Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến tại Việt Nam
Đất đai vốn là tài sản đặc biệt gắn liền với quyền con người, sinh kế của nhiều gia đình, nên khi xảy ra tranh chấp thì hệ lụy không nhỏ. Ở Việt Nam, trong thời gian gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và sự phát triển của thị trường bất động sản, các loại tranh chấp đất đai càng thêm phức tạp. Dưới đây là những tình huống tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay, và những điểm cần lưu ý khi giải quyết.
1. Những dạng tranh chấp đất đai thường gặp
1.1 Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất
– Tranh chấp ranh giới, mốc giới thửa đất
Nhiều vụ tranh chấp phát sinh giữa các hộ liền kề vì không xác định rõ mốc ranh giới, hoặc một bên tự ý lấn chiếm đất của bên kia. Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không rõ ràng hoặc đo đạc không chính xác, ranh giới càng dễ tranh chấp.
– Tranh chấp đòi lại đất, quyền sử dụng đất trước đó
Có nhiều trường hợp người “gốc” (cha, mẹ, người chuyển nhượng trước đây) khiếu kiện để đòi lại đất vốn có từ trước nhưng sau này đã bị người khác sử dụng. Đặc biệt khi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất không minh bạch hoặc thiếu thủ tục pháp lý, thì việc đòi lại đất dễ dẫn đến tranh chấp.
– Tranh chấp đất, tài sản liên quan trong ly hôn hoặc chia tài sản chung
Khi vợ chồng ly hôn, nếu tài sản chung có đất đai hoặc nhà trên đất, việc phân chia đất đai, tài sản gắn liền với đất thường trở thành nguồn gây tranh chấp. Điều này càng phức tạp khi GCNQSDĐ đứng tên chung hoặc không rõ ràng.
– Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chết mà không để lại di chúc hợp pháp, hoặc di chúc mâu thuẫn, các đồng thừa kế thường không thống nhất về cách chia phần đất, dẫn đến tranh chấp. Điều này đặc biệt dễ xảy ra khi diện tích đất lớn, vị trí đất có giá trị cao hoặc khi có sự chênh lệch về hiểu biết pháp lý giữa các người thừa kế.
1.2 Tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất
– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc các bên tranh chấp hợp đồng – chẳng hạn bên bán không bàn giao đất đúng tiến độ, bên mua không thanh toán, hợp đồng vô hiệu hoặc bị hủy – rất hay xảy ra. Đây là tranh chấp phát sinh khi quyền sử dụng đất đã được xác lập, nhưng trong quá trình thực hiện giữa các bên vướng khúc mắc.
– Tranh chấp về mục đích sử dụng đất, chuyển đổi mục đích đất
Có trường hợp đất đã được phép sử dụng cho mục đích này (ví dụ: đất nông nghiệp) nhưng một bên tự ý chuyển sang đất ở, xây dựng, hoặc sử dụng sai quy hoạch. Điều này gây tranh chấp với cơ quan nhà nước hoặc người dân xung quanh.
– Tranh chấp bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án công cộng hay phát triển kinh tế – xã hội, người dân thường tranh chấp về giá đền bù, diện tích bị thu hồi, thời điểm xác định giá, hoặc nơi tái định cư không phù hợp. Đây là loại tranh chấp rất phổ biến trong các đô thị, khu công nghiệp hoặc vùng phát triển hạ tầng.
1.3 Tranh chấp đất đai do pháp lý đất đai thay đổi
– Tranh chấp khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận
Nếu chủ sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc chưa hoàn thiện giấy tờ, việc xác định quyền lợi rất khó khăn, dễ bị tranh chấp khi có yêu sách từ bên khác hoặc khi người sử dụng muốn chuyển nhượng.
– Tranh chấp liên quan đến giá đất, sai lệch diện tích so với hồ sơ sổ đỏ
Đôi khi diện tích thực tế sử dụng khác với diện tích ghi trên giấy tờ, hoặc cơ quan chức năng cập nhật bảng giá đất mới, dẫn tới tranh chấp giữa người dân và chính quyền.
– Tranh chấp phát sinh từ chính sách, quy hoạch mới hoặc thay đổi pháp luật đất đai
Luật Đất đai mới 2024 (số 31/2024/QH15) đã có những điều chỉnh về thẩm quyền, giải quyết tranh chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Những thay đổi này khiến một số tranh chấp xuất hiện do “vết cũ – quy định mới” chưa rõ ràng.
Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng:
Tranh chấp đất đai mà có Giấy chứng nhận thì Tòa án sẽ giải quyết.
Tranh chấp đất đai mà các bên không có GCNQSDĐ có quyền lựa chọn được giải quyết tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án.
2. Những điểm mới trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai (Luật Đất đai 2024)
2.1 Thẩm quyền giải quyết rõ ràng hơn
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ năm 2024) đã điều chỉnh thẩm quyền xử lý các tranh chấp đất đai qua khoản 236: nếu tranh chấp có GCNQSDĐ, thì phải do Tòa án xử lý. Trong trường hợp tranh chấp mà các bên không có GCN, có thể lựa chọn giải quyết qua UBND hoặc khởi kiện tòa án.
2.2 Bắt buộc hòa giải tại cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi đưa tranh chấp ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ một số trường hợp đặc biệt. Hòa giải phải thực hiện trong vòng không quá 30 ngày.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý: có hướng dẫn cho rằng với tranh chấp hợp đồng, thừa kế hay các tranh chấp khác thì không bắt buộc hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện.
2.3 Điều kiện khởi kiện và tiếp cận tố tụng
Luật mới kế thừa quy định trước đây, yêu cầu tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” nếu chưa hòa giải cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện. Với các loại tranh chấp khác (hợp đồng, thừa kế…), người khởi kiện có thể nộp đơn ngay tại tòa án có thẩm quyền mà không cần phải qua hòa giải cấp xã.
Ngoài ra, đơn khởi kiện phải kèm theo biên bản hòa giải (nếu có), chứng minh nhân dân, hộ khẩu, danh mục tài liệu chứng cứ, và đảm bảo tranh chấp chưa từng được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực.
3. Kinh nghiệm và gợi ý khi đối diện tranh chấp đất đai
Kiểm tra hồ sơ pháp lý kỹ lưỡng trước khi mua bán, chuyển nhượng, hoặc nhận thừa kế – đặc biệt là GCNQSDĐ, hợp đồng mua bán, bản vẽ đo đạc, xác nhận cơ quan chức năng.
Lưu giữ chứng cứ ngay từ đầu: biên bản giao nhận, hợp đồng, ảnh, xác nhận của người sống lâu năm, sổ mục kê sử dụng đất…
Khởi động quá trình hòa giải tại cấp xã càng sớm càng tốt, để giảm chi phí, thời gian và tránh leo thang thành kiện tụng.
Tính toán thiệt hại chi tiết: nếu có lãi, tổn thất vì chậm bàn giao, chi phí pháp lý… để khi đàm phán hoặc khởi kiện có căn cứ.
Kịp thời cập nhật chính sách, quy định mới như Luật Đất đai 2024 để xác định quyền lợi được bảo vệ theo quy định hiện hành.
Sử dụng luật sư, chuyên gia địa chính khi tranh chấp lớn hoặc có yếu tố kỹ thuật như đo đạc, bản đồ, quy hoạch…
Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!
📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)
🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)
🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)
Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!
