当越南本地企业与外国企业签订办公租赁合同时，如发生纠纷，处理过程不仅需要掌握民商法，还要了解国际法规、涉外诉讼程序、管辖权与适用法律等问题。本文汇总了最新的法律规定，为企业提供在越南有效处理与外国企业办公租赁合同纠纷的指导，同时最大限度地保护企业的合法权益。

一、与外国企业签订办公租赁合同需注意的法律特征

1.1 确定合同是否具有涉外因素

办公租赁合同被视为具有涉外因素的合同，通常满足以下任一条件：

出租方或承租方为具有外国国籍的个人或组织；
合同的签署、履行、变更或终止发生在国外；
合同标的（租赁环境、财产、使用权等）与外国因素有关。

→ 明确合同是否含有涉外因素对于确定适用法律和纠纷处理的管辖权至关重要。

1.2 适用法律与国际条约

根据《2015年越南民法典》，双方可协商选择适用法律。如未约定，则适用越南法律或越南为成员国的国际条约。

如选择适用外国法律，必须确保不违反越南法律的基本原则，且该外国法律内容可被识别。否则将适用越南法律。

二、在越南的纠纷解决方式与司法管辖权

2.1 常见纠纷解决方式

直接协商
是首选方式，成本低、效率高，有助于维持双方关系，特别是在双方仍具备合作意愿的情况下。
调解
双方可自行调解，或委托第三方中立机构或调解员介入。越南第22/2017/NĐ-CP号法令支持商业调解机制。
商业仲裁
若合同中设有仲裁条款，或双方事后达成仲裁协议，可提请仲裁。仲裁程序一般比法院诉讼更快、灵活。
法院诉讼
在其他方式无效或法律强制要求时可诉诸法院。尽管程序较长且成本较高，但法院判决具有强制执行力。

2.2 越南法院对涉外纠纷的管辖权

一般管辖权（根据《2015年民事诉讼法》第469条）：
若被告在越南常住、设有办事处、拥有资产，或合同在越南履行，越南法院有权受理。
专属管辖权：
涉及越南境内不动产（如租赁办公场所）的纠纷属越南法院专属管辖。若纠纷涉及外国企业在越南的代表处或分支机构，一审法院通常为所在地的省级法院。

三、处理涉外办公租赁合同纠纷的流程

3.1 争议发生前的准备工作

明确合同条款：特别是关于适用法律、纠纷解决方式（法院/仲裁）、履行地点、违约赔偿、押金、维修责任、场地返还等内容。
完善证据保留：包括合同、交接记录、发票、维修记录、电子邮件、聊天记录等。
在签署合同时尽可能确定争议解决的“法院选择条款”，以避免日后因管辖权问题而产生争议。

3.2 纠纷发生后的实务步骤

协商/调解阶段
正式起诉前，应先发送违约通知，提出具体解决方案并设定履行期限。如协商失败，可寻求专业调解服务。

确定解决方式

若合同有仲裁条款，按《越南商业仲裁法》启动仲裁程序；
如未设或仲裁不可行，则诉诸法院。

法院诉讼流程

选择具有管辖权的法院（通常为省级法院）；
提交起诉书及相关证据材料：包括合同、违约行为证据、损失明细等；
缴纳预交诉讼费用；
按要求参与法院组织的调解会议；
进入一审程序，有需要可提起上诉。

判决执行与权利主张
若对方为外国企业，且在越南无资产或无法通过司法协助执行判决，执行阶段将面临较大挑战。因此，合同签订阶段应提前规划执行路径。

四、实际挑战与解决方案

适用法律不明确
合同未规定适用法律，可能导致重大争议。若适用外国法律，且其违反越南法律基本原则，将不被承认。
外国企业在越南诉讼中的权利与义务
虽享有平等诉讼权利，但执行判决可能较为复杂。
司法协助程序、外国法律确认、境外取证
这些流程通常耗时久、费用高。
语言障碍、翻译费用高、法律体系差异大
增加合同履行与争议处理的风险。

应对建议：

在合同中设定明确的适用法律与争议解决条款；
提前规划执行路径，如指定担保财产、银行信息、联系人地址等；
委托具备国际事务经验的法律顾问起草合同、收集证据；
小额争议优先采用协商或调解机制，以控制成本并保持合作。

五、结语

在越南处理与外国企业之间的办公租赁合同纠纷，需要企业：

准确识别合同涉外因素与适用法律；
明确争议处理方式（法院/仲裁）及其司法管辖；
熟悉民事诉讼流程与证据要求；
评估并应对实践中可能遇到的法律、语言、执行等难题。

若企业能从合同签署阶段开始做好充分准备，并获得专业法律支持，将有助于降低风险、保障合法权益、实现高效的纠纷处理。

联系 DEDICA 律师事务所，获取专业法律建议！

📞 DEDICA 律师事务所服务热线：(+84) 39 969 0012（支持 WhatsApp、WeChat、Zalo）

🏢 总部地址：胡志明市春和坊武文坦街144号（胡志明市第三郡武氏六坊武文坦街144号）

🕒 工作时间：周一至周五（8:30 – 18:00）

📬 欢迎立即联系DEDICA律所，享受首次免费法律咨询服务！

在越南与外国企业解决办公租赁合同纠纷