부동산 매매 계약금 분쟁: 베트남 법률은 어떻게 규정하고 있나?
부동산 매매 거래에서 계약금(보증금) 계약은 종종 분쟁의 “핫이슈”가 됩니다. 계약금 조항이 명확하지 않거나 부실하게 작성될 경우, 일방의 위반으로 인해 거래가 중단되고 장기간의 법적 혼란이 초래될 수 있습니다. 아래는 2025년 기준 베트남 최신 법률 규정과 부동산 매매 계약금 분쟁 발생 시 반드시 알아야 할 해결 절차입니다.
1. 법적 성질: 계약금 분쟁은 민사계약 분쟁이며, 토지 분쟁이 아니다
2024년 「토지법」 제3조 제47항에 따르면, 토지 분쟁은 토지 이용 관계에서 발생하는 권리 및 의무에 관한 분쟁을 의미합니다. 그러나 부동산 매매 계약금 계약은 매매계약의 체결 또는 이행을 보증하기 위한 계약으로, “토지 분쟁”에 해당하지 않고 민사계약(민사거래) 분쟁으로 분류됩니다.
따라서 분쟁이 발생하면 2015년 「민법」, 2015년 「민사소송법」 및 관련 지침 규정을 적용하여 당사자의 권리, 의무 및 절차를 판단해야 합니다.
2. 계약금 및 계약금 위약금에 관한 법적 규정
2.1 계약금의 정의
2015년 「민법」 제328조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.
“계약금은 한쪽 당사자(계약금 제공자)가 일정 기간 내에 다른 한쪽(계약금 수령자)에게 계약의 체결 또는 이행을 보증하기 위해 일정 금액 또는 동등한 가치를 가진 재산을 교부하는 행위이다.”
즉, 계약금은 의무이행을 보증하는 수단이지, 매매계약 자체는 아닙니다.
2.2 계약금 위약금의 금액과 형태
계약 당사자 중 한쪽이 위반한 경우, 당사자 간의 합의에 따라 계약금 위약금을 부담해야 하며, 법에서는 구체적인 한도를 정하고 있지 않습니다.
계약에 명시적인 위약금 조항이 없는 경우, 민법 제328조 제2항의 기본 규정이 적용됩니다.
**계약금 제공자(매수자)**가 일방적으로 계약 체결 또는 이행을 거부한 경우 → 계약금은 **수령자(매도자)**의 소유가 됩니다.
**계약금 수령자(매도자)**가 일방적으로 계약 체결 또는 이행을 거부한 경우 → 계약금을 반환하고 동일 금액을 추가로 지급해야 합니다 (즉, 두 배 반환). 단, 다른 합의가 있는 경우는 제외됩니다.
예시: 계약금 1억 동을 지급한 뒤, 매도자가 일방적으로 계약을 취소하면 매도자는 **2억 동(계약금 1억 + 위약금 1억)**을 반환해야 합니다.
⚠️ 주의: 계약서상 “계약금”이 아닌 “선금(예치금)”으로 표기되어 있다면, 위약 시 처리 방식이 다릅니다. 일반적으로 단순 반환만 하고 위약금은 적용되지 않습니다.
2.3 계약금 계약이 무효가 되는 경우
계약금 계약은 다음과 같은 경우 무효로 판단될 수 있습니다.
법률의 금지규정을 위반하거나 사회윤리에 반할 경우;
사기, 강요, 기망, 착오로 체결된 경우;
당사자가 완전한 행위능력을 갖추지 못한 경우.
계약이 무효로 판단될 경우, 「민법」 제146조에 따라 당사자들은 서로 받은 것을 반환해야 하며, 합리적인 비용이나 보관비용은 공제될 수 있습니다.
3. 부동산 매매 계약금 분쟁 해결 절차
3.1 해결 방식
협상 및 조정: 당사자들은 협상을 통해 보상, 반환 또는 계약 이행을 합의할 수 있습니다.
기초 조정: **2024년 「토지법」**에서는 지방(동·면·읍) 단위의 토지조정을 권장합니다. 계약금 분쟁이 토지 사용권 등과 연관된 경우, 기초 조정 절차를 활용할 수 있습니다.
민사소송: 협상 실패 시, 당사자는 관할 민사법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
3.2 법원의 관할
「민사소송법」 제39조, 제40조에 따르면, 부동산 관련 계약금 분쟁의 경우 원고는 두 가지 선택이 있습니다.
피고가 개인인 경우 거주지 또는 근무지 법원에 제소;
또는 계약이 이행된 장소나 부동산 소재지 법원에 제소 (제40조 제1항 g항).
단, 분쟁 대상이 부동산일 경우 부동산 소재지 법원이 관할권을 가진다는 해석도 있습니다(제39조 제1항 c항).
따라서 실제로는 보통 피고의 주소지 또는 부동산 소재지 법원에 소송을 제기합니다.
3.3 소송 절차 및 기간
「민사소송법」 제203조에 따라, 법원은 사건을 접수한 후 최대 4개월 내에 1심 재판을 준비해야 하며, 복잡한 사건의 경우 최대 6개월까지 연장할 수 있습니다.
기본 절차는 다음과 같습니다.
소장 및 증거목록 작성 (계약서, 영수증, 이체내역 등);
관할 법원에 제출;
법원 접수 및 조정 절차 진행;
1심 판결 선고, 항소가 없으면 판결이 확정됩니다.
조정이 성립될 경우, 법원은 이를 조정조서로 인정하여 강제집행 효력을 부여할 수 있습니다.
4. 분쟁 예방을 위한 실무 팁
4.1 명확하고 구체적인 계약서 작성
계약금 금액, 기간, 이행 조건, 당사자 권리·의무를 명확히 기재할 것;
계약 거부 및 불가항력 사유를 구체적으로 정의할 것;
위약금 비율(예: 계약금의 20%)이 있다면 명확히 명시할 것.
4.2 공증, 인증, 증인 확보
법적으로 계약금 계약은 공증 의무가 없지만, 실제로는 금전 수수 사실 증명 부족으로 많은 분쟁이 발생합니다. 따라서 다음을 권장합니다.
서면 계약 작성;
가능하면 공증 또는 인증;
증인 입회;
송금 영수증, 사진, 영상 등의 증거 보관.
4.3 “계약금”과 “선금”의 구분
두 용어는 법적 효력이 다르므로 반드시 구분하여 표기해야 합니다.
4.4 부동산 정보 검증 및 투명성 확보
다음과 같은 경우 분쟁이 자주 발생합니다.
매도자가 명의 이전을 약속하고도 이행하지 않은 경우;
매매 대상 부동산이 저당, 압류, 분쟁 중인 경우;
실제 면적이나 권리 정보가 계약 내용과 불일치한 경우.
따라서 계약금 지급 전, 반드시 **토지사용권 증명서(홍색증)**를 확인하고, 법적 상태를 검증하며, 서면 보증서를 작성해야 합니다.
5. 분쟁 발생 시 권리 보호 절차
위반이 명확할 경우 계약 이행 중단 및 사유를 서면 통보;
협상 또는 공식 요구서를 통해 반환 및 위약금 청구;
해결되지 않으면 민사법원에 소송 제기;
소송 중 법원에 다음을 요청 가능:
부동산 가압류 또는 임시 보전 조치 신청;
위약금 외에 실제 손해배상 청구;
이미 교부한 재산의 반환 청구;
계약 또는 법률에 따른 위약금 조항 적용;
분쟁 중 재산 처분 금지의 임시조치 요청.
6. 결론
부동산 매매 계약금 분쟁은 주로 불명확한 계약 조건, 정보 비대칭, 일방의 계약 철회에서 비롯됩니다.
**2015년 「민법」**에 따르면, 매도인이 계약 이행을 거부할 경우 계약금 반환 및 동일 금액의 배상금을 지급해야 하며, 별도의 약정이 없는 한 법이 정한 절차에 따릅니다.
이러한 분쟁은 일반적으로 민사소송 절차를 통해 해결되며, 재판 준비 기간은 최대 4~6개월입니다.
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