与外国投资者解决土地使用权纠纷

第一部分：为何涉及外国投资者的土地纠纷特别敏感？

在国际一体化日益加深的背景下，越来越多的外国投资企业选择在越南投资，涵盖多个不同的领域。然而，房地产——尤其是土地使用权，始终是一个敏感且极易产生纠纷的领域。企业和合作方应特别注意以下几个原因：

• 越南的土地法律体系较为严格，且根据2024年《土地法》已进行更新，虽然新法扩大了外国投资企业取得土地使用权的方式，但仍设有诸多限制条件。

• 如果各方无法自行协商解决纠纷，则必须通过行政程序或民事诉讼解决。而一旦涉及外国因素，各级机关（乡、县、省、法院）之间的权限划分将变得更加复杂。

• 此外，争议也可能上升为国际投资层面的纠纷，例如：外国投资者依据投资保护协定起诉越南政府或相关机关——此类案件通常复杂程度高、成本高、耗时长。

因此，本文将为您清晰展示在越南与外国投资者发生土地使用权争议时的各个处理步骤，并列出关键注意事项，助您高效解决纠纷。

第二部分：与外国投资者解决土地使用权纠纷的步骤

第一步：自行和解或基层调解

自行和解是首选方式，且在提交至国家机关前强烈建议先尝试和解。

若和解失败，下一步是在土地所在地的乡级人民委员会进行调解。此程序根据《2013年土地法》第202条为强制性步骤，在2024年《土地法》中依然保留此规定。

乡级调解流程包括：

• 提交调解申请；

• 组建调解委员会（成员包括乡长/副乡长、祖国阵线代表、土地官员等）；

• 在不超过45天内完成调解。

若调解成功：将出具调解记录，并在有实际变更时更新土地现状。

若调解不成：相关方将被引导向县级机关申请解决或向法院提起诉讼。

第二步：向县级或省级机关申请解决

当乡级调解无效，尤其当涉及外国投资者时，根据新规定，由县或省级人民委员会直接处理纠纷。

处理流程包括：

• 准备资料：申请书、乡级调解记录、会议纪要、土地地图摘录、地籍档案、土地使用证据等；

• 有关机构负责核实实际情况，提出处理建议；

• 最终由具有权限的人民委员会作出纠纷处理决定或承认调解结果。

若对决定不服，可在30日内向人民法院起诉或向上级人民委员会申诉。

第三步：向人民法院提起诉讼

若经过行政途径仍无法达成一致，相关方可以向土地所在地的人民法院提起诉讼。依据《民事诉讼法》，涉及外国因素的土地纠纷应由省级人民法院审理，特别是在需司法协助或涉及境外当事人/资产时。

注意事项：

• 起诉材料需包括：标准诉状、土地使用权证据、合同、调解记录、原告身份证明等；

• 若涉及境外文件，需进行合法翻译公证，必要时还需办理领事认证；

• 法律已更新：不再适用原有的2年起诉时效——也就是说，只要合法权益受到侵犯，随时都可起诉。

第四步：通过国际投资机制解决（如适用）

若纠纷来源于投资合同（如PPP、BOT、BCC等）或越南参与的投资保护协定，则争议方（尤其是外国投资者）可根据协议将案件提交至国际仲裁或其他国际机制解决。

这是在越南的内部行政和司法手段均无效时的最终手段。此程序通常成本高、耗时长、且需专业法律团队介入。

结语

希望本文已为您系统地梳理出与外国投资者在越南发生土地使用权纠纷时的处理流程——从鼓励自行和解、乡级调解，到诉讼程序，甚至是复杂情况下的国际仲裁。

如果您正面临与外国投资者之间的土地纠纷，强烈建议您尽早寻求专业法律协助，以便节省时间、维护权益并达成有利结果。

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