Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Luật quy định thế nào ở Việt Nam?
Khi giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc không hiếm khi trở thành “điểm nóng” dẫn đến tranh chấp. Nếu đặt cọc không chặt chẽ, một bên vi phạm có thể khiến giao dịch đi vào ngõ cụt, rối rắm pháp lý kéo dài. Dưới đây là những quy định pháp luật mới nhất (tại thời điểm 2025) và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mà bạn – người mua hoặc người bán – nhất định phải nắm rõ.
1. Bản chất pháp lý: tranh chấp đặt cọc là tranh chấp hợp đồng dân sự, không phải tranh chấp đất đai
Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp quyền, nghĩa vụ trong quan hệ đất đai. Nhưng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất – tức hợp đồng đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng – không được xếp vào “tranh chấp đất đai” mà là tranh chấp hợp đồng dân sự (giao dịch dân sự).
Do đó, khi có tranh chấp, cần áp dụng các quy định của Luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan để xác định quyền, nghĩa vụ và thủ tục giải quyết.
2. Quy định của pháp luật về đặt cọc & phạt cọc
2.1 Đặt cọc là gì?
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản khác có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là phương thức bảo đảm nghĩa vụ, không phải là hợp đồng chuyển nhượng nói chung.
2.2 Mức và hình thức phạt cọc
Khi có vi phạm, bên vi phạm có thể phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận giữa các bên. Luật không đặt ra giới hạn cụ thể về mức phạt cọc.
Nếu hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận cụ thể về phạt cọc, thì theo Khoản 2 Điều 328, áp dụng quy định mặc định:
+ Nếu bên đặt cọc (người mua đặt tiền) tự ý từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng → tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc (người bán) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng → phải trả lại tài sản đặt cọc + một khoản tiền tương đương (tức là gấp đôi số tiền đặt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.
Ví dụ thực tế: hợp đồng đặt cọc 100 triệu đồng, người bán tự ý chấm dứt hợp đồng → người bán có trách nhiệm trả lại 200 triệu đồng (100 triệu đặt cọc + 100 triệu phạt cọc), nếu không có thỏa thuận khác.
Lưu ý: nếu hợp đồng đặt cọc được ghi là “trả trước” thay vì “đặt cọc”, thì xử lý khi vi phạm sẽ khác — thường là trả lại đơn thuần, không áp dụng phạt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
2.3 Khi nào hợp đồng đặt cọc vô hiệu?
Một hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu:
Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Làm giả, cưỡng ép, lừa dối, nhầm lẫn trong khi giao kết.
Người xác lập không đủ năng lực hành vi dân sự.
Khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, xử lý theo quy định về giao dịch dân sự vô hiệu (ví dụ Điều 146 BLDS 2015) — hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trừ chi phí hợp lý, chi phí bảo quản.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
3.1 Các hình thức giải quyết
Thương lượng, hòa giải: Hai bên có thể thương lượng để tự xử lý tranh chấp, thoả thuận bồi thường, hoàn trả hoặc thực hiện hợp đồng.
Hòa giải cơ sở: Với Luật Đất đai 2024, có bổ sung quy định khuyến khích hòa giải đất đai tại địa phương (xã, phường). Nếu việc đặt cọc dẫn đến tranh chấp có yếu tố đất đai (liên quan ranh giới, sử dụng đất), hòa giải cơ sở có thể được áp dụng.
Khởi kiện tại Tòa án dân sự: Khi các bên không thể giải quyết được, có quyền khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xử lý theo pháp luật.
3.2 Thẩm quyền Tòa án
Theo Điều 39 và 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan bất động sản, nguyên đơn có hai lựa chọn:
+ Nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc trụ sở nếu là tổ chức.
+ Hoặc chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện / nơi có bất động sản nếu phù hợp với điểm g khoản 1 Điều 40.
Nhưng cũng có quan điểm rằng nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản (liên quan đất nhà) thì Tòa án nơi có bất động sản phải có thẩm quyền (theo điểm c khoản 1 Điều 39).
Do đó, việc xác định thẩm quyền có thể linh hoạt, nhưng thường người khởi kiện chọn Tòa án huyện, quận nơi bị đơn cư trú hoặc Tòa án nơi có tài sản.
3.3 Thời hạn, thủ tục giải quyết
Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền tòa án phải chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong thời hạn không quá 4 tháng; nếu vụ việc phức tạp có thể gia hạn nhưng tổng không quá 6 tháng.
Các bước cơ bản khi khởi kiện:
Soạn đơn khởi kiện + danh mục chứng cứ (hợp đồng đặt cọc, biên bản, chứng từ thanh toán, giấy tờ liên quan).
Nộp đơn tại Tòa án có thẩm quyền theo lựa chọn hoặc quy định.
Tòa án thụ lý, xét đơn, tiến hành hòa giải trong thời gian chuẩn bị xét xử nếu luật cho phép hòa giải.
Xét xử sơ thẩm; nếu các bên không kháng cáo trong thời hạn, bản án có hiệu lực.
Ngoài ra, nếu hòa giải thành tại tòa, thỏa thuận đạt được có thể đưa vào bản án hoặc quyết định công nhận, để đảm bảo khả năng thi hành án.
4. Kinh nghiệm thực tiễn & lưu ý để tránh tranh chấp
4.1 Ký hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, rõ ràng
Ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, điều kiện thực hiện hợp đồng, trách nhiệm và quyền lợi của hai bên.
Ghi rõ khi nào được xem là từ chối thực hiện hợp đồng, điều kiện ngoại lệ (bất khả kháng, trở ngại khách quan).
Nếu muốn áp mức phạt cọc cụ thể (ví dụ 20 % giá trị đặt cọc), cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh hiểu nhầm.
4.2 Công chứng/ chứng thực hoặc xác nhận người làm chứng
Dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực (chỉ yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng) nhưng thực tế nhiều vụ tranh chấp xảy ra vì không có bằng chứng về việc giao nhận tiền. Vì vậy, các bên nên:
Lập văn bản đặt cọc;
Công chứng hoặc chứng thực nếu có thể;
Có người làm chứng;
Lưu giữ biên lai, chứng từ chuyển khoản, hình ảnh giao nhận tiền.
4.3 Không “mập mờ” – phân biệt rõ “tiền đặt cọc” và “tiền trả trước”
Vì pháp lý xử lý hai thuật ngữ này khác nhau (ví dụ tranh chấp, phạt cọc) nên cần ghi rõ bên giao tiền muốn coi đó là “đặt cọc” hay “trả trước”.
4.4 Theo dõi tiến độ thủ tục đất đai & minh bạch thông tin
Tranh chấp thường phát sinh nếu:
Bên bán hứa sang tên, giấy chứng nhận nhưng không thực hiện theo tiến độ;
Nhà đất có tranh chấp, thế chấp, kê biên mà bên mua không biết;
Diện tích, thông tin quyền sử dụng đất thực tế khác với cam kết trong hợp đồng.
=> Vì vậy, trước khi đặt cọc cần kiểm tra sổ đỏ, xác minh pháp lý, làm cam kết đảm bảo ra văn bản rõ ràng.
5. Khi tranh chấp xảy ra – bước nên làm để bảo vệ quyền lợi
Ngưng thực hiện (nếu vi phạm rõ ràng) và chủ động thông báo cho bên kia bằng văn bản ghi nhận lý do.
Thương lượng, gửi yêu cầu thực hiện hoặc hoàn trả cọc + phạt cọc nếu có căn cứ.
Nếu không thành, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án dân sự đúng thẩm quyền.
Trong quá trình tố tụng, yêu cầu Tòa án:
Phát lệnh tạm giữ, kê biên bất động sản nếu cần để đảm bảo quyền lợi;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài phạt cọc nếu có chi phí phát sinh thực tế do vi phạm;
Yêu cầu hoàn trả những gì đã giao nhận;
Áp dụng phạt cọc theo hợp đồng hoặc theo luật nếu không có thỏa thuận.
Nếu có khả năng, đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn bên kia chuyển nhượng, định đoạt tài sản khi tranh chấp còn đang xét xử.
6. Kết luận
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất xuất phát chủ yếu từ việc thỏa thuận chưa rõ ràng, thông tin bất động sản không minh bạch hoặc bên vi phạm tự rút lui. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ buộc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác). Thủ tục giải quyết chủ yếu là khởi kiện Tòa án dân sự, với thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 4–6 tháng.
Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!
📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)
🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)
🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)
Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!
