Nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn ngay tại Việt Nam — nhưng khi rủi ro tranh chấp phát sinh thì doanh nghiệp và nhà đầu tư cần hiểu rõ cơ chế giải quyết tranh chấp, quyền và nghĩa vụ pháp lý để đảm bảo lợi ích của mình. Bài viết này sẽ phân tích sâu về tranh chấp nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, từ nguyên nhân đến giải pháp và hướng xử lý thực tế tại Việt Nam.

1. Thực trạng và nguyên nhân tranh chấp trong nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng

1.1. Khái quát về nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng

Nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Việt Nam thường là việc một chủ đầu tư (hoặc doanh nghiệp quản lý) cho phép bên nhận quyền khai thác, kinh doanh hoặc sở hữu phần nào sản phẩm như condotel, villa nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch hay “quyền quản lý – khai thác” dự án nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vì loại hình này gắn với các sản phẩm đặc thù — vừa bất động sản vừa dịch vụ du lịch lưu trú — nên phát sinh nhiều rủi ro pháp lý.

Thực tế, mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang hồi phục mạnh mẽ và được đánh giá là “đòn bẩy” cho ngành du lịch tại Việt Nam, nhưng vẫn còn nhiều bất cập về pháp lý đối với loại hình này.

1.2. Những tranh chấp thường gặp và nguyên nhân tại Việt Nam

Tranh chấp nhượng quyền bất động sản du lịch có thể phát sinh từ nhiều khía cạnh sau:

• Tranh chấp về điều kiện giao dịch: sản phẩm nghỉ dưỡng (condotel, villa nghỉ dưỡng) được đưa vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện pháp lý (chưa có giấy phép xây dựng, chưa có quyền sử dụng đất rõ ràng) — và sau đó nhà đầu tư gặp rủi ro.

• Tranh chấp về hợp đồng nhượng quyền: các bên không rõ ràng trong hợp đồng về quyền khai thác, cam kết lợi nhuận, điều kiện bàn giao, thời gian vận hành và trách nhiệm giữa chủ đầu tư và bên nhận quyền. Ví dụ: loại hình “sở hữu kỳ nghỉ” bị xác định không phải quyền sở hữu bất động sản, do đó bên mua có thể mất quyền lợi.

• Tranh chấp về thanh toán và giao nhận: thanh toán thiếu rõ ràng, chủ đầu tư thu tiền vượt tỷ lệ cho phép, tiến độ bàn giao không đúng cam kết, sản phẩm không được vận hành như quảng cáo. Với loại hình bất động sản du lịch, điều này rất phổ biến.

• Tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng đất: vì loại hình bất động sản du lịch (như condotel, resort villa) chưa được luật định rõ là “nhà ở” nên quyền sở hữu, cấp “sổ đỏ” và chuyển nhượng còn nhiều lỗ hổng.
  Nguyên nhân sâu xa là: khung pháp lý cho bất động sản du lịch – nhượng quyền vẫn đang hoàn thiện; thông tin giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thiếu minh bạch; hợp đồng nhượng quyền thiếu chuẩn mực hoặc có điều khoản bất lợi; nhà đầu tư thiếu kiểm tra pháp lý kỹ trước khi tham gia.

2. Giải pháp pháp lý và thực tiễn xử lý tranh chấp nhượng quyền bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng

2.1. Giải pháp phòng ngừa trước giao dịch

• Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án

Xem xét xem dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã đáp ứng điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) như: công trình xây dựng đã khởi công, có giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, được công khai thông tin.

Với loại hình bất động sản du lịch, cần xác định rõ là dự án có mục tiêu “du lịch, lưu trú” được phê duyệt, có hạ tầng, có quyền khai thác kinh doanh lưu trú.

• Làm rõ nội dung hợp đồng nhượng quyền

Trong hợp đồng nhượng quyền (hoặc hợp đồng chuyển nhượng khai thác) cần nêu rõ quyền và nghĩa vụ: ai vận hành, ai chịu chi phí, thời hạn khai thác, cam kết lợi nhuận (nếu có) và quy định xử lý khi có vi phạm.

Xem xét các điều khoản bất lợi: ví dụ bên cho nhượng quyền dùng điều khoản độc quyền, chuyển nhượng khó, cam kết lợi nhuận không rõ, chi phí thường niên cao…

• Dự phòng rủi ro và lựa chọn cơ chế xử lý tranh chấp

Nên yêu cầu phương thức giải quyết tranh chấp rõ ràng: thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án.

Kiểm tra xem điều khoản đặt cọc, thanh toán đã tuân theo điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (ví dụ đặt cọc không quá 5% trong trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai) để tránh trường hợp chủ đầu tư thu tiền quá mức.

2.2. Cơ chế giải quyết tranh chấp và hướng xử lý tại Việt Nam

• Đàm phán và hòa giải nội bộ

Khi tranh chấp nhượng quyền bất động sản du lịch xảy ra (ví dụ: chủ đầu tư vi phạm cam kết khai thác hoặc bàn giao chậm), bước đầu tiên có thể là thương lượng, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng. Đây là cách tiết kiệm chi phí và thời gian nhất.

• Trọng tài hoặc tòa án

Nếu các bên không giải quyết được qua thương lượng, có thể khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài (nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài). Khi đó, phần trình bày cần có: hợp đồng nhượng quyền, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, quảng cáo sản phẩm, chứng cứ về vi phạm.

Theo pháp luật mới của Việt Nam, khi bán bất động sản hình thành trong tương lai — dù là công trình du lịch hay nhà ở — chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tranh chấp có thể xoay quanh việc chủ đầu tư chưa đáp ứng điều kiện nhưng vẫn ký hợp đồng.

• Yêu cầu bồi thường và hủy hợp đồng

Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng — ví dụ thu tiền vượt tỷ lệ, không bàn giao, cam kết sai lệch — nhà nhận quyền có thể yêu cầu hủy hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc đòi lại tiền không phải lúc nào cũng được thuận lợi nếu dự án chủ đầu tư gặp khó, hoặc hợp đồng không rõ ràng.

• Kiện chủ đầu tư hoặc bên nhượng quyền về vi phạm hành chính hoặc dân sự

Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án chưa đủ điều kiện, bị xử phạt hành chính theo quy định. Ví dụ: xử phạt hành vi chuyển nhượng dự án bất động sản chưa có “sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

3. Kết luận

Thị trường bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thu hút không chỉ các tập đoàn lớn mà còn nhiều nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sự hấp dẫn này cũng đi kèm với không ít rủi ro pháp lý — đặc biệt trong các mô hình nhượng quyền khai thác, quản lý hoặc sở hữu condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Để tránh trở thành “nạn nhân” của những hợp đồng thiếu minh bạch hoặc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, nhà đầu tư cần tỉnh táo ngay từ bước đầu: kiểm tra hồ sơ pháp lý, rà soát hợp đồng nhượng quyền, và xác định rõ quyền – nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp đã phát sinh tranh chấp, việc lựa chọn chiến lược pháp lý đúng đắn — bao gồm thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện tại trọng tài hay tòa án — sẽ quyết định khả năng bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!