离婚不仅是情感的结局，更是财产尤其是土地使用权的复杂转折点。很多夫妻在办理离婚手续时都会疑惑：“土地归谁所有？可以分割吗？程序是什么？”在这篇文章中，德迪卡将分享最新的认识、实操流程和注意事项，让面临这个阶段的你，在进入解决维权时能有更清晰的定位，更有信心。
2014年《婚姻家庭法》（修改补充）规定了夫妻离婚的原则、权利和义务。
根据第五十九条2014年《婚姻家庭法》规定，离婚时夫妻共同财产将被分割（如有争议）。
第六十二条2014年的《婚姻家庭法》对属于共有财产的土地使用权如何分割做出了具体规定。
联合通告01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP指导《婚姻家庭法》多项条款的实施，包括离婚财产分割原则。
法令101/2024/ND-CP（关于土地变更登记）明确规定按照夫妻双方协议变更土地使用权的文件和程序。
分割前需要确定土地使用权属于什么类型私有财产好的共同财产丈夫和妻子的：
私有财产：如果土地使用权是在婚前形成的，或者是单独继承或赠与的（而不是合并的），那么在离婚时，所有者将保留它。
共同财产：婚姻存续期间形成土地使用权，或者个人财产合并为共同财产的，按照离婚时分割共同财产的原则处理。
土地使用权为共有财产时，划分如下：
农业用地（种植一年生作物、水产养殖）：双方如有使用需求和条件，可按协议分割；协商不成的，由法院按照规定解决。
如果只是一方需要使用它，该方可以继续使用，但必须支付赔偿金为对方享有的土地使用权的价值。
和住宅用地、多年生土地或其他类型的土地：根据第五十九条和土地法规的规定，考虑贡献因素、双方情况以及错误（如有）进行划分。
如果共同财产不能以实物方式分割，则除以值：表示获得价值较高的土地的一方必须向另一方支付差额。
在考虑分割时，法院必须考虑以下因素：创造/管理土地的努力、离婚后的情况（收入、健康、抚养子女）、保护弱势群体的权利以及违反婚姻义务的过失（如果有）。
重要的一点：离婚后，未分割的共同财产仍保留共同所有权，未经另一方同意，一方不得随意转让、赠与或出售。
如果夫妻双方能够协商一致分割土地使用权：
准备文件分割协议明确内容：谁拥有土地、谁获得补偿（如有）、详细面积和边界。
书面协议应经过公证或认证，以确保在法院或土地登记处的合法性。
同意后，继续办理手续土地变更登记根据第 101/2024/ND-CP 号法令的规定，与土地登记办公室（区级）联系。
文件包括：变更登记申请书（按照法令/通知的格式）、土地使用权证明、夫妻土地使用权变更书面协议、必要时证明婚姻状况的文件（离婚判决书、离婚结婚证）。
登记机关将核查协议的合法性、人口数据所在国的婚姻信息，如无信息，要求提交证明文件复印件。
如果离婚判决认可该协议（如果离婚与财产分割无争议），那么该判决也具有未经对方同意而转换土地使用权的法律价值。
夫妻双方不能达成协议时，一方有权向有管辖权的人民法院起诉，请求分割土地使用权：
法院管辖权：房地产（地块）所在地或被告居住地。
请愿书和文件
财产（土地）纠纷请愿书 — 如果是土地附属财产纠纷民事案件，请按照表格 23‑DS。
离婚判决或决定（如果离婚）。
土地使用权文件、土地使用权证、买卖合同、付款收据、出资文件……
证明共同期间的贡献、建筑成本、翻修和土地管理的证据。
个人文件、结婚/离婚证明、居住证明。
加工订单
法院受理并调解（如果条件允许）。
如果调解失败，审判将基于记录、证词和证据。
如果有的话，作出强制分割土地使用权或强制一方转让权利并支付差价的判决。
决议期限
一审法院在离婚后4个月内处理共同财产分割案件，如果案件复杂，可以再延长2个月。
如有上诉，期限为3个月，可延长1个月。
离婚后提起诉讼：即使离婚已久，配偶仍然有权要求分割共同财产，因为法律没有规定分割共同财产请求的具体时效。
但是，如果离婚时财产已在判决中分割，则无法要求进一步分割该财产（因为该财产已经解决）。
法院判决或法律协议后：
办理手续名称转让及土地使用权转让在土地登记办公室（根据第 24/2014/TT-BTNMT 号通知和第 101/2024 号法令的新指示）。
土地使用权在一人名下，但判决宣告该土地属于另一人的，权利人无需经过另一方授权，即可根据决定办理红皮书转让手续。
收集清晰、详细的证据
如果你想拥有优势，你需要快速收集销售合同、费用发票、贡献记录、见证人陈述……来证明土地的来源和你的贡献水平。
考虑在上法庭之前达成协议
快速、自愿的协议，几乎没有冲突。如果经过公证/认证并得到法院认可，将成为土地分割的法律依据，无需长期纠纷。
关注弱势群体和抚养孩子的因素
法院可以将土地使用权优先授予负责抚养子女、经济困难、收入低……的一方，以保护合法权益。
婚姻违法行为——影响因素
如果一方有通奸、暴力或破坏共同财产的行为，法院可以考虑将土地使用权分割给另一方。
结算速度&隐藏资产风险
由于法律没有规定离婚后分割共同财产的时效，持续时间越长，风险就越大：对方可能会转让、赠与或隐藏财产。
当土地在一个人名下时要小心
此人名下有红皮书并不意味着离婚时土地使用权仅属于该人——如果该财产是婚姻存续期间形成的或双方共同出资的，另一方仍然可以要求分割。
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