在越南，亲属遗留的一套房产，可能让身在海外的继承人被困数年。许多人原以为只要遗嘱上有自己的名字，就能将房产登记在本人名下，事后才惊觉法律并不允许其保留房产，只准其获得相应价值。这一环节上的一步之差，可能导致本可豁免的税款产生，或使售房款"冻结"而无法汇往境外。
持有外国国籍，是否仍可在越南继承房产？若可继承，是保留房屋，还是必须出售以取得款项？而在出售或赠与亲属时，由谁纳税、纳税多少，又如何将该笔款项合法汇出境外？这一连串难题让众多海外越南人与外国人无所适从，有人误以为"条条路皆不通"而中途放弃。下文将分析现行法律框架、办理流程以及各项具体税费，并指出应避免的风险，助您自第一步起便走对方向。
外国人可在越南继承，但以何种形式取得遗产才是关键
首先须澄清一个十分普遍的误解："持有外国国籍便不能在越南继承"。这并不正确。继承权是一项基本的民事权利，不因继承人持有他国护照而丧失。《民法典》明确规定，所有个人在依遗嘱或依法律继承遗产的权利上一律平等。
问题不在于"能否继承"，而在于"以何种形式取得"，在遗产为房地产时尤为如此。存在涉外因素时，法律依被继承人的国籍确定继承；但就房地产而言，继承权的行使适用房地产所在国的法律。房产位于越南，故名义变更、登记及所有权方面的限制均由越南法律规范。
根据越南土地法，房地产继承人分为后果迥异的三类。第一类是定居海外的越南公民（仍保有越南国籍）：其被归为"个人"，可如同境内居民一样持有房产名义。第二类是获准入境越南、且属于可在越南拥有住房之列的越南裔海外侨胞：其同样可获颁证书并登记为名义人。第三类，亦即本文的重点，是外国人或不属于可拥有住房之列的越南裔海外侨胞：此类人不获颁证书，仅能取得价值，但有权转让或赠与所继承的份额。
实务后果是：对第三类人而言，"转让或赠与"并非随意的选择，而几乎是将所继承房地产变现、或转予适格主体的法定途径。自始正确理解这一点，可使您免于为一纸永不会获颁的证书空等数月。
申报遗产、办理过户及实施转让或赠与的流程
无论最终选择出售还是赠与，遗产在处分之前都须经合法申报。对身在海外者而言，流程通常历经以下步骤：
- 准备并认证境外文件。收集被继承人的死亡证明、遗嘱（如有），以及出生证明、结婚证明等证明继承关系的文件。凡由外国机关出具的文件，须经领事认证并公证翻译为越南语，方可在越南使用。
- 公证遗产受领或分割协议文书并予以张贴公告。继承人（或受托代理人）请求公证执业机构制作文书。公证机构须在被继承人最后居住地所在乡级人民委员会张贴受理公告15日（最后居住地在境外的，于其在越南的最后居住地张贴，或通过司法局公布）。公告期满且无异议，公证员方可办理公证。
- 向土地登记处提交材料。因不获颁本人名下的证书，第三类继承人提交继承材料以记入地籍簿，作为下一处分步骤的法律依据。
- 签订转让或赠与合同。出售时，由继承人本人作为合同中的转让方。赠与时，由继承人作为赠与方，受赠人须为依规定有资格受让土地使用权的适格主体。
- 向买受人或受赠人办理过户并完成税费义务。受让方完成登记手续以获颁本人名下证书；税费于此阶段申报并缴纳。
- 将款项汇往境外。出售并完成财务义务后，继承人凭证明资金合法来源的文件（继承材料、转让合同、纳税凭证），通过获许可的银行办理购汇并汇往境外的手续。
由于此类委托人多居于海外，仅能一两次短暂返越，关键步骤通常是出具一份合法的授权委托书（同样须经领事认证），由律师或境内代理人代为推进全部流程。
继承后转让或赠与时应缴纳的税费
这是许多人最为担忧的部分，但只要把握原则便毫不复杂。须区分三个时点：受领遗产时、出售时及赠与时。每一时点各有其税目、纳税人及豁免情形。自2026年7月1日起，相关税率依2025年个人所得税法适用。
| 时点 | 个人所得税 | 登记费 | 豁免情形 |
|---|---|---|---|
| 受领继承（房地产） | 就每次超过2,000万越南盾的价值按10%，由继承人缴纳 | 价值的0.5%（如登记于本人名下） | 近亲之间继承（配偶、父母与子女、祖父母与孙子女、兄弟姐妹）两项均豁免 |
| 出售（转让予第三人） | 按转让价的2%，由出让方（继承人）缴纳 | 0.5%，由买受方缴纳 | 在越南仅有唯一一处住房、宅地的个人可获豁免（海外居住者鲜有适用） |
| 赠与（予适格之人） | 就超过2,000万越南盾的价值按10%，由受赠人缴纳 | 0.5%，由受赠人缴纳 | 近亲之间赠与两项均豁免 |
最易被忽略的一点，是对近亲的豁免规定。多数遗产为父母遗留予子女，故受领继承房地产这一行为本身，通常已豁免个人所得税。
真正产生的税款通常落在出售环节：房地产转让的个人所得税为转让价的2%，对居民个人与非居民个人一律适用。这令许多外国人意外：尽管受领继承时获豁免，出售所继承的遗产仍须缴纳转让税。
若选择赠与而非出售，纳税义务转由受赠人承担：受赠人就超过2,000万越南盾的价值缴纳10%的个人所得税，但近亲之间赠与的除外。同样，房地产登记费为0.5%，房产为近亲之间赠与的亦予豁免。
此外还有一些较小但不应遗漏预算的项目：遗产受领文书及合同的公证费（依257/2016/TT-BTC号通告按资产价值计收）、材料审查费、证书核发费，以及境外文件的翻译、领事认证费用。
实务中常见的法律风险与失误
多数案件迁延，并非因法律复杂，而是继承人自始走错了路。以下是DEDICA最常遇到的情形。
误以为可登记于本人名下而空等。外国人申请将证书核发于本人名下，等候数月后遭拒，而本应径直采取"取得价值，再行转让或赠与"的途径。自始确定正确的主体类别，可同时节省时间与费用。
共同继承人未达成一致或被遗漏。当身在海外的继承人被遗漏，或共同继承人尚未敲定分割方案时，公证材料便会停滞。在公告期内，若就隐匿或遗漏继承人提出异议、举报，公证员须暂停办理以作处理。
忽视继承人承继的不仅是资产，还有义务。若遗产设有抵押，或被继承人尚有负债，继承人须在所受领遗产的范围内履行该等义务。出售后才发现附着于资产的债务，并不罕见。
申报低价以"规避"税款。有人为减少2%的税款而填报低于实际的转让价。然而税款以合同所载价格为准，且不得低于省级人民委员会规定的土地价；虚假申报还将带来受处罚的风险，并拖延整个交易。
卡在向境外汇款的环节。已完成出售，却缺少证明资金合法来源的文件（继承材料、转让合同、纳税凭证），银行将不予办理外汇汇出。自始并行准备好这套文件，而非临到最后才着手，可避免款项"冻结"于越南的情形。
DEDICA在处理涉外继承中的作用
对身在海外的继承人而言，律师最大的价值在于使您免于往返奔波。DEDICA自始制定整体方案，包括确定您属于哪一类别、宜出售还是宜赠与、以及如何合法优化您的纳税义务，继而指导境外全套文件的准备、公证与领事认证。基于合法授权，DEDICA律师代表您与公证机构、土地登记处、税务机关及银行交涉，处理共同继承人之间的纠纷或继承人遗漏问题，并陪伴您直至将款项合法汇入您境外账户的最后一步。
结论
外国人完全享有在越南继承的权利；区别在于，就房地产而言，若不属于可拥有之列，您仅能取得价值，并须转让或赠与所继承的份额。流程包括：(1) 对境外全套文件进行领事认证及公证翻译；(2) 公证遗产受领或分割文书并张贴15日公告；(3) 在土地登记处记载材料；(4) 以出让方或赠与方身份签订转让或赠与合同；(5) 完成税费并向受让方办理过户；(6) 将款项汇往境外。关于税款：自近亲处继承通常豁免；出售时按转让价缴纳2%；赠与时由受赠人就超过2,000万越南盾的价值缴纳10%，近亲除外。最常拖延材料的三项失误为：文件未经领事认证、误走申请本人名下证书的途径，以及遗漏向境外汇款所需的凭证。若您无法返回越南，自最初的文件审查阶段起便委托律师办理，是避免从头再来的最稳妥方式。
每一宗涉外继承案件，在继承人的国籍、资产类型及居住地方面均有其独特情形。DEDICA律师事务所随时为您提供跨境继承相关法律支持，自方案制定、材料的规范化与合法化，直至将所继承份额变现并汇入您的境外账户，纵使您无法亲临越南亦然。如需就您的具体案件深入咨询，请联系DEDICA。
本文仅供参考，依据撰写时有效的法律规定。每一案件均有其独特情形；如需准确意见，敬请咨询DEDICA律师。
