Chia quyền sử dụng đất khi ly hôn: Thủ tục & căn cứ pháp luật

Việc ly hôn không chỉ là chuyện chấm dứt về tình cảm, mà còn là khúc quanh phức tạp về tài sản — đặc biệt là quyền sử dụng đất. Nhiều cặp vợ chồng khi bước vào quá trình ly hôn đều băn khoăn: “Ai giữ đất? Có chia được hay không? Thủ tục ra sao?” Trong bài viết này, Dedica sẽ chia sẻ cách hiểu mới nhất, thủ tục thực tế và những lưu ý để bạn – người đang đứng trước giai đoạn này – có thể định hướng rõ hơn và tự tin hơn khi bước vào giải quyết quyền lợi của mình.

1. Căn cứ pháp luật & nguyên tắc chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

1.1. Cơ sở pháp lý

• Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 (sửa đổi, bổ sung) quy định các nguyên tắc và quyền, nghĩa vụ của vợ chồng khi ly hôn.

• Theo Điều 59 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia khi ly hôn (nếu có tranh chấp).

• Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định cụ thể cách chia quyền sử dụng đất khi là tài sản chung.

• Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT‑TANDTC‑VKSNDTC‑BTP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Hôn nhân và gia đình, trong đó có nguyên tắc giải quyết tài sản khi ly hôn.

• Nghị định 101/2024/NĐ‑CP (về đăng ký biến động đất đai) nêu rõ hồ sơ và thủ tục về thay đổi quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của vợ chồng.

1.2. Nguyên tắc chia & phân loại quyền sử dụng đất

Trước khi chia, cần xác định xem quyền sử dụng đất thuộc loại tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng:

• Tài sản riêng: nếu quyền sử dụng đất được hình thành trước khi kết hôn hoặc được thừa kế, tặng cho riêng (và không nhập vào chung), thì khi ly hôn bên nào sở hữu sẽ giữ.

• Tài sản chung: nếu quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hoặc tài sản riêng nhập vào chung, thì được xử lý theo nguyên tắc chia tài sản chung khi ly hôn.

Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung, việc chia được thực hiện như sau:

• Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản): nếu cả hai bên đều có nhu cầu và điều kiện sử dụng, có thể chia theo thỏa thuận; nếu không đạt thỏa thuận, Tòa án giải quyết theo quy định.

• Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, bên đó có thể được tiếp tục sử dụng, nhưng phải trả tiền bồi thường cho phần giá trị quyền sử dụng đất mà bên kia được hưởng.

• Với đất ở, đất lâu năm hoặc loại đất khác: chia theo quy định của Điều 59 và quy định về đất đai, cân nhắc yếu tố đóng góp, hoàn cảnh hai bên, lỗi (nếu có).

• Nếu tài sản chung không thể chia bằng hiện vật, sẽ chia theo giá trị: nghĩa là bên nhận đất có giá trị cao hơn phải trả phần chênh lệch cho bên kia.

• Tòa án khi xét chia phải xem xét các yếu tố như: công sức đóng góp vào tạo lập/quản lý đất, hoàn cảnh sau ly hôn (thu nhập, sức khỏe, nuôi con), bảo vệ quyền lợi người yếu thế, lỗi nếu vi phạm nghĩa vụ hôn nhân (nếu có).

Một điểm quan trọng: khi ly hôn, tài sản chung chưa được chia vẫn giữ nguyên quyền sở hữu chung, và một bên không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, bán mà không có sự đồng ý của bên kia.

2. Thủ tục chia quyền sử dụng đất khi ly hôn – từ thỏa thuận đến Tòa án

2.1. Thỏa thuận phân chia & đăng ký biến động

Nếu vợ chồng tự thỏa thuận được việc chia quyền sử dụng đất:

• Lập văn bản thỏa thuận phân chia rõ ràng nội dung: ai giữ đất, ai nhận bồi thường (nếu có), chi tiết diện tích, ranh giới.

• Văn bản thỏa thuận nên công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý trước Tòa án hoặc cơ quan đăng ký đất đai.

• Sau khi có thỏa thuận, tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai với Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện) theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ‑CP.

  • Hồ sơ bao gồm: đơn đăng ký biến động (mẫu theo Nghị định/Thông tư), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản thỏa thuận về thay đổi quyền sử dụng đất theo vợ chồng, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân nếu cần (bản án ly hôn, giấy đăng ký kết hôn đã ly hôn).

  • Cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra tính hợp pháp của thỏa thuận, thông tin về hôn nhân trong dữ liệu quốc gia dân cư, nếu không có thông tin thì yêu cầu nộp bản sao giấy tờ chứng minh.

Nếu thỏa thuận được công nhận trong bản án ly hôn (nếu ly hôn thuận tình kèm theo chia tài sản), thì bản án này cũng có giá trị pháp lý để thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không cần sự đồng ý của bên còn lại.

2.2. Khởi kiện Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai sau ly hôn

Khi vợ chồng không thể thỏa thuận được, một bên có quyền khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất:

• Thẩm quyền Tòa án: nơi bất động sản (thửa đất) đặt hoặc nơi cư trú của bị đơn.

• Đơn khởi kiện & hồ sơ:

  • Đơn khởi kiện tranh chấp tài sản (đất đai) — theo mẫu 23‑DS nếu là vụ dân sự tranh chấp tài sản gắn liền đất đai.

  • Bản án hoặc quyết định ly hôn (nếu đã ly hôn).

  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, biên lai trả tiền, các giấy tờ đóng góp…

  • Chứng cứ chứng minh công sức đóng góp, chi phí xây dựng, cải tạo, quản lý đất trong thời kỳ chung.

  • Giấy tờ cá nhân, giấy đăng ký kết hôn/ly hôn, chứng minh nơi cư trú.

• Trình tự xử lý:

  • Tòa án thụ lý, hòa giải (nếu có điều kiện).

  • Nếu hòa giải không thành, xét xử theo hồ sơ, lời khai, chứng cứ.

  • Ra bản án buộc chia quyền sử dụng đất hoặc buộc một bên chuyển quyền, thanh toán chênh lệch nếu có.

• Thời hạn giải quyết:

  • Tòa sơ thẩm giải quyết các vụ phân chia tài sản chung sau ly hôn trong 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ việc phức tạp.

  • Trường hợp phúc thẩm, thời hạn là 3 tháng, có thể gia hạn 1 tháng.

• Khởi kiện sau thời điểm ly hôn: Vợ hoặc chồng vẫn có quyền yêu cầu chia tài sản chung kể cả khi đã ly hôn từ lâu, vì pháp luật không quy định thời hiệu cụ thể cho yêu cầu chia tài sản chung.

  • Tuy nhiên, nếu tại thời điểm ly hôn tài sản đã được chia trong bản án, không thể yêu cầu chia tiếp tài sản đó (vì đã được giải quyết).

2.3. Chuyển nhượng, sang tên sau khi có bản án hoặc thỏa thuận

Sau khi có quyết định Tòa án hoặc thỏa thuận hợp pháp:

• Làm thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo Thông tư 24/2014/TT‑BTNMT và hướng dẫn mới từ NĐ 101/2024).

• Nếu quyền sử dụng đất đứng tên một người nhưng bản án tuyên đất thuộc về người kia, người được quyền sẽ thực hiện thủ tục chuyển sổ đỏ theo quyết định mà không cần ủy quyền của bên kia.

3. Kinh nghiệm & lưu ý khi chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

• Thu thập chứng cứ rõ ràng, chi tiết
  Nếu muốn có lợi thế, bạn cần sớm thu thập hợp đồng mua bán, hóa đơn chi phí, biên bản đóng góp, lời khai nhân chứng… để chứng minh nguồn gốc đất và mức đóng góp của bạn.

• Cân nhắc thỏa thuận trước khi ra tòa
  Thỏa thuận tự nguyện nhanh gọn, ít mâu thuẫn. Nếu được công chứng/chứng thực và được Tòa án công nhận, nó sẽ là cơ sở pháp lý để thực hiện chia đất mà không cần tranh chấp lâu tháng.

• Chú ý yếu tố người yếu thế, nuôi con
  Tòa án có thể ưu tiên phần quyền sử dụng đất cho bên đảm nhận việc nuôi con, hoàn cảnh khó khăn, thu nhập thấp… để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

• Lỗi vi phạm hôn nhân – yếu tố ảnh hưởng
  Nếu một bên có hành vi ngoại tình, bạo lực, phá tài sản chung, Tòa án có thể xem xét để phần chia quyền sử dụng đất nghiêng về phía bên kia.

• Tốc độ giải quyết & nguy cơ che giấu tài sản
  Vì pháp luật không quy định thời hiệu yêu cầu chia tài sản chung sau ly hôn, kéo dài càng lâu càng dễ rủi ro: bên kia có thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc che giấu tài sản.

• Thận trọng khi đất đứng tên một người
  Việc sổ đỏ tên người này không có nghĩa quyền sử dụng đất chỉ thuộc về người đó khi ly hôn — nếu tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc có đóng góp của hai bên, bên kia vẫn có thể yêu cầu chia.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!