离婚时的土地使用权分割：程序与法律依据

离婚不仅仅是感情关系的终结，更是财产层面的复杂转折——尤其牵涉到土地使用权时。许多夫妻在办理离婚时都会困惑：“谁来保留这块地？能不能分？怎么分、走什么流程？”在本文中，Dedica 将分享最新的理解、实务操作流程与重点提示，帮助正处在这一阶段的您更清晰地定向，并在维护自身权益时更有底气。

1. 离婚时土地使用权的法律依据与分割原则

1.1. 法律基础

• 2014 年《婚姻与家庭法》（经修订、补充）规定了离婚时夫妻的原则、权利与义务。

• 依据《婚姻与家庭法》2014 第 59 条，离婚时夫妻共同财产在发生争议的情况下应予分割。

• 第 62 条对土地使用权作为共同财产时的分割方式作出具体规定。

• 第 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP 号联席通告对《婚姻与家庭法》部分条款的实施作出指引，其中包括离婚时财产处理原则。

• 第 101/2024/NĐ-CP 号法令（关于土地变更登记）明确了夫妻依约变更土地使用权时的材料与手续。

1.2. 分割原则与土地使用权的归类

在分割前，需先确定土地使用权属于夫妻一方的个人财产还是夫妻共同财产：

• 个人财产：若土地使用权在结婚前已取得，或系个人继承/受赠（且未并入共同财产），离婚时由该权利人继续持有。

• 共同财产：若土地使用权在婚姻关系存续期间取得，或个人财产已并入共同财产，则依共同财产分割原则处理。

当土地使用权被认定为共同财产时，分割通常如下进行：

• 农业用地（一年生作物种植、养殖水产等）：如双方均有使用需求与条件，可依双方协议分割；协议不成时，由法院依法裁判。

• 若仅一方有使用需求，可由该方继续使用，但须就另一方应享有的土地使用权价值份额支付补偿。

• 对于住宅用地、长期用地或其他类型用地：按照第 59 条及相关土地法规分割，并综合考量各方**贡献、离婚后的实际状况、过错（如有）**等因素。

• 若共同财产无法实物分割，则按价值分割：受让土地价值较高的一方需向另一方支付差额补偿。

• 法院裁判时会综合考虑：对土地形成/管理的贡献、离婚后的经济与照护状况（收入、健康、抚养子女）、对弱势一方的保护以及婚姻义务过错因素（如有）。

重要提示：离婚时如共同财产尚未分割，仍维持共同共有状态；未经对方同意，任何一方不得擅自转让、赠与或出售。

2. 离婚时土地使用权分割的流程——自愿协议到法院裁判

2.1. 协议分割与变更登记

若夫妻双方就土地使用权的分割达成一致：

• 制作书面协议，明确：由谁持有土地、补偿安排（如有）、面积与边界等关键事项。

• 为确保在法院或登记机关前的法律效力，协议宜办理公证或认证。

• 达成协议后，依第 101/2024/NĐ-CP 号法令规定，向县级土地登记办公室（不动产登记机构）办理变更登记。

申请材料通常包括：变更登记申请书（依法令/通告格式）、土地使用权证、夫妻关于土地使用权变更的书面协议、必要时的婚姻状况证明（离婚判决、结婚登记及其变更文件等）。
登记机关将核验协议的合法性及国家人口数据中的婚姻信息；如无法从数据库获取，将要求提交相应证明复印件。

如该协议已在离婚判决中获得确认（例如协议离婚并同时处理财产），则该判决可作为办理土地权利变更的法律依据，无需再征得对方同意。

2.2. 向法院起诉解决离婚后土地纠纷

当双方无法达成协议时，一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求分割土地使用权：

• 管辖：以不动产所在地或被告住所地的法院为准。

• 起诉状与材料：

  • 土地财产纠纷起诉状——如属民事附着于土地的财产争议，可参照 23-DS 表格。

  • 离婚判决或决定（如已离婚）。

  • 土地相关权属材料：土地使用权证、买卖合同、付款凭证、出资/贡献凭证等。

  • 能证明在婚姻存续期间对土地投入、建造、改良、管理的证据。

  • 个人身份证明、结婚/离婚证明、住所证明等。

处理流程：

• 法院立案并在具备条件时组织调解；

• 调解不成则开庭审理，依据证据与陈述作出裁判；

• 作出判决：要么裁定分割土地，要么将土地分配给一方并责令其支付差额补偿。

办理时限：

• 一审：一般为 4 个月，复杂案件可延长 2 个月；

• 上诉（第二审）：一般为 3 个月，可延长 1 个月。

离婚后再起诉：即使离婚已久，夫妻双方仍可请求分割共同财产，因为法律未规定该项请求的特定诉讼时效。
但若在离婚时该项财产已被判决/裁定分割，则不得就同一财产再次请求分割（因已处理完毕）。

2.3. 判决或协议后的过户与变更

在取得法院判决或有效协议后：

• 依 24/2014/TT-BTNMT 号通告及第 101/2024 号法令的最新指引，赴土地登记机关办理权属变更（过户）。

• 如土地证上仅记载一方名义，但判决将土地判给另一方，则受让方可依据判决直接办理变更，无需原证载名义人授权。

3. 离婚时土地使用权分割的经验与提示

• 尽早、充分收集证据
  尽快备齐买卖合同、费用发票、出资/贡献记录、证人证言等，以证明土地来源与您的贡献程度。

• 在诉讼前尽量协商
  自愿协议更快捷、冲突更少；一经公证/认证并获法院确认，即可作为稳固的法律依据，免于长期诉讼。

• 关注弱势方与抚养因素
  法院可能在分割时倾向于照顾承担子女抚养或经济困难的一方，以保护其合法权益。

• 婚姻过错可能影响分割
  若一方存在出轨、家暴、毁损共同财产等行为，法院可能据此对分割比例作出倾斜性调整。

• 拖延的风险与资产隐匿
  由于共同财产分割请求未设时效，越拖越易生风险：对方可能转移、赠与或隐匿财产。

• 谨慎看待“单独登记在一人名下”
  土地证写谁的名字，并不当然等同于离婚时只归该人所有——若在婚姻期间取得或双方有共同投入，另一方仍可主张应有份额。

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