해외 파트너와의 베트남 창고 임대 계약 분쟁 처리
1) 현행 법률 환경: 기업이 알아야 할 사항
창고 임대 계약(warehouse/industrial lease)은 본질적으로 2015년 민법에 따른 자산 임대 계약에 해당합니다. 만약 당사자가 상인이고 목적이 영리라면, 거래는 또한 2005년 상법 및 관련 산업 규정(소방, 환경, 물류, 산업단지)에도 적용됩니다. 해외 파트너와 분쟁이 발생할 경우, 중요한 법적 축은 다음 두 가지입니다.
적용 법률 및 분쟁 해결 관할 합의
베트남 내 판결/중재 결정의 집행 가능성
국제 및 베트남 법률사무소들은 상업 자산 임대/거래 계약에서 **상업 중재(VIAC, SIAC 등)**를 우선 선택하는 경향이 있으며, 이는 국경을 넘는 집행 최적화를 위한 것입니다.
2025년 1월 1일부터 발효되는 2024년 토지법은 토지 사용권 거래 관련 분쟁을 해결하기 위한 상업 중재 제도를 추가하여, 토지 요소가 포함된 상업용 부동산 임대 분쟁에 대해 보다 명확한 “활주로”를 제공합니다. 신규 계약 체결이나 갱신 시, 분쟁 조항을 최신화해야 합니다.
2) 해외 요소가 포함된 창고 임대의 전형적 분쟁 유형
인도 및 창고 품질: 기준 미달(면적, 바닥 하중, 소방, 전력 용량), 인도 지연, 운영 허가/보세창고 미보유. 산업 부동산 분석에서는 계약 전 기술 조건을 철저히 확인하지 않으면 “숨은 비용” 및 “부족한 인프라” 위험이 강조됩니다.
임대료, 부가비용 및 조정: 산업단지 서비스료, 유지보수, 상하차, 수도/전기 요금이 불투명한 “내부 요금표” 기준; CPI/정기 임대료 인상 관련 분쟁.
지급 및 이행 보증: 지연 지급, 보증금 공제/상계, 연체 벌금 및 이자 계산.
용도 위반 및 전대(Sublease): 사전 승인 없이 전대하거나 산업단지 규정 위반.
조기 해지 및 손해배상: 위반으로 인한 계약 해지, 토지 부착 자산 처리, 원상 복구. 부동산 분쟁 실무에서는 원상 복구 및 과실 분배 시 높은 위험이 존재합니다.
3) 적용 법률, 관할권 및 집행 경로 선택
3.1 적용 법률 및 사법 관할
기업은 창고 임대 계약에 대해 외국 법률(예: 싱가포르 법)을 선택할 수 있으나, 베트남 강행 규정(토지, 소방 등)을 준수해야 합니다. 최근 판례/실무에서는 중재 조항의 유효성 평가 시, 당사자가 선택한 법률과 뉴욕 협약 기준을 존중해야 함을 강조합니다.
다른 국가 법원의 독점 조항은 베트남에서 인정 및 집행 시 문제를 일으킬 수 있습니다. 따라서 베트남 내 자산/집행 대상이 포함된 계약의 경우, 상업 중재가 집행 단계에서 더 실현 가능한 선택입니다.
3.2 상업 중재(VIAC/SIAC) – 적합한 이유
**2010년 상업 중재법(LCA)**은 상업 활동에서 발생하거나 최소 한쪽이 상인인 분쟁 해결을 허용합니다. 베트남 법원은 “상업 분쟁” 범위를 엄격히 검토하므로, 관할권이 부인되지 않도록 명확한 조항 작성이 필요합니다.
VIAC는 권장 조항 샘플, 국제 실무, 효율적 절차 설계 지침(중재인 선정, 사건 관리)을 제공합니다.
3.3 베트남 내 판결/중재 결정 집행
외국 중재 결정은 1958년 뉴욕 협약 및 2015년 민사소송법(CPC) 제 XXXVII장에 따라 인정 및 집행됩니다. 신청 기한은 판정 효력 발생일로부터 3년이며, 제출 서류에는 판정 원본/공증, 중재 합의서, 베트남어 인증 번역본이 필요합니다. 베트남 법원은 실질 내용을 재검토하지 않고, CPC 제459조의 거부 사유(당사자 능력, 중재 합의 무효, 절차 위반, 공서질서 위반)만 확인합니다.
4) 분쟁 처리 단계별 절차
1단계 – 협상/계약 메커니즘 활성화
계약 상 주소와 언어로 Notice of Dispute 발송; 시정 기한 설정.
기술 문서 신속 수집: 도면, 인도 기록, 소방 체크리스트, 인프라 검수, 사건 로그, 사용 면적 측정—산업 부동산에서 창고 표준 충족 여부 관련 분쟁 근거.
2단계 – 관할 및 집행 전략 평가
자산/자금이 베트남 내에 있는 경우, 해외 법원보다는 VIAC/SIAC 중재 제기 고려, 베트남 내 인정/집행 위험 감소.
토지/건물 부착 관련 분쟁 시, **2024년 토지법(2025.01.01 발효)**의 법적 효과 검토; 새로운 중재 메커니즘은 이전에 중재 불가로 논란이 된 일부 분쟁에 합법적 중재 경로를 제공합니다.
3단계 – 임시 구제 및 증거 보전
중재 신청 시, 임시 구제 요청 또는 관할 법원의 긴급 조치 적용 고려(화물 봉인, 임대 구역 접근 강제, 자산 이동 제한).
4단계 – 집행 가능한 증거 파일 설계
원본 또는 인증된 스캔본 우선; 스캔 계약/전자서명 관련 경고: 법원이 서명 체인 진위 확인을 엄격히 수행할 수 있음.
CPC에 따라 제출 서류 공증 및 번역 표준화(인증된 베트남어 번역 필수).
5단계 – 베트남 내 인정 및 집행
외국 판정의 경우: 3년 내 제출, 법무부 또는 관할 법원 직접 제출; 제459조 거부 사유 극복 논거 준비.
5) 협상 단계에서 포함해야 할 “분쟁 방지” 조항
부동산/투자 법률사무소는 창고 임대 계약에 다음과 같은 “안전 장치” 포함을 권장합니다.
창고 기술적 설명: 사용 면적(net vs gross), 바닥 하중, 순고, 전력 용량, 소방 기준, 냉장 창고 기준(해당 시), 운영 준비 시점.
인도 및 검수 조건: 체크리스트 + 사진, GPS, 전자서명 포함 검수 기록; “실패 → 시정 → 벌금/임대료 감액” 메커니즘.
부가비용 및 가격 조정: 계약 전체 기간 부록(단지 서비스, 유지보수, 보안, 폐기물), 연간 최대 인상률, CPI 공식; 사전 통지 의무.
전대/Sublease 및 권리 이전: 사전 서면 승인, 최소 조건, 연대 책임.
이행 보증: 보증금/신용장, 보증금 회수 트리거, 상계권 우선.
불가항력 및 서비스 중단: 공용 인프라 정전/단수; 합리적 범위 내 임대료 감액/면책.
적용 법률, 언어 및 중재:
예: “본 계약에서 발생하거나 관련된 모든 분쟁은 VIAC 규칙에 따라 VIAC에서 중재하며, 중재 장소는 베트남, 언어는 영어/베트남어로 한다.”
다계약 분쟁 통합 조항: 계약금–공사–임대, 병행 절차 방지.
집행: 자발적 집행 약속, 베트남 내 자산/보증 계좌 지정.
6) 해외 파트너와의 창고 임대 분쟁 FAQ
(i) 상대방이 해외 법원에서 소송을 원하면?
베트남에서 외국 판결 인정 가능성을 평가해야 합니다. 외국 판결은 중재 판정보다 인정이 어렵습니다. 베트남은 뉴욕 협약(중재) 회원국이며, 외국 법원 판결 인정은 조약/사법 상호지원 관행에 따라 다릅니다.
(ii) 스캔본/이메일 계약만으로 유효한가?
위험 존재—특히 서명/위임 체인이 명확하지 않은 경우. 전자서명/원본 또는 엄격한 인증 절차 사용 권장.
(iii) 2024년 토지법이 임대 분쟁에 도움이 되는가?
그렇습니다. 토지 사용권 관련 거래 중재 범위를 확장하여, 이전에 중재 가능성 논란이 있었던 일부 분쟁에 합법적 경로 제공. 2025년 1월 1일 발효.
(iv) 외국 중재 판정 인정에는 얼마나 걸리는가?
CPC 상 신청 기한은 3년; 절차: 서류 접수 → 법원 전달 → 심리 → 결정. 법원은 분쟁 실질을 재검토하지 않고, 거부 사유만 확인. 실제 소요 기간은 사건에 따라 달라짐.
7) 신속 집행 체크리스트
분쟁 조항 검토(적용 법률, 중재/법원, 장소, 언어).
위반 통지 발송 및 시정 일정 수립.
기술 증거 “패키징”(소방, 전기, 면적, 인도); 필요시 독립 감정 기관 협력.
손해 계산표 작성: 임대료, 손실 수익, 복구 비용, 연체 이자.
포럼 결정(VIAC/SIAC 또는 법원) 및 CPC에 따른 베트남 집행 계획 수립.
결론
베트남에서 해외 요소가 포함된 창고 임대 계약의 핵심은 계약 초기 설계(기술 설명, 부가비용, 전대, 보증, 중재)와 적절한 분쟁 해결 플랫폼 선택에 있습니다. 2024년 토지법 업데이트(2025년 발효)는 토지/창고 관련 거래 중재에 “그린 라이트”를 제공합니다. 분쟁 발생 시, 통지–협상 절차를 활성화하고, 증거를 체계적으로 수집하며, CPC와 뉴욕 협약에 따른 집행 경로를 동시에 고려해야 합니다.
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