베트남에서 외국인과의 부동산 임대차 계약 분쟁 해결 방안
베트남의 부동산 임대 시장은 개인, 기업, 대표사무소 등 외국인에게 점점 더 매력적인 투자·거주 선택지가 되고 있습니다. 시장이 활발해짐에 따라 주택, 상가, 공장 등 임대차 계약 분쟁도 증가하고 있으며, 이들 분쟁은 종종 외국적 요소를 포함합니다. 현행 법제는 계약 필수사항, 분쟁 해결 관할권, 외국 중재판정의 승인 및 집행 절차 등에 대한 중요한 개정을 도입하였으며, 이는 임대인·투자자 및 임차인의 분쟁 대응 전략에 직접적 영향을 미칩니다.
주목할 만한 점은, 2023년 제정된 부동산사업법이 2024년 토지법과 함께 시행 시점이 앞당겨졌다는 것입니다. 정부 공표에 따르면 두 법률은 2024년 8월 1일부터(기존 2025년 1월 1일보다 앞당겨짐) 시행되고 있습니다. 따라서 이 날짜 이후 체결되는 임대차 계약은 반드시 법에서 정한 분쟁 해결 방법 조항을 포함한 필수 내용 요건을 충족해야 합니다.
1. “외국적 요소”와 적용 법률의 올바른 이해
계약 당사자 중 한쪽이 외국인인 경우, 베트남 민법은 당사자들이 계약에 적용할 법률을 선택할 수 있도록 허용합니다. 단, 이는 베트남 법의 기본 원칙 및 베트남이 가입한 국제조약에 반해서는 안 됩니다. 이러한 원칙은 2015년 민법 제5부에 규정되어 있으며, 제683조에서 외국적 요소가 있는 계약의 적용법을 명시하고 있습니다. 또한 1958년 뉴욕협약 등 국제조약이 우선 적용됨을 유념해야 합니다.
베트남 실무 팁:
상업용 부동산 임대차 계약(사무실, 상업시설, 물류센터 등)의 경우, 베트남 내에서의 집행 위험을 줄이기 위해 베트남 법률을 선택하거나, 모회사가 익숙한 외국 법률을 선택하되 베트남에서 재판·중재 시 인정·집행 가능성을 사전에 검토하는 것이 바람직합니다.
2. 분쟁 해결 관할권의 정확한 판단
2015년 민사소송법은 외국적 요소가 있는 분쟁에 대한 베트남 법원의 관할권을 규정하고 있습니다. 특히 “베트남 내 부동산 권리에 관한” 분쟁의 경우 베트남 법원이 전속관할권을 가진다고 규정하고 있습니다. 판례와 실무는 이 개념을 넓게 해석하는 경향이 있어, 소유권 분쟁뿐 아니라 베트남 내 부동산과 관련된 권리 문제 전반이 전속관할에 포함될 수 있습니다. 이는 임대차 계약에서 외국 법원·중재를 선택하는 조항의 효력에 직접적인 영향을 미칩니다.
전략적 시사점: 귀하의 분쟁이 “베트남 부동산 권리와 관련”으로 분류될 가능성이 있다면, 외국 법원·중재 합의가 인정되지 않을 위험이 있습니다. 계약을 작성할 때는 분쟁 범위와 분리 가능 조항을 명확히 하여 전체 분쟁 해결 조항이 무효가 되는 것을 방지해야 합니다.
3. 분쟁 해결의 세 가지 경로: 협상 – 상사조정 – 중재/법원
3.1 협상(Negotiation)
항상 첫 단계로 진행하는 것이 바람직하며, 장기 임대차나 다수의 장소가 포함된 계약에서 시간·비용을 절약할 수 있습니다. 단계적 에스컬레이션 절차를 마련하고 (예: 10~15영업일) 명확한 답변 기한을 설정해야 합니다. 법적 근거는 민법상 계약자유의 원칙 및 신의성실 원칙입니다.
3.2 22/2017/ND-CP 호령에 따른 상사조정
베트남 상사조정은 분쟁 발생 전·중·후에 언제든지 합의에 따라 진행할 수 있으며, 조정 성립서류는 법원에서 신속 절차로 승인 받을 수 있습니다. 외국적 요소가 있는 계약에서 조정은 소송·중재에 앞서 활용할 수 있는 유연한 완충지대입니다. 강제 조정(Mandatory Mediation) 조항을 넣어 조기 해결 가능성을 높이는 것이 좋습니다.
3.3 상사중재 및/또는 법원
베트남 중재: 2010년 상사중재법은 당사자들이 상사분쟁을 중재로 해결할 수 있도록 허용하며, 중재판정은 최종적 효력을 가지며 취소 사유는 매우 제한적입니다. 영업 목적의 임대차 계약에서 베트남 중재를 선택하면 비공개성과 신속성이 보장됩니다. 다만 부동산 권리 전속관할에 해당하면 중재 합의가 다투어질 수 있습니다.
외국 중재/외국 중재지: 판정은 뉴욕협약 및 민사소송법에 따라 베트남에서 승인·집행을 신청해야 합니다. 최근 판례는 “외국 중재판정”의 범위를 구체적으로 정의하고 있으며, 승인 거부 사유도 명확히 제시합니다. 따라서 계약 단계에서 베트남에서의 집행 가능성을 반드시 평가해야 합니다.
베트남 법원: 유효한 중재 합의가 없거나 전속관할 사안인 경우, 민사소송법에 따라 베트남 법원에서 소송을 제기해야 합니다. 이때 이중언어 서류 준비, 외국문서 영사확인, 전자증거 확보 등이 필수적입니다.
4. 계약 체결 시 반드시 “잠금”해야 할 조항
부동산사업법 2023은 임대차 계약에 다음과 같은 필수 사항을 포함할 것을 요구합니다: 부동산 설명, 가격·지급 일정, 인도 시기, 담보, 위약 책임, 분쟁 해결 방식, 발효일 등. 이러한 핵심 요소를 누락하면 분쟁 시 불리해질 수 있습니다. 또한 법은 베트남 은행 계좌를 통한 지급을 요구하여 자금흐름을 통제하고 이행 증빙을 확보합니다.
실무 체크리스트:
적용법 및 언어: 적용법(베트남법 또는 외국법) 및 번역본의 우선 효력을 명확히 규정, 민법 제683조를 참조해 집행력을 강화.
관할권: 외국 중재·법원을 선택할 경우, 부동산 권리 관련 분쟁에서 전속관할 위험을 평가.
강제 조정: 중재·소송 전 22/2017 호령에 따른 강제조정 조항을 삽입.
증거 관리: 인도 기록, 운영 로그, 유지보수 기준, 위반 시정 기간 등을 명시하고, 전자 기록을 통일적으로 관리.
5. 분쟁 발생 시 신속 대응 전략
위반 통지 및 시정 조항 발동: 계약서상 통지 방식·주소에 따라 통지, 외국인 임차인인 경우 이메일·국제특송 병행해 적법 송달 입증.
조기 조정 요청: 조정기관·조정인 지정, 10~15일 이내 일정 확정, 조정 성립 시 분쟁 전체 또는 일부 종결 가능.
구속력 있는 절차 선택:
유효한 중재 조항이 있으면 중재 신청과 동시에 임시조치(예: 계속 지급·인도 강제) 요청. 판정 후 불이행 시 베트남에서 승인·집행 신청.
전속관할 사안이거나 중재조항 무효 시, 베트남 법원에 소송 제기. 이때 위임장, 외국문서 영사확인, 해외송달 사법공조 절차를 준수.
6. 빈번한 리스크와 해소 방안
외국 법원·중재 합의 무효: “후순위 조항(Fallback)”을 두어 원합의가 베트남에서 집행 불가 시 베트남 법원·중재로 해결하도록 규정.
적용법 불명확: 적용범위(형식·효력·해석·손해배상)를 명확히 하고, 번역본의 효력을 규정(예: “베트남 소송 시 베트남어본 우선”).
외국 중재판정 집행 곤란: 거부 사유(공서양속 위반, 중재합의 무효, 초과 재판 등)를 사전에 검토하고, 집행 친화적 중재지·규칙 선택.
7. 임대인·외국인 임차인을 위한 조언
다층적 분쟁 해결 조항 설계: 협상 → 상사조정(22/2017 호령) → 베트남 중재 또는 후순위 베트남 법원, 부동산 권리 특성에 따라 조정.
계약 체결 시 “베트남 내” 집행 위험 평가: 외국법·포럼 선택 시 집행 위험 메모 작성, 보증 메커니즘(에스크로, 베트남 은행 보증, 임대료 유보) 설계.
국제 수준 증거관리: 원본, 공증 번역, 이메일 로그, 현장 기록, CCTV, 은행 송금 내역 등을 보관 — 이는 중재·소송 결과를 좌우할 핵심 증거입니다.
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