Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất với nhà đầu tư nước ngoài
Phần 1: Vì sao tranh chấp đất đai liên quan nhà đầu tư nước ngoài lại đặc biệt?
Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, các doanh nghiệp nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ngày càng nhiều và trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, bất động sản – đặc biệt là quyền sử dụng đất vẫn luôn là lĩnh vực nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp. Có một số lý do mà doanh nghiệp và đối tác cần đặc biệt lưu ý:
Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam khá chặt chẽ và cập nhật mới theo Luật Đất đai 2024, trong đó có những quy định về mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng vẫn còn nhiều điều kiện ràng buộc.
Các bên nếu không tự hòa giải được thì bắt buộc thực hiện thủ tục hành chính hoặc tố tụng dân sự, nhưng ranh giới giữa thẩm quyền các cấp (xã, huyện, tỉnh, tòa án) khá phức tạp khi có yếu tố nước ngoài.
Bên cạnh đó, có thể phát sinh tranh chấp dưới góc độ đầu tư quốc tế, ví dụ nhà đầu tư nước ngoài kiện Chính phủ hoặc cơ quan Việt Nam theo các hiệp định bảo hộ đầu tư – mức độ phức tạp và chi phí/ thời gian thường rất lớn.
Vì thế, bài viết này sẽ giúp bạn hình dung rõ từng bước cần làm và những lưu ý quan trọng để giải quyết hiệu quả tranh chấp quyền sử dụng đất với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Phần 2: Các bước giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Bước 1 – Tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở
Tự hòa giải luôn là bước đầu tiên và được khuyến khích trước khi đưa vụ việc ra cơ quan nhà nước.
Nếu không thành, tiếp theo là hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có thửa đất tranh chấp – bắt buộc theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, và Luật Đất đai 2024 vẫn giữ nguyên chính sách này.
Thủ tục tại xã: Nộp đơn đề nghị hòa giải, thành lập hội đồng hòa giải (chủ tịch/phó chủ tịch xã, đại diện MTTQ, cán bộ địa chính…) và tổ chức hòa giải trong tối đa 45 ngày.
Nếu hòa giải thành: biên bản hòa giải sẽ được khai báo, cập nhật hiện trạng nếu có thay đổi.
Nếu hòa giải không thành: các bên sẽ được hướng dẫn tiếp tục lên cấp huyện hoặc khởi kiện tại tòa án.
Bước 2 – Nộp đơn giải quyết tại cấp huyện hoặc cấp tỉnh
Khi hòa giải tại xã không thành, và đặc biệt khi có nhà đầu tư nước ngoài, theo quy định mới thì UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh có thẩm quyền trực tiếp giải quyết tranh chấp.
Thủ tục gồm:
Chuẩn bị hồ sơ: đơn, biên bản hòa giải xã, biên bản làm việc, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, chứng cứ sử dụng đất.
Cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh hiện trạng, đề xuất biện pháp xử lý, rồi UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải thành.
Nếu không đồng ý với quyết định này, trong vòng 30 ngày, quyền khởi kiện tại tòa án hoặc khiếu nại lên UBND cấp cao hơn được áp dụng.
Bước 3 – Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hết các phương án hành chính mà vẫn chưa đồng thuận, bên tranh chấp có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có thửa đất. Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền trong các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, nếu có dấu hiệu cần ủy thác tư pháp hay có tài sản / đương sự ở nước ngoài.
Lưu ý:
Hồ sơ khởi kiện cần đơn theo mẫu, chứng cứ quyền sử dụng đất, hợp đồng, biên bản hòa giải, giấy tờ người khởi kiện,…
Nếu có tài liệu nước ngoài, cần dịch công chứng hợp pháp, có thư hợp pháp hóa lãnh sự nếu cần.
Luật đã cập nhật: không còn áp dụng thời hiệu khởi kiện 2 năm như trước – tức là có thể khởi kiện bất kỳ thời điểm nào khi quyền lợi bị xâm phạm.
Bước 4 – Giải quyết tranh chấp theo hình thức đầu tư quốc tế (nếu có)
Nếu tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng đầu tư (PPP, BOT, BCC…) hoặc theo các hiệp định bảo hộ đầu tư mà Việt Nam là thành viên, bên tranh chấp – đặc biệt có yếu tố nhà đầu tư nước ngoài – có thể đưa vụ việc ra trọng tài quốc tế hoặc cơ chế quốc tế theo hiệp định.
Đây là bước cuối cùng khi các phương án nội bộ và hành chính Việt Nam không giải quyết được. Thường chịu chi phí cao, thời gian kéo dài và yêu cầu chuyên môn sâu.
Kết luận
Hy vọng bài viết này đã giúp bạn từng bước hiểu được quy trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam — từ việc khuyến khích tự hòa giải, xử lý ở cấp xã đến tố tụng hay thậm chí trọng tài quốc tế trong trường hợp phức tạp.
Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!
📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)
🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)
🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)
Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!
