Chia tài sản là đất đai, nhà ở khi ly hôn: Hướng dẫn hồ sơ và thủ tục

Khi vợ chồng quyết định ly hôn, việc phải chia tài sản như đất đai và nhà ở luôn là bước rất nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về hồ sơ, thủ tục và các lưu ý pháp lý quan trọng khi chia tài sản là đất đai, nhà ở khi ly hôn tại Việt Nam – để bạn chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Vấn đề và các rủi ro khi chia tài sản là đất đai, nhà ở khi ly hôn

Khi vợ chồng ly hôn, một trong những nội dung quan trọng là phân chia tài sản chung – trong đó nhà ở và quyền sử dụng đất thường là phần “nặng” nhất. Việc này tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không hiểu đúng – nhất là khi giấy tờ chưa hoàn thiện, thỏa thuận chưa rõ ràng.

1.1. Tài sản nào được xem là “chung” và “riêng”

Theo quy định tại Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (có hiệu lực hiện nay) và các văn bản hướng dẫn:

• Tài sản chung gồm tài sản mà vợ chồng tạo ra, thu nhập hợp pháp, quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp vợ hoặc chồng chứng minh được là tài sản riêng.

• Tài sản riêng là tài sản mỗi người có trước khi kết hôn; được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng; hoặc vợ chồng có thỏa thuận là tài sản riêng.
  Điều này có nghĩa: nếu nhà hoặc đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân mà không chứng minh được là riêng thì sẽ bị xem là tài sản chung và sẽ bị chia khi ly hôn.

1.2. Các rủi ro khi không chuẩn bị đầy đủ

Một số rủi ro thường gặp:

• Nhà đất đứng tên một người (nhưng thực tế là vợ chồng tạo lập chung) → việc chia rất dễ nảy sinh tranh chấp.

• Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (chưa “sổ đỏ/sổ hồng”) → khiến việc thỏa thuận hoặc chia tài sản gặp khó khăn hơn.

• Hai bên không thỏa thuận được hoặc không chứng minh được công sức đóng góp, hoàn cảnh, lỗi của từng bên → phần chia có thể bị Tòa án điều chỉnh không như mong muốn.

• Thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi phân chia không đúng hoặc thiếu hồ sơ → dẫn tới việc không chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người được chia.

Việc hiểu rõ vấn đề, xác định rõ tài sản chung – riêng, và chuẩn bị hồ sơ đúng là bước rất quan trọng để tránh bị mất quyền lợi.

2. Hướng dẫn hồ sơ và thủ tục chia tài sản là đất đai, nhà ở khi ly hôn

Dưới đây là hướng dẫn cụ thể cho bạn về hồ sơ cần chuẩn bị và thủ tục cần thực hiện khi phân chia tài sản là đất đai, nhà ở sau ly hôn.

2.1. Hồ sơ cơ bản cần chuẩn bị

Khi vợ chồng thỏa thuận hoặc nếu một bên yêu cầu Tòa án chia tài sản thì cần chuẩn bị hồ sơ gồm (có tham chiếu đến tài sản là đất đai, nhà ở):

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nếu đã cấp).

• Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, thừa kế, nếu tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận.

• Hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài sản: thời điểm hình thành, đóng góp của vợ chồng, nâng cấp, sửa chữa…

• Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản (nếu có) hoặc đơn khởi kiện yêu cầu phân chia tài sản chung.

• Hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: theo Nghị định 101/2024/NĐ‑CP có quy định mới về hồ sơ và thủ tục.

Ngoài ra, nếu tranh chấp tài sản lớn, nên kèm theo chứng cứ về công sức đóng góp, hoàn cảnh gia đình, lỗi của mỗi bên (nếu có) để Tòa án xem xét.

2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện

Quy trình gồm các bước cơ bản sau:

• Thỏa thuận: Vợ chồng nên tự thỏa thuận về việc phân chia tài sản là đất đai, nhà ở – ai giữ phần nào, nếu một bên giữ tài sản thì thanh toán cho bên kia theo thỏa thuận. Việc này là cách nhanh và đơn giản nhất.

• Nếu không thỏa thuận được: Một bên hoặc cả hai gửi yêu cầu tới Tòa án có thẩm quyền để giải quyết phân chia tài sản chung.

  • Tòa án sẽ xem xét tài sản chung, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công sức đóng góp, hoàn cảnh mỗi bên, lỗi (nếu có) để quyết định phần được hưởng.

  • Ví dụ: nếu một bên tiếp tục sử dụng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất mà bên kia không sử dụng được, Tòa án có thể giao cho bên đó và yêu cầu thanh toán phần chênh lệch cho bên kia.

• Sau khi thỏa thuận hoặc có bản án/quyết định chia tài sản:

  • Thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

  • Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi có thẩm quyền để cập nhật biến động, cấp lại giấy chứng nhận nếu cần.

• Thời hạn giải quyết: Tại cấp sơ thẩm, thời hạn giải quyết yêu cầu phân chia tài sản chung nói chung là 4 tháng, có thể gia hạn 2 tháng nếu vụ việc phức tạp.

2.3. Những lưu ý quan trọng khi chia nhà đất

• Nếu đất chưa có sổ đỏ/sổ hồng: vẫn có thể phân chia nhưng vợ/chồng cần chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng, đóng góp và nếu thuận thỏa thuận được thì nên hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sớm.

• Nhà ở, quyền sử dụng đất đứng tên một người nhưng hình thành trong thời kỳ hôn nhân: vẫn có thể bị chia tài sản chung nếu người kia chứng minh được có đóng góp và không phải là tài sản riêng.

• Khi phân chia: nên chọn hình thức chia hiện vật (một bên giữ nhà/đất) hoặc chia theo giá trị (một bên nhận nhà/đất, bên kia nhận bồi thường tiền) tùy theo khả năng thực tế.

• Khi một bên gặp khó khăn (nuôi con nhỏ, sức khỏe yếu, không có thu nhập ổn định) thì Tòa án có thể chia phần tài sản nhiều hơn cho bên đó để bảo đảm đời sống sau ly hôn.

3. Kết luận

Việc chia tài sản là đất đai, nhà ở khi ly hôn tại Việt Nam không chỉ đơn thuần là “chia đôi” mà còn phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện cụ thể: nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, hoàn cảnh mỗi bên, và cả thủ tục pháp lý về đất đai. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thỏa thuận rõ ràng hoặc thực hiện đúng thủ tục tại Tòa án sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi một cách tối ưu.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!