귀하는 현재 개발사가 주택 소유권 증명서 교부를 지연하고 있어, 자신의 권리가 무엇인지, 소송을 제기해야 하는지 명확하지 않습니까? 기업 법률 자문 및 기업 법률 서비스 관점에서, 본 글은 현행 규정, 위험 요인 및 주택 구매자로서 권리를 보호하기 위해 취할 수 있는 조치를 이해하는 데 도움을 드립니다.

1. 개발사가 주택 소유권 증명서 교부를 지연하는 이유는 무엇인가?

1.1. 새로운 규정에 따른 개발사의 법적 책임

2023년 「부동산 사업법」 제17조 제3항에 따르면, 부동산 개발사는 다음 의무를 이행해야 합니다.
“주택을 구매자에게 인도한 날 또는 임대·분양자가 약정에 따라 대금을 전액 지급한 날부터 50일 이내에 구매자 또는 임대·분양자 명의의 토지사용권·주택소유권 및 부속 자산 등기 신청 서류를 제출해야 한다. 단, 구매자가 자발적으로 직접 절차를 진행하는 경우는 제외한다.”

개발사가 이를 이행하지 않을 경우, 구매자는 ‘핑크북’(주택 소유권 증명서)을 받지 못하거나, 전매·담보 설정·전입신고 등이 불가능해지는 등의 다양한 위험에 직면하게 됩니다.

1.2. 소유권 증명서 교부 지연 원인 및 위험

개발사가 증명서 교부를 지연하는 원인은 다음과 같습니다:

• 개발사가 국가 기관의 법적 절차를 완료하지 않은 경우
  (예: 소방검사 미완료, 재정 의무 미이행, 서류 미비 등)

• 구매자에게 압박을 가하기 위해 고의로 시간을 끄는 경우
  (예: 추가 비용 요구, 매매계약 분쟁 유도 등)

• 매매계약서에 교부 기한, 개발사의 책임, 지연 시 제재 규정이 명확히 기재되지 않은 경우

구매자가 직면할 수 있는 위험은 다음과 같습니다:

• 증명서 미발급으로 인해 주택의 공식적인 소유·사용 불가

• 추가 비용 발생 (임시 거주비, 은행 이자, 이사 비용 등)

• 주택 담보, 매매 또는 양도 어려움

• 분쟁 장기화 및 법률 비용 증가

2. 개발사가 주택 소유권 증명서 교부를 지연할 때의 해결책 및 절차

2.1. 준비 단계 및 반드시 확보해야 할 자료

구매자는 권리를 보호하기 위해 다음 단계를 수행해야 합니다:

• 주택 매매계약서 확인
  – 주택 인도 기한, 증명서 교부 기한, 개발사 위반 시 책임 조항 확인

• 지연 발생 시점 확인
  – 주택은 인도받았으나 증명서 절차가 진행되지 않은 경우 지연 시작 시점을 확인
  (예: 법정 50일 경과 후 또는 계약서 기준)

• 증거 자료 수집
  계약서, 주택 인도서, 대금 영수증, 개발사와의 이메일·문서 교신 내역, 지연에 따른 비용 영수증 등

• 개발사에 위반 통지 발송
  – 명확한 요구 포함: 특정 기간 내 증명서 교부 또는 계약·법률상 조치 이행 통보

2.2. 구매자가 행사할 수 있는 권리 및 법적 조치

• 개발사에게 계약 이행 요구
  2015년 「민법전」에 따라, 의무자는 약정한 내용과 기한을 준수해야 합니다.
  구매자는 개발사에게 약정된 소유권 증명서 교부를 요구할 권리가 있습니다.

• 지연으로 인한 손해배상 청구
  2023년 「부동산 사업법」 제20조(d)항 및 2015년 「민법전」에 따라,
  개발사가 기한 내 주택 또는 관련 서류를 교부하지 않을 경우 구매자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 개발사에 대한 행정벌 부과
  최근 자료에 따르면, 개발사가 기한 내 증명서 발급 신청을 하지 않을 경우 수백만~수천만 동의 벌금,
  대형 프로젝트는 최대 10억 동까지 처벌이 제안될 수 있습니다.

• 관할 법원에 소송 제기
  협상이 실패할 경우, 구매자는 민사소송 절차에 따라 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
  예: 관할 법원 확인, 소송장 준비 (증명서 교부, 손해배상 청구 등).

2.3. 법률 서비스의 역할 및 계약 체결 시 유의사항

법률사무소와 협력하여 주택 분쟁 또는 기업 법률 자문을 받을 때는 다음 사항을 유의해야 합니다:

• 매매계약 조항 검토: 주택 인도 기한, 증명서 발급 기한, 위약금 조항, 배상 조항

• 프로젝트 법적 서류 확인: 건축허가서, 소방검사 승인, 국가 재정 의무 이행 여부

• 지연이 객관적 사유로 발생하는 경우라도 개발사가 이를 입증해야 함

• 분쟁 발생 시 신속히 대응: 위반 통지, 협상 또는 소송 제기 — 증거 확보 시기를 놓치지 않도록 함

• 예방(사전 검토)부터 분쟁 해결(통지·협상·소송) 및 판결 집행까지 종합 법률 서비스 활용

3. 결론

베트남에서 개발사의 주택 소유권 증명서 교부 지연은 점점 더 많은 분쟁을 초래하고 있으며,
구매자의 권익을 크게 침해하고 있습니다.
예: 소유권 이전·담보 설정 불가, 불필요한 비용 증가 등.

구매자는 자신의 권리를 정확히 이해하고,
— 「2023년 부동산 사업법」, 「2015년 민법전」 및 관련 처벌 규정에 따라 —
계약 검토, 증거 수집, 위반 통지, 필요 시 소송 제기 등 체계적으로 대응해야 합니다.

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