Người nước ngoài nhận thừa kế rồi chuyển nhượng hoặc tặng cho cần làm thủ tục gì và nộp thuế ra sao?

Một căn nhà tại Việt Nam do người thân để lại có thể khiến người thừa kế ở nước ngoài mắc kẹt nhiều năm. Ngỡ rằng cứ có tên trong di chúc là được đứng tên sổ hồng, nhiều người mới vỡ lẽ pháp luật không cho mình giữ nhà mà chỉ cho hưởng phần giá trị. Một bước đi sai ở khâu này có thể làm phát sinh khoản thuế lẽ ra được miễn, hoặc khiến tiền bán nhà bị "treo" không chuyển được ra nước ngoài.

Mang quốc tịch nước ngoài thì có còn được thừa kế nhà đất tại Việt Nam không? Nếu được, bạn giữ lại căn nhà hay buộc phải bán đi để nhận tiền? Và khi bán hoặc đem tặng lại cho người thân, ai là người nộp thuế, nộp bao nhiêu, làm sao chuyển số tiền đó về nước cho hợp pháp? Đây là chuỗi vướng mắc khiến rất nhiều Việt kiều và người nước ngoài loay hoay, có người bỏ cuộc giữa chừng vì tưởng "đường nào cũng tắc". Bài viết dưới đây phân tích khung pháp lý hiện hành, trình tự thực hiện và từng khoản thuế, phí cụ thể, cùng những rủi ro cần tránh, để bạn đi đúng đường ngay từ bước đầu.

Người nước ngoài được thừa kế tại Việt Nam, nhưng nhận dưới hình thức nào mới là điều cốt lõi

Trước hết, cần xóa bỏ một hiểu lầm rất phổ biến: "mang quốc tịch nước ngoài thì không được thừa kế tại Việt Nam". Điều này không đúng. Quyền hưởng di sản là quyền dân sự cơ bản, không mất đi vì người thừa kế mang hộ chiếu nước nào. Bộ luật Dân sự khẳng định mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Vấn đề không nằm ở chỗ "có được thừa kế hay không", mà ở chỗ "nhận bằng hình thức nào", đặc biệt với di sản là nhà đất. Khi có yếu tố nước ngoài, pháp luật xác định việc thừa kế theo quốc tịch của người để lại di sản; nhưng riêng với bất động sản, việc thực hiện quyền thừa kế lại tuân theo pháp luật của nước nơi có bất động sản. Nhà đất nằm ở Việt Nam thì luật Việt Nam điều chỉnh việc sang tên, đăng ký và những hạn chế về sở hữu.

Theo pháp luật đất đai Việt Nam, người thừa kế nhà đất được chia thành ba nhóm với hệ quả rất khác nhau. Nhóm thứ nhất là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (vẫn giữ quốc tịch Việt Nam): họ được xếp là "cá nhân", có quyền đứng tên nhà đất như người trong nước. Nhóm thứ hai là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh và thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: họ cũng có thể được cấp Giấy chứng nhận và đứng tên. Nhóm thứ ba, cũng là trọng tâm của bài viết này, là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam không thuộc diện được sở hữu nhà ở: nhóm này không được cấp sổ, chỉ được hưởng phần giá trị, nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho phần thừa kế đó.

Hệ quả thực tế: với người thuộc nhóm thứ ba, việc "chuyển nhượng hoặc tặng cho" không phải là một lựa chọn tùy hứng, mà gần như là con đường luật định để biến phần thừa kế nhà đất thành tiền hoặc chuyển sang cho người đủ điều kiện đứng tên. Hiểu đúng điều này ngay từ đầu sẽ giúp bạn không mất hàng tháng đi chờ một cuốn sổ hồng sẽ không bao giờ được cấp.

Trình tự khai nhận di sản, sang tên và thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho

Dù cuối cùng bạn chọn bán hay tặng cho, di sản vẫn phải được khai nhận hợp lệ trước khi định đoạt. Với người đang ở nước ngoài, quy trình thường đi qua các bước sau:

1. Chuẩn bị và hợp pháp hóa giấy tờ từ nước ngoài. Tập hợp giấy chứng tử của người để lại di sản, di chúc (nếu có), và các giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế như khai sinh, đăng ký kết hôn. Mọi giấy tờ do cơ quan nước ngoài cấp đều phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng sang tiếng Việt thì mới dùng được tại Việt Nam.
2. Công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản và niêm yết. Người thừa kế (hoặc người được ủy quyền) yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng lập văn bản. Tổ chức công chứng phải niêm yết việc tiếp nhận trong 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản (nếu nơi cư trú cuối cùng ở nước ngoài thì niêm yết tại nơi cư trú cuối cùng ở Việt Nam, hoặc đăng tải qua Sở Tư pháp). Hết thời hạn niêm yết, không có khiếu nại, công chứng viên mới được công chứng.
3. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai. Vì không được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình, người thừa kế nhóm thứ ba nộp hồ sơ nhận thừa kế để được cập nhật vào Sổ địa chính, làm cơ sở pháp lý cho bước định đoạt tiếp theo.
4. Ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho. Khi bán, chính người thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng. Khi tặng cho, người thừa kế đứng tên là bên tặng cho, và người được tặng phải là đối tượng đủ điều kiện nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
5. Sang tên cho người mua hoặc người được tặng và hoàn tất nghĩa vụ thuế, phí. Bên nhận hoàn thiện thủ tục đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận đứng tên họ; các khoản thuế, phí được kê khai và nộp ở bước này.
6. Chuyển tiền ra nước ngoài. Sau khi bán và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người thừa kế làm thủ tục mua và chuyển ngoại tệ ra nước ngoài qua ngân hàng được phép, kèm hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền (hồ sơ thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp thuế).

Vì hầu hết khách hàng nhóm này đang ở nước ngoài và chỉ có thể về Việt Nam một, hai lần ngắn ngủi, bước mấu chốt thường là lập một văn bản ủy quyền hợp lệ (cũng phải hợp pháp hóa lãnh sự) để luật sư hoặc người đại diện trong nước theo đuổi toàn bộ quy trình thay mình.

Các loại thuế và phí phải nộp khi nhận thừa kế rồi chuyển nhượng, tặng cho

Đây là phần khiến nhiều người lo nhất, nhưng nếu nắm đúng nguyên tắc thì không hề rối. Cần tách bạch ba thời điểm: khi nhận di sản, khi bán, và khi tặng cho. Mỗi thời điểm có loại thuế, người nộp và trường hợp miễn riêng. Từ ngày 1/7/2026, các mức này áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Điểm dễ bỏ sót nhất là quy định miễn thuế cho thân nhân gần. Phần lớn di sản là cha mẹ để lại cho con, nên bản thân việc nhận thừa kế nhà đất thường đã được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản thuế thực sự phát sinh thường rơi vào bước bán: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá chuyển nhượng, áp dụng như nhau cho cả cá nhân cư trú và không cư trú. Đây là điểm khiến nhiều người nước ngoài bất ngờ: bán di sản thừa kế vẫn bị tính thuế chuyển nhượng, dù khi nhận thừa kế đã được miễn.

Nếu chọn tặng cho thay vì bán, nghĩa vụ thuế dịch sang người được tặng: họ nộp thuế thu nhập cá nhân 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng, trừ khi tặng cho giữa thân nhân gần thì được miễn. Tương tự, lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% và cũng được miễn khi nhà đất là quà tặng giữa thân nhân gần.

Ngoài ra còn các khoản nhỏ hơn nhưng đừng quên dự trù: phí công chứng văn bản khai nhận di sản và hợp đồng (tính theo giá trị tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC), phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, và chi phí dịch thuật, hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ từ nước ngoài.

Rủi ro pháp lý và sai lầm thường gặp trong thực tế

Phần lớn vụ việc bị kéo dài không phải vì luật phức tạp, mà vì người thừa kế đi sai đường ngay từ đầu. Dưới đây là những tình huống DEDICA gặp nhiều nhất.

Tưởng được đứng tên sổ nên chờ đợi vô vọng. Người nước ngoài nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận mang tên mình, chờ nhiều tháng rồi bị từ chối, trong khi lẽ ra phải đi thẳng đường "hưởng giá trị, rồi chuyển nhượng hoặc tặng cho". Xác định đúng nhóm đối tượng ngay từ đầu giúp tiết kiệm cả thời gian lẫn chi phí.

Đồng thừa kế chưa thống nhất hoặc bị khai sót. Khi một người thừa kế ở nước ngoài bị bỏ sót, hoặc các đồng thừa kế chưa thỏa thuận xong phương án phân chia, hồ sơ công chứng sẽ đứng lại. Trong thời gian niêm yết, nếu phát sinh khiếu nại, tố cáo về việc giấu giếm hay bỏ sót người thừa kế, công chứng viên buộc phải tạm dừng để xử lý.

Quên rằng người thừa kế nhận cả nghĩa vụ, không chỉ tài sản. Nếu di sản đang thế chấp hay người để lại di sản còn nợ, người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ đó trong phạm vi di sản nhận được. Bán xong mới phát hiện khoản nợ gắn với tài sản là tình huống không hiếm.

Kê khai giá bán thấp để "né" thuế. Một số người ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm khoản thuế 2%. Nhưng thuế được tính trên giá ghi trong hợp đồng và không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; kê khai sai còn kéo theo rủi ro bị xử lý và làm chậm cả giao dịch.

Kẹt ở khâu chuyển tiền ra nước ngoài. Hoàn tất việc bán nhưng thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền (hồ sơ thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp thuế), ngân hàng sẽ không thực hiện việc chuyển ngoại tệ. Chuẩn bị bộ hồ sơ này song song ngay từ đầu, thay vì để đến phút cuối, sẽ tránh được tình trạng tiền "treo" tại Việt Nam.

Vai trò của DEDICA trong xử lý thừa kế có yếu tố nước ngoài

Với người thừa kế đang ở nước ngoài, giá trị lớn nhất của luật sư là giúp bạn không phải bay đi bay lại. DEDICA hoạch định phương án tổng thể ngay từ đầu, gồm việc xác định bạn thuộc nhóm đối tượng nào, nên bán hay tặng cho, và làm sao tối ưu nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp, rồi hướng dẫn chuẩn bị, công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự trọn bộ giấy tờ từ nước ngoài. Trên cơ sở ủy quyền hợp lệ, luật sư DEDICA đại diện làm việc với tổ chức công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và ngân hàng; xử lý các tình huống tranh chấp hoặc khai sót đồng thừa kế; và đồng hành đến khâu cuối cùng là chuyển hợp pháp số tiền về tài khoản của bạn ở nước ngoài.

Mỗi hồ sơ thừa kế có yếu tố nước ngoài đều có tình tiết riêng về quốc tịch, loại tài sản và nơi cư trú của người thừa kế. DEDICA Law Firm đồng hành cùng anh/chị từ khâu xác định phương án, chuẩn hóa và hợp pháp hóa hồ sơ, đến khi phần thừa kế được chuyển thành tiền và về đến tài khoản của anh/chị ở nước ngoài, kể cả khi anh/chị không thể có mặt tại Việt Nam. Liên hệ DEDICA để được luật sư tư vấn cho trường hợp cụ thể của anh/chị.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm soạn thảo. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng; vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính