针对旅居海外越南人的土地使用权纠纷解决

旅居海外的越南人在越南进行土地交易时，往往面临较高的法律风险和土地使用权纠纷。本文将分析越南最新的法律规定，指出导致土地纠纷的主要原因，并提出切实可行的解决方案，帮助您主动维护自身的合法权益。

一、了解法律框架与纠纷成因

1.1 越南现行法律框架

旅居海外的越南人在越南从事土地交易时，必须遵守与土地、住房及国籍相关的法律规定。根据最新的《2024年土地法》（第31/2024/QH15号），关于土地使用权的认定在越南已发生显著变化。该法律扩大了“旅居海外越南人”和“旅居海外越南裔人士”的适用范围。

其中，第28条关于取得土地使用权，第44条关于旅居海外越南裔人士的权利与义务，均明确规定：只要符合相关条件，这些人士可在越南转让、继承、受赠、购买与居住用地相连的住房。

此外，《土地法》还对土地纠纷的管辖权作出了明确规定：若争议土地已取得《土地使用权证书》，案件由人民法院审理；若尚未取得证书，则可由具备管辖权的人民委员会或法院解决。

1.2 旅居海外越南人产生纠纷的原因

尽管法律框架日趋完善，但实践中仍发生大量土地纠纷。主要原因如下：

• 委托他人代持名义（“代名持有”）：部分旅居海外越南人由于不具备资格或不熟悉程序，委托国内亲属代持名义，导致日后权益受损时发生纠纷。

• 对新法规了解不足：由于对《2024年土地法》的最新规定缺乏了解，交易往往未能满足法律要求。

• 未符合土地使用权条件：例如，旅居海外的越南裔人士若未获准入境越南，则可能被限制购买与居住用地相连的住房。

• 资料不完整或不清晰：如缺乏国籍或越南血统证明、土地未取得使用权证书等，均可能导致纠纷处理延迟或被拒。

因此，旅居海外的越南人在越南进行土地交易时应格外谨慎，否则极易陷入长期复杂的土地使用权纠纷。

二、纠纷处理方案与实务指导

2.1 交易前的准备与预防措施

在进行越南土地交易前，旅居海外的越南人应：

• 明确自身身份类别：区分“旅居海外越南公民”与“旅居海外越南裔人士”，两者的法律权利依据《2024年土地法》有所不同。

• 确保符合入境条件：若计划购买与居住用地相连的住房，必须确保具有入境越南资格。

• 核查土地资料：包括《土地使用权证书》（LURC）、房屋所有权证明、土地现状及土地类型（住宅、农业、商业用地等），避免购买不符合条件的土地。

• 签订公证或认证合同：避免非正式的“代名持有”行为。根据《2024年土地法》，土地使用权的转让、赠与、继承合同必须经过公证或认证方为合法。

2.2 纠纷发生后的应对步骤

当土地使用权发生纠纷时，旅居海外的越南人可按以下步骤处理：

• 基层调解：首先在争议土地所在地的乡级人民委员会进行调解，这是法律规定的前置程序。

• 确定管辖机构：

  • 若一方或双方拥有《土地使用权证书》或《房屋所有权及土地使用权证书》，则由人民法院审理；

  • 若无证书，双方可选择具管辖权的人民委员会或法院。若一方为旅居海外越南人，则通常由省级人民委员会管辖。

• 提供权属及身份证明：包括护照入境章、越南血统证明、越南国籍证明等，以确认自身符合行使土地使用权的条件。

• 依据新法规主张权利：根据《2024年土地法》，旅居海外越南人若符合条件，有权申请颁发土地使用权证书或要求依法解决相关继承、转让等权益。

• 寻求专业法律援助：由于涉及海外居留、国籍及土地交易的复杂性，聘请专业的土地纠纷律师将有助于有效维护自身权益。

三、结论

解决旅居海外越南人的土地使用权纠纷不仅是法律问题，更是保护财产与维护与祖国联系的重要举措。随着《2024年土地法》扩大了对越南裔人士的权利与条件，每位个人都应主动学习新法规，审查交易文件，制定明确的法律计划，以确保土地手续合法、权益受保障。

尤其在纠纷发生后，按照越南的法定程序和管辖机关处理，是节省时间、降低成本并维护合法权益的关键。寻求专业土地纠纷律师的协助，将有助于旅居海外的越南人解决法律障碍，证明土地使用权来源，并确保判决与行政决定顺利执行。

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