在越南解决旅游和度假型房地产特许经营纠纷
旅游与度假型房地产特许经营正在成为越南极具吸引力的投资渠道。然而，当纠纷风险出现时，企业与投资者必须充分了解争议解决机制、法律权利与义务，以保障自身利益。本文将深入分析旅游与度假型房地产特许经营纠纷，从成因、法律风险到实际解决方案与操作方向。
一、越南旅游与度假型房地产特许经营的现状与纠纷原因
1.1. 特许经营的基本概念
在越南，旅游与度假型房地产特许经营通常是指投资方（或项目管理方）授权受许方经营、管理或部分拥有某一项目产品，如公寓式酒店（condotel）、度假别墅、旅游别墅或“项目管理—经营权”。
由于该模式同时兼具不动产与住宿服务业特征，因此潜藏着较多法律风险。尽管越南度假房地产市场正在迅速回暖，并被视为推动旅游业的重要引擎，但相关法律体系仍不完善。
1.2. 常见纠纷类型及成因
在越南，旅游与度假型房地产特许经营的纠纷主要集中在以下方面：
交易条件纠纷： 某些项目（如condotel、度假别墅）尚未取得合法建设许可或明确的土地使用权证书即投入市场，导致投资者面临风险。
合同纠纷： 合同条款对经营权、收益承诺、交付条件、运营期限及各方责任缺乏明确约定。例如，“分时度假”模式常被认定为不具备不动产权属，从而使购买者失去权益。
支付与交付纠纷： 开发商超额收款、交付延期、项目运营未达宣传标准，这类纠纷在度假地产交易中尤为普遍。
产权与土地使用权纠纷： 由于度假型房地产（如condotel、resort villa）在法律上尚未被明确归类为“住宅”，因此在产权证发放与转让方面存在漏洞。
造成这些纠纷的根本原因在于：度假地产及特许经营的法律框架尚未完善；开发商与投资者之间信息不透明；特许经营合同缺乏标准化或存在不公平条款；投资者在签约前未进行充分的法律审查。
二、旅游与度假型房地产特许经营纠纷的法律解决方案与实务应对
2.1. 交易前的预防措施
（一）核查项目法律条件
应确认项目是否符合《2023年越南房地产经营法》（自2025年1月1日起施行）的规定，例如：
建设工程已正式开工；
已取得合法土地使用权或租赁合同；
已获得建设许可或开工通知；
已公开披露项目信息。
对于度假型房地产，还需确认项目已获批“旅游与住宿”用途，并具备相应的基础设施及经营权。
（二）明确特许经营合同条款
合同应清楚列明双方的权利与义务：运营主体、费用承担方、经营期限、收益承诺（如有）及违约处理方式。
同时需注意不利条款，例如：排他性约定、限制转让、模糊收益承诺、过高年费等。
（三）防范风险并约定争议解决机制
合同中应明确争议解决方式：协商、调解、仲裁或诉讼。
同时需确保押金与付款条款符合法律要求——例如，根据《2023年房地产经营法》，预售未建成房屋的押金不得超过合同总价的5%，以防开发商违规收款。
2.2. 越南的争议解决机制与实务操作
（一）协商与内部调解
若发生纠纷（如开发商违约、延迟交付等），首要步骤应是协商或调解，以节约时间与成本。
（二）仲裁或法院诉讼
若协商无果，可依据合同约定提交仲裁机构或人民法院审理。届时需提供合同文本、付款凭证、交接文件、宣传资料及违约证据。
根据越南新法，当开发商销售尚未建成的不动产（无论住宅或旅游项目）时，必须满足《2023年房地产经营法》第24条的条件。若未达条件却签约，易引发纠纷。
（三）解除合同与索赔
若开发商存在严重违约行为——如超额收款、延迟交付、虚假承诺——受许方可主张解除合同并要求赔偿。然而实践中，若项目陷入困境或合同条款不明确，追款往往困难。
（四）行政或民事追责
若开发商在项目未具备合法条件下进行转让，将被处以行政处罚。例如，未经土地使用权证（“红本”）即转让项目的不动产，罚款可达8亿至10亿越盾。
三、结论
越南的旅游与度假型房地产市场正处于高速发展阶段，吸引了众多国内外投资者。然而，这一领域的高收益潜力伴随着不容忽视的法律风险，尤其是涉及condotel及度假别墅的特许经营、管理与部分产权转让模式。
为了避免成为缺乏透明度或不合规项目的受害者，投资者应在初期就进行充分的法律尽调，仔细审阅合同，明确双方权利与义务。当纠纷已发生时，选择正确的法律策略——无论是协商、调解、仲裁还是诉讼——都将决定能否有效维护自身合法权益。
通过充分的准备与专业的法律支持，投资者不仅能够降低风险，还能在越南极具潜力的旅游与度假地产市场中实现稳健发展。
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