Người nước ngoài thừa kế đất tại Việt Nam 2026 | DEDICA

Anh Hoàng (tên đã được thay đổi), quốc tịch Úc, hỏi DEDICA:

"Mẹ tôi là người Việt Nam, vừa qua đời ở Đà Nẵng và để lại một căn nhà đã có sổ hồng. Tôi rời Việt Nam từ nhỏ, hiện chỉ còn quốc tịch Úc. Tôi nghe nói người nước ngoài không được đứng tên đất tại Việt Nam, vậy phần nhà đất của mẹ coi như tôi mất trắng, hay vẫn có cách nhận? Tôi đang ở Úc, rất khó thu xếp về nước để lo thủ tục."

DEDICA tư vấn Bạn không mất quyền thừa kế chỉ vì mang quốc tịch nước ngoài, pháp luật Việt Nam cho mọi cá nhân quyền hưởng di sản bình đẳng. Vấn đề không phải "có được hưởng hay không", mà là "nhận bằng hình thức nào". Với nhà đất, kết quả phụ thuộc bạn thuộc nhóm "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài" hay "người nước ngoài" thuần: nhóm đầu nay có thể được đứng tên sổ, nhóm sau nhận bằng giá trị. Quan trọng nhất: dù thuộc nhóm nào, bạn đều có thể ủy quyền cho luật sư lo trọn thủ tục mà không cần về Việt Nam. Dưới đây là căn cứ và các bước cụ thể.

Quốc tịch nước ngoài có làm mất quyền thừa kế nhà đất tại Việt Nam

Hiểu lầm phổ biến nhất là "mang quốc tịch nước ngoài thì không được thừa kế tại Việt Nam". Điều này không đúng: quyền thừa kế gắn với tư cách người thừa kế, tức là con, là vợ/chồng của người đã mất, chứ không mất đi vì tấm hộ chiếu.

"Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật." Điều 610, Bộ luật Dân sự 2015

Nghĩa là với phần di sản của mẹ, bạn là người thừa kế ngang hàng với mọi người con khác, bất kể quốc tịch hay nơi cư trú. Câu hỏi chỉ còn là: nhận phần nhà đất đó bằng cách nào. Ở đây phải phân biệt hai nhóm, vì Luật Đất đai 2024 (đang áp dụng, bản hợp nhất mới nhất năm 2026) đối xử rất khác nhau:

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, được phép nhập cảnh vào Việt Nam: được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở và được đứng tên trên Giấy chứng nhận như cá nhân trong nước. Đây là điểm cởi mở của luật mới, người gốc Việt không còn phải nhờ người khác đứng tên hộ như trước.
Người nước ngoài (hoặc người gốc Việt không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam): không được cấp Giấy chứng nhận, nhưng không hề mất phần, được hưởng giá trị phần thừa kế bằng cách chuyển nhượng hoặc tặng cho lại quyền sử dụng đất.

"Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam… thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế…" khoản 3 Điều 44, Luật Đất đai 2024

Điều này nghĩa là gì với bạn: vì mẹ bạn là người Việt Nam, nhiều khả năng bạn được xác định là "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài", chứng minh được nguồn gốc Việt và thuộc diện được nhập cảnh thì bạn có thể đứng tên chính căn nhà của mẹ. Nếu không, bạn vẫn nhận đủ giá trị phần của mình qua việc chuyển nhượng. Dù theo hướng nào, kịch bản "mất trắng" là không có cơ sở.

Các bước nhận phần thừa kế khi bạn đang ở nước ngoài

Trình tự cho người thừa kế đang ở xa thường gồm:

Xác định tư cách, gốc Việt hay người nước ngoài thuần, vì điều này quyết định bạn đứng tên sổ hay nhận bằng giá trị. Theo hướng đứng tên thì cần giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam.
Chuẩn bị và hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ từ nước ngoài: hộ chiếu, giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con, giấy tờ nguồn gốc Việt Nam (nếu có) và văn bản ủy quyền, tất cả phải hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng tại Việt Nam trước khi dùng.
Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại công chứng. Nếu chưa chuyển nhượng ngay, người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính, giữ phần của bạn.
Ủy quyền cho luật sư tại Việt Nam làm toàn bộ. Luật cho phép người nhận thừa kế ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom, sử dụng đất và thực hiện thủ tục (khoản 5 Điều 44 Luật Đất đai 2024). Bạn không cần về Việt Nam; nếu nhận bằng giá trị, sau khi chuyển nhượng nhà đất, luật sư hỗ trợ chuyển tiền thừa kế ra nước ngoài hợp pháp.

Lưu ý quan trọng Đừng để lâu. Nếu các đồng thừa kế ở Việt Nam ra công chứng tự khai nhận di sản mà "bỏ sót" bạn rồi sang tên, thậm chí bán căn nhà, bạn vẫn có quyền khởi kiện đòi chia lại, nhưng tài sản càng bị chuyển dịch thì việc lấy lại càng phức tạp và tốn kém. Bắt đầu sớm, ngay từ khâu rà soát giấy tờ, là cách bảo vệ phần của mình chắc chắn nhất.

Kết luận

Như vậy, mang quốc tịch Úc không khiến bạn mất quyền thừa kế phần nhà đất của mẹ, bạn là người thừa kế bình đẳng theo pháp luật Việt Nam. Việc cần làm: xác định bạn là "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài" (có thể đứng tên sổ) hay "người nước ngoài" thuần (nhận bằng giá trị); chuẩn bị và hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con và nguồn gốc Việt Nam; khai nhận di sản tại công chứng và cập nhật Sổ địa chính; rồi ủy quyền cho luật sư lo trọn thủ tục từ xa. Quan trọng nhất là bắt đầu sớm để tránh bị khai sót.

Nếu bạn chưa rõ mình thuộc nhóm gốc Việt hay người nước ngoài, hoặc lo các đồng thừa kế tại Việt Nam đã hoặc sắp khai nhận di sản mà bỏ sót mình, DEDICA có thể xác minh tư cách thừa kế, chuẩn hóa và hợp pháp hóa hồ sơ từ nước ngoài, rồi đại diện theo ủy quyền làm việc với công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng thay bạn, cho đến khi phần thừa kế, bằng nhà đất hoặc bằng tiền, về tới tay bạn. Liên hệ DEDICA để được luật sư tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm soạn thảo. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng; vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác.