险

投资者可根据自身财务能力和投资目标选择：成立外资企业、与越南企业合资，或收购已有许可项目的股权。不论选择哪种形式，都需进行详尽的尽职调查——确保合作伙伴透明、项目无纠纷、法律文件完整。此外，商业合同应严谨拟定，并前瞻潜在风险。

结论

FDI 在越南度假房地产领域仍具增长潜力，但已不再是“轻松赚钱”。它要求投资者具备周密准备、长远视野和明确法律策略。有专业顾问如 DEDICA 伴随，是确保安全、高效、可持续投资的坚实基础。

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