베트남에 있는 친족의 주택을 상속받은 해외 거주 상속인이 수년간 발이 묶이는 경우가 적지 않습니다. 유언장에 이름만 있으면 등기부(소유권증서)에 본인 명의를 올릴 수 있다고 여겼다가, 법이 주택 보유는 허용하지 않고 그 가치만 받도록 한다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 분들이 많습니다. 이 단계에서의 한 번의 실수가 본래 면제받을 수 있었던 세금을 발생시키거나, 매각 대금이 "묶여" 해외로 송금되지 못하게 만들 수 있습니다.
외국 국적을 보유하면 베트남에서 부동산을 상속받을 수 없을까요? 상속받는다면 주택을 그대로 보유할 수 있을까요, 아니면 매각하여 대금을 받아야 할까요? 그리고 매각하거나 친족에게 증여할 때 누가, 얼마의 세금을 내며, 그 대금을 어떻게 합법적으로 국외로 송금할 수 있을까요? 이는 많은 재외 베트남인과 외국인을 혼란스럽게 하는 일련의 난제로, "어느 길이든 막혀 있다"고 여겨 중도에 포기하는 분도 있습니다. 아래 글에서는 현행 법적 틀과 단계별 절차, 그리고 구체적인 세금·수수료와 피해야 할 위험을 분석하여, 첫걸음부터 올바른 길로 나아가실 수 있도록 안내합니다.
외국인도 베트남에서 상속받을 수 있으나, 어떤 형태로 받는지가 핵심입니다
먼저 매우 흔한 오해를 바로잡아야 합니다. "외국 국적을 보유하면 베트남에서 상속받을 수 없다"는 것은 사실이 아닙니다. 상속권은 기본적인 민사상 권리로서, 상속인이 다른 나라의 여권을 소지한다는 이유로 상실되지 않습니다. 민법전은 모든 개인이 유언 또는 법률에 따른 상속의 권리에서 평등하다고 명시합니다.
문제는 "상속받을 수 있는가"가 아니라 "어떤 형태로 받는가"이며, 특히 유산이 부동산일 때 그러합니다. 외국적 요소가 있는 경우 법은 피상속인의 국적에 따라 상속을 결정합니다. 다만 부동산에 한해서는 상속권의 행사가 그 부동산이 소재한 국가의 법에 따릅니다. 부동산이 베트남에 있으므로 명의 이전·등기 및 소유에 관한 제한은 베트남 법이 규율합니다.
베트남 토지법에 따르면 부동산 상속인은 결과가 크게 다른 세 부류로 나뉩니다. 첫째는 해외에 거주하는 베트남 국민(베트남 국적 유지)으로, 이들은 "개인"으로 분류되어 국내 거주자와 마찬가지로 부동산 명의를 보유할 수 있습니다. 둘째는 베트남 입국이 허용되고 베트남 내 주택 소유 대상에 해당하는 베트남계 재외동포로, 이들 역시 증명서(소유권증서)를 발급받아 명의자가 될 수 있습니다. 셋째는 본 글의 핵심 대상으로, 외국인 또는 주택 소유 대상에 해당하지 않는 베트남계 재외동포입니다. 이 부류는 증서를 발급받지 못하고 가치만 받을 수 있으나, 상속받은 지분을 양도하거나 증여할 권리는 가집니다.
실무상 결과는 이렇습니다. 셋째 부류에 속하는 사람에게 "양도 또는 증여"는 선택의 문제가 아니라, 상속받은 부동산을 금전으로 전환하거나 적격자에게 이전하기 위한 사실상의 법정 경로입니다. 이를 처음부터 정확히 이해하면, 끝내 발급되지 않을 소유권증서를 기다리며 수개월을 허비하는 일을 피할 수 있습니다.
유산 신고, 명의 이전 및 양도 또는 증여의 절차
최종적으로 매각을 택하든 증여를 택하든, 처분에 앞서 유산은 적법하게 신고되어야 합니다. 해외 거주자의 경우 절차는 통상 다음 단계를 거칩니다.
- 해외 서류의 준비 및 합법화. 피상속인의 사망증명서, 유언장(있는 경우), 그리고 출생증명서·혼인증명서 등 상속 관계를 증명하는 서류를 모읍니다. 외국 기관이 발급한 모든 서류는 베트남에서 사용하기 전에 영사 확인(합법화)을 거치고 베트남어로 공증 번역되어야 합니다.
- 유산 수령 또는 분할 합의 문서의 공증 및 게시. 상속인(또는 수임 대리인)은 공증 사무소에 문서 작성을 요청합니다. 공증 사무소는 피상속인의 최종 거주지 관할 면(社)급 인민위원회에 15일간 접수 사실을 게시해야 합니다(최종 거주지가 국외인 경우 베트남 내 최종 거주지에 게시하거나 사법국을 통해 공고). 게시 기간이 만료되고 이의가 없어야 공증인이 공증을 진행할 수 있습니다.
- 토지등기소에 서류 제출. 본인 명의의 증명서를 발급받지 못하므로, 셋째 부류 상속인은 상속 서류를 제출하여 지적부에 기재되도록 하며, 이는 다음 처분 단계의 법적 근거가 됩니다.
- 양도 또는 증여 계약 체결. 매각 시 상속인 본인이 계약상 양도인으로 기재됩니다. 증여 시에는 상속인이 증여인으로 기재되며, 수증자는 관련 규정에 따라 토지사용권을 받을 수 있는 적격 대상이어야 합니다.
- 매수인 또는 수증자로의 명의 이전 및 세금·수수료 의무 완료. 수령 당사자가 본인 명의의 증명서를 발급받기 위한 등기 절차를 완료하며, 세금과 수수료는 이 단계에서 신고·납부됩니다.
- 국외 송금. 매각 및 재정 의무 완료 후, 상속인은 자금의 적법한 출처를 증명하는 서류(상속 서류, 양도 계약서, 납세 증빙)를 갖추어 허가된 은행을 통해 외화를 매입·송금하는 절차를 진행합니다.
이 부류의 의뢰인 대부분은 해외에 거주하며 베트남에 한두 차례 짧게만 돌아올 수 있으므로, 핵심 단계는 대개 적법한 위임장(역시 영사 확인을 거쳐야 합니다)을 작성하여 변호사 또는 국내 대리인이 본인을 대신해 전 과정을 수행하도록 하는 것입니다.
상속 후 양도 또는 증여 시 납부해야 할 세금과 수수료
많은 분이 가장 우려하는 부분이지만, 원칙만 정확히 파악하면 결코 복잡하지 않습니다. 세 시점을 구분해야 합니다. 유산을 수령할 때, 매각할 때, 그리고 증여할 때입니다. 각 시점마다 세목, 납세자, 면제 사유가 다릅니다. 2026년 7월 1일부터 이 세율은 2025년 개인소득세법에 따라 적용됩니다.
| 시점 | 개인소득세 | 등록세 | 면제 요건 |
|---|---|---|---|
| 상속 수령 (부동산) | 1회당 2천만 동 초과 가치에 대해 10%, 상속인 납부 | 가치의 0.5% (본인 명의 등기 시) | 근친 간 상속(배우자, 부모와 자녀, 조부모와 손자녀, 형제자매)은 두 항목 모두 면제 |
| 매각 (제3자에게 양도) | 양도가의 2%, 매도인(상속인) 납부 | 0.5%, 매수인 납부 | 베트남 내 유일한 1주택·1택지 보유 개인은 면제(해외 거주자에게는 적용되는 경우가 드묾) |
| 증여 (적격자에게) | 2천만 동 초과 가치에 대해 10%, 수증자 납부 | 0.5%, 수증자 납부 | 근친 간 증여는 두 항목 모두 면제 |
가장 놓치기 쉬운 점은 근친에 대한 면제 규정입니다. 대부분의 유산은 부모가 자녀에게 남기는 것이므로, 부동산을 수령하는 행위 자체는 통상 이미 개인소득세가 면제됩니다.
실제로 발생하는 세금은 대개 매각 단계에 있습니다. 부동산 양도에 대한 개인소득세는 양도가의 2%이며, 거주자와 비거주자에게 동일하게 적용됩니다. 이는 많은 외국인을 놀라게 하는 부분으로, 상속 수령 시에는 면제되었더라도 상속받은 유산을 매각하면 양도세가 부과됩니다.
매각 대신 증여를 택하면 납세 의무는 수증자에게 이전됩니다. 수증자는 2천만 동 초과 가치에 대해 10%의 개인소득세를 납부하되, 근친 간 증여인 경우 면제됩니다. 마찬가지로 부동산 등록세는 0.5%이며, 부동산이 근친 간 증여인 경우에도 면제됩니다.
이 외에도 예산에 반영해야 할 비교적 작은 항목들이 있습니다. 유산 수령 문서 및 계약의 공증 수수료(통지 257/2016/TT-BTC에 따라 자산 가치 기준 산정), 서류 심사 수수료, 증명서 발급 수수료, 그리고 해외 서류의 번역·영사 확인 비용입니다.
실무에서 자주 발생하는 법적 위험과 실수
대부분의 사건이 지연되는 것은 법이 복잡해서가 아니라 상속인이 처음부터 잘못된 길로 들어서기 때문입니다. 아래는 DEDICA가 가장 자주 접하는 상황들입니다.
본인 명의로 등기할 수 있다고 여겨 헛되이 기다리는 경우. 외국인이 본인 명의의 증명서 발급을 신청하고 수개월을 기다린 끝에 거절당하는 사례로, 본래는 "가치를 받은 뒤 양도하거나 증여하는" 직접 경로를 택했어야 합니다. 처음부터 정확한 대상 부류를 확정하면 시간과 비용을 모두 절약할 수 있습니다.
공동상속인 간 합의 미비 또는 상속인 누락. 해외에 거주하는 상속인이 누락되거나 공동상속인이 분할 방안을 확정하지 못한 경우 공증 서류가 멈춰 섭니다. 게시 기간 중 상속인의 은닉이나 누락에 관한 이의·고발이 제기되면 공증인은 처리를 위해 공증을 중단해야 합니다.
상속인이 자산뿐 아니라 의무도 승계한다는 점을 간과하는 경우. 유산이 저당 잡혀 있거나 피상속인에게 채무가 남아 있는 경우, 상속인은 수령한 유산의 범위 내에서 그 의무를 이행해야 합니다. 매각 후에야 자산에 결부된 채무를 발견하는 일은 드물지 않습니다.
세금을 "회피"하려 매각가를 낮게 신고하는 경우. 일부는 2% 세금을 줄이려 실제보다 낮은 양도가를 기재합니다. 그러나 세금은 계약서에 기재된 가격을 기준으로 하되 성(省)급 인민위원회가 정한 토지가보다 낮을 수 없으며, 허위 신고는 제재 위험을 수반하고 거래 전체를 지연시킵니다.
국외 송금 단계에서 막히는 경우. 매각을 마쳤더라도 자금의 적법한 출처를 증명하는 서류(상속 서류, 양도 계약서, 납세 증빙)가 미비하면 은행은 외화 송금을 실행하지 않습니다. 마지막에 몰아서가 아니라 처음부터 이 서류 일체를 병행하여 준비하면 자금이 베트남에 "묶이는" 상황을 피할 수 있습니다.
외국적 요소가 있는 상속 처리에서 DEDICA의 역할
해외에 거주하는 상속인에게 변호사의 가장 큰 가치는 반복적인 왕복 비행을 덜어 드리는 데 있습니다. DEDICA는 처음부터 전체 전략을 수립합니다. 귀하가 어느 부류에 속하는지, 매각이 나은지 증여가 나은지, 어떻게 세금 의무를 합법적으로 최적화할지를 확정한 뒤, 해외 서류 일체의 준비·공증·영사 확인을 안내합니다. 적법한 위임을 토대로 DEDICA의 변호사는 공증 사무소, 토지등기소, 세무 당국, 은행을 상대로 귀하를 대리하고, 공동상속인 간 분쟁이나 상속인 누락 문제를 처리하며, 최종적으로 대금을 귀하의 해외 계좌로 합법 송금하는 단계까지 함께합니다.
결론
외국인도 베트남에서 상속받을 권리를 온전히 가집니다. 다만 부동산의 경우 소유 적격 대상에 해당하지 않으면 가치만 받을 수 있으며 상속 지분을 양도하거나 증여해야 한다는 점이 다릅니다. 절차는 다음과 같습니다. (1) 해외 서류 일체의 영사 확인 및 공증 번역, (2) 유산 수령 또는 분할 문서의 공증 및 15일간 게시, (3) 토지등기소에 서류 기재, (4) 매도인 또는 증여인으로서 양도 또는 증여 계약 체결, (5) 세금·수수료 완료 및 수령자로의 명의 이전, (6) 국외 송금입니다. 세금에 관하여, 근친으로부터의 상속은 통상 면제되고, 매각 시 양도가의 2%가, 증여 시 2천만 동 초과 가치에 대해 수증자가 10%를 부담하되 근친은 예외입니다. 서류를 가장 지연시키는 세 가지 오류는 영사 확인을 거치지 않은 서류, 본인 명의 증서를 신청하는 잘못된 경로, 그리고 국외 송금에 필요한 증빙의 누락입니다. 베트남에 돌아올 수 없다면, 최초의 서류 검토 단계부터 변호사에게 위임하는 것이 처음부터 다시 시작하지 않는 가장 확실한 방법입니다.
외국적 요소가 있는 모든 상속 사건은 상속인의 국적, 자산 유형, 거주지에 관하여 고유한 사정을 가집니다. DEDICA Law Firm은 국경 간 상속 관련 법률 자문을 제공해 드립니다. 전략 수립과 서류의 표준화·합법화부터, 상속 지분을 금전으로 전환하여 귀하의 해외 계좌에 도달하기까지, 귀하가 베트남에 계시지 못하더라도 전 과정을 함께합니다. 심층 자문이 필요하시면 귀하의 구체적 사안에 관하여 DEDICA에 문의해 주십시오.
본 글은 작성 시점의 법령에 근거한 참고용이며, 각 사안은 고유한 사정을 가집니다. 정확한 자문은 DEDICA 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
