Phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê bất động sản với người nước ngoài tại Việt Nam

Thị trường cho thuê bất động sản tại Việt Nam ngày càng thu hút người nước ngoài (cá nhân, doanh nghiệp, văn phòng đại diện…). Cùng với sự sôi động này, tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, mặt bằng thương mại, nhà xưởng… cũng tăng lên và thường liên quan đến yếu tố nước ngoài (foreign element). Hệ thống pháp luật hiện hành đã có nhiều cập nhật quan trọng về nội dung hợp đồng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp và công nhận phán quyết trọng tài nước ngoài — các điểm này có tác động trực tiếp đến chiến lược xử lý tranh chấp của chủ nhà/nhà đầu tư và bên thuê.

Một thay đổi đáng chú ý: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (LKBĐS 2023) đã được điều chỉnh thời điểm hiệu lực sớm hơn, cùng với Luật Đất đai 2024. Theo công bố của cơ quan nhà nước, các luật này đã có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 (thay vì 01/01/2025). Điều này đồng nghĩa các hợp đồng cho thuê ký từ thời điểm này cần tuân thủ mẫu nội dung chủ yếu, trong đó bắt buộc có điều khoản về “phương thức giải quyết tranh chấp”.

1. Hiểu đúng “yếu tố nước ngoài” và luật áp dụng

Khi một bên là người nước ngoài, pháp luật dân sự Việt Nam cho phép các bên lựa chọn luật điều chỉnh hợp đồng, miễn là không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Các nguyên tắc này được quy định tại Phần thứ năm Bộ luật Dân sự 2015, trong đó Điều 683 đề cập trực tiếp đến luật áp dụng đối với hợp đồng có yếu tố nước ngoài. Cũng cần lưu ý nguyên tắc ưu tiên áp dụng điều ước quốc tế (ví dụ Công ước New York 1958) nếu có xung đột.

Gợi ý thực tiễn tại Việt Nam:

• Với hợp đồng cho thuê bất động sản phục vụ hoạt động thương mại (văn phòng, TMDV, logistic), các bên có thể cân nhắc chọn luật Việt Nam để giảm rủi ro không tương thích khi thi hành tại Việt Nam; hoặc chọn luật nước ngoài quen thuộc với tập đoàn mẹ nhưng phải đánh giá khả năng được tòa án/trọng tài tôn trọng khi xét xử/thi hành “tại Việt Nam”.

2. Xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS) quy định thẩm quyền của tòa án Việt Nam đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài. Đáng chú ý, đối với các vụ việc “liên quan đến quyền đối với bất động sản tại Việt Nam”, tòa án Việt Nam có thẩm quyền riêng biệt (exclusive jurisdiction). Thực tiễn xét xử có xu hướng diễn giải rộng khái niệm này — không chỉ các tranh chấp về quyền sở hữu, mà cả những vấn đề “quyền liên quan” đến bất động sản ở Việt Nam cũng có thể bị xem là thuộc thẩm quyền riêng biệt của tòa Việt Nam. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của thỏa thuận chọn tòa/trọng tài nước ngoài trong hợp đồng thuê.

Hàm ý chiến lược: nếu tranh chấp của bạn có thể bị phân loại là “liên quan đến quyền đối với bất động sản tại Việt Nam”, thỏa thuận đưa vụ việc ra tòa/ trọng tài nước ngoài có nguy cơ không được công nhận. Khi soạn thảo, nên rà soát phạm vi tranh chấp và “điều khoản tách biệt” (severability) để tránh toàn bộ điều khoản giải quyết tranh chấp bị vô hiệu.

3. Ba “đường ray” xử lý tranh chấp: thương lượng – hòa giải thương mại – trọng tài/tòa án

3.1. Thương lượng (negotiation)

Đây luôn là bước đầu tiên, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, đặc biệt trong các hợp đồng thuê dài hạn hoặc chuỗi địa điểm. Nên kích hoạt cơ chế cấp quản lý cao hơn (tiered escalation) và thời hạn trả lời rõ ràng (ví dụ 10–15 ngày làm việc) để tránh kéo dài. Cơ sở pháp lý: quyền tự do thỏa thuận và thiện chí thiện chí trong giao kết, thực hiện hợp đồng theo BLDS.

3.2. Hòa giải thương mại theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP

Hòa giải thương mại tại Việt Nam cho phép các bên thỏa thuận tiến hành trước, trong hoặc sau khi tranh chấp phát sinh; biên bản hòa giải thành có thể được tòa án công nhận theo thủ tục rút gọn. Đối với hợp đồng có yếu tố nước ngoài, hòa giải là “vùng đệm” linh hoạt trước khi bước vào tố tụng/trọng tài. Hãy ghi nhận điều khoản hòa giải bắt buộc (mandatory mediation) để tăng khả năng giải quyết sớm.

3.3. Trọng tài thương mại và/hoặc tòa án

• Trọng tài tại Việt Nam: Luật Trọng tài thương mại 2010 cho phép các bên đưa tranh chấp thương mại ra trọng tài; phán quyết trọng tài có hiệu lực chung thẩm và thủ tục hủy/phủ nhận rất hạn chế. Khi hợp đồng thuê phục vụ hoạt động kinh doanh, lựa chọn trọng tài tại Việt Nam thường giúp bảo mật, nhanh gọn. Tuy nhiên, nếu tranh chấp bị coi là thuộc thẩm quyền riêng biệt của tòa Việt Nam về quyền đối với bất động sản, thỏa thuận trọng tài có thể bị thử thách.

• Trọng tài nước ngoài/ghế trọng tài nước ngoài: Phán quyết được yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam theo Công ước New York 1958 và BLTTDS. Thực tiễn gần đây cho thấy tòa Việt Nam có lập luận cụ thể về thế nào là “phán quyết trọng tài nước ngoài” (kể cả khi xét xử ở Việt Nam nhưng do tổ chức trọng tài nước ngoài quản trị) và các căn cứ từ chối công nhận. Vì vậy, cần đánh giá rủi ro thi hành tại Việt Nam từ đầu.

• Tòa án Việt Nam: Nếu hợp đồng không có thỏa thuận trọng tài hợp lệ hoặc thuộc trường hợp thẩm quyền riêng biệt, tranh chấp sẽ do tòa án Việt Nam giải quyết theo BLTTDS. Cần chuẩn bị hồ sơ song ngữ, hợp pháp hóa lãnh sự (nếu có), chứng cứ điện tử (email, nhật ký bàn giao, biên bản vi phạm…) theo chuẩn mực chứng cứ của tòa.

4. Điều khoản hợp đồng cần “khóa chặt” ngay từ đầu

LKBĐS 2023 yêu cầu hợp đồng cho thuê phải có nội dung chủ yếu, trong đó bao gồm: mô tả tài sản, giá/tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, bảo đảm, trách nhiệm vi phạm, phương thức giải quyết tranh chấp, ngày hiệu lực… Không đáp ứng đúng “xương sống” này sẽ làm suy yếu vị thế khi tranh chấp nảy sinh. Ngoài ra, luật cũng yêu cầu thanh toán qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam đối với các giao dịch bất động sản, giúp kiểm soát dòng tiền và chứng minh nghĩa vụ.

Checklist thực tiễn tại Việt Nam:

• Luật áp dụng & ngôn ngữ: ghi rõ luật điều chỉnh (Việt Nam hoặc luật khác) và ngôn ngữ ưu tiên khi có bản dịch; tham chiếu Điều 683 BLDS để tăng tính thi hành.

• Thẩm quyền: nếu chọn trọng tài/nước ngoài, đánh giá rủi ro “thẩm quyền riêng biệt” theo BLTTDS với tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản ở Việt Nam.

• Hòa giải bắt buộc: cài điều khoản “cooling-off/mandatory mediation” theo Nghị định 22/2017 trước khi nộp đơn trọng tài/khởi kiện.

• Chứng cứ: quy định rõ biên bản bàn giao, nhật ký vận hành, tiêu chuẩn bảo trì, thời hạn khắc phục vi phạm; yêu cầu lưu trữ điện tử thống nhất để dễ nộp cho tòa/trọng tài tại Việt Nam.

5. Chiến lược xử lý nhanh khi tranh chấp bùng phát

Kích hoạt điều khoản thông báo vi phạm & khắc phục: gửi thông báo theo đúng hình thức/địa chỉ hợp đồng; nếu bên thuê là người nước ngoài, lưu ý cả email và dịch vụ chuyển phát quốc tế để chứng minh đã “tống đạt” hợp lệ. Căn cứ pháp lý: nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận, tự do cam kết trong BLDS.

Kêu gọi hòa giải sớm: đề xuất trung tâm hòa giải/điều phối viên theo Nghị định 22/2017, ấn định lịch trong 10–15 ngày; biên bản hòa giải (nếu thành) giúp kết thúc tranh chấp hoặc thu hẹp phạm vi đưa ra tố tụng.

Lựa chọn cơ chế ràng buộc:

• Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài hợp lệ, nộp đơn trọng tài kèm đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu quy tắc cho phép), ví dụ buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán/bàn giao. Khi phán quyết ban hành, chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam nếu bên thua không tự nguyện.

• Nếu thuộc thẩm quyền riêng biệt của tòa Việt Nam hoặc điều khoản trọng tài không hợp lệ, khởi kiện tại tòa án Việt Nam, lưu ý quy định về ủy quyền, hợp pháp hóa lãnh sự tài liệu nước ngoài và cơ chế ủy thác tư pháp khi cần tống đạt ra nước ngoài.

6. Những rủi ro thường gặp và cách “gỡ”

• Điều khoản chọn tòa/trọng tài nước ngoài bị vô hiệu hóa do thẩm quyền riêng biệt: khắc phục bằng điều khoản dự phòng (fallback) quy định thẩm quyền tòa Việt Nam/trọng tài tại Việt Nam nếu thỏa thuận ban đầu không thể thi hành “tại Việt Nam”.

• Luật áp dụng mơ hồ: ghi rõ luật điều chỉnh và phạm vi (hình thức – hiệu lực – diễn giải – bồi thường), kèm cơ chế dịch thuật ràng buộc (ví dụ “bản tiếng Việt chi phối” khi xét xử tại Việt Nam).

• Thi hành phán quyết trọng tài nước ngoài khó khăn: thẩm định trước “căn cứ từ chối” theo BLTTDS/Công ước New York (ví dụ vi phạm trật tự công, thỏa thuận trọng tài vô hiệu, vượt phạm vi thỏa thuận…). Lựa chọn ghế trọng tài/quy tắc thủ tục thân thiện với thi hành tại Việt Nam.

7. Lời khuyên dành cho chủ nhà và bên thuê là người nước ngoài

• Soạn điều khoản giải quyết tranh chấp “có lớp”: Thương lượng → Hòa giải thương mại theo Nghị định 22/2017 → Trọng tài tại Việt Nam hoặc tòa Việt Nam (fallback), tùy bản chất quyền bất động sản có thể kéo tranh chấp vào thẩm quyền riêng biệt. Cách tiếp cận này tương thích với yêu cầu nội dung hợp đồng của LKBĐS 2023 và thực tiễn tố tụng tại Việt Nam.

• Đánh giá rủi ro “tại Việt Nam” ngay từ lúc ký: Nếu doanh nghiệp nước ngoài muốn chọn luật/diễn đàn nước ngoài, hãy lập bản ghi nhớ rủi ro thi hành và phương án dự phòng; đồng thời thiết kế cơ chế bảo đảm (ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng tại Việt Nam, giữ lại tiền thuê) để giảm thiểu thiệt hại khi thi hành khó khăn.

• Quản trị chứng cứ chuẩn quốc tế nhưng phù hợp thủ tục Việt Nam: Lưu giữ bản gốc, bản dịch công chứng, nhật ký email, biên bản hiện trạng, camera giao nhận, tài liệu kế toán chứng minh thanh toán qua ngân hàng tại Việt Nam — những “mảnh ghép” này quyết định kết quả khi vào trọng tài/tòa.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!