베트남에서의 토지사용권증명서 발급 관련 분쟁
토지 분쟁은 토지사용권증명서(일명 “레드북”) 발급 절차에서 발생하는 가장 복잡하고 주목받는 법적 쟁점 중 하나입니다. 토지가 분쟁 중일 때도 증명서를 발급받을 수 있을까요? 어떤 새로운 규정이 영향을 미칠까요? 아래 글에서는 현행 법규와 분쟁 처리 절차를 자세히 분석하여, 귀하의 합법적인 권익을 보호하는 방법을 안내합니다.
1. 토지사용권증명서 신청 시 발생하는 분쟁의 본질
1.1. 개념 및 주요 분쟁 유형
토지사용권증명서 발급과 관련된 분쟁은 일반적으로 토지 경계, 면적, 소유권, 혹은 토지 사용의 합법적 근거에 대한 당사자 간의 의견 충돌에서 비롯됩니다.
주요 분쟁 유형은 다음 두 가지로 구분됩니다:
증명서가 없는 토지에 대한 분쟁 (아직 국가로부터 사용권을 공식 인정받지 않은 경우)
이미 증명서를 보유한 토지에 대해 제3자가 이의를 제기하거나 새로운 권리를 주장하는 경우
이처럼, 토지사용권증명서 발급은 명확한 토지 권리 확인과 법적 분쟁이 없는 상태를 전제로 합니다.
1.2. 현행 법률 규정 — 분쟁 중인 토지도 발급 가능할까?
2024년 토지법과 그 시행령은 명확히 규정하고 있습니다.
“분쟁이 아직 해결되지 않은 토지에 대해서는 토지사용권증명서를 발급할 수 없다.”
새 토지법 제151조 제1항 (e)호에 따르면, 법적 효력을 가진 판결·결정·문서로 권리가 확정되지 않은 분쟁 토지는 발급 대상에서 제외됩니다.
또한, 2025년 7월 1일부터 시행되는 시행령 제151/2025/NĐ-CP호에 따르면, 지방(면·동) 인민위원회가 더 이상 ‘분쟁 없음’ 확인서를 별도로 발급할 의무가 없습니다.
그러나 이는 분쟁 사실이 무시된다는 뜻이 아닙니다. 조사 과정에서 실제 분쟁이 확인될 경우, 행정기관은 여전히 발급을 거부할 수 있습니다.
게다가, 이미 증명서를 받은 토지라도 새로운 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2024년 토지법 제236조에 따르면, 토지와 관련된 자산 소유권이나 여러 당사자 간의 권리 분쟁이 있을 경우, 관할 법원이 이를 해결합니다.
즉, 이미 인정받은 권리라도 새로운 분쟁이 발생하면 다시 판단 대상이 될 수 있으며, 법적 분쟁이 존재하는 한 소유권은 확정되지 않습니다.
2. 분쟁 처리 절차 및 발급 절차의 진행 단계
2.1. 1단계 – 면(社) 인민위원회에서의 조정
분쟁이 발생하면, 첫 단계로 반드시 토지가 위치한 면(社) 인민위원회에서 조정을 실시해야 합니다.
(2024년 토지법 제235조 제2항)
조정 기간은 신청 접수일로부터 최대 30일입니다.
조정이 성공하면, 인민위원회 확인이 포함된 조정 기록서는 이후 발급 절차 진행의 근거가 될 수 있습니다.
조정이 실패하면, 분쟁은 행정 불복 절차나 법원 소송 절차로 이어집니다.
2.2. 2단계 – 행정적 해결 또는 소송 제기
조정이 결렬된 경우 선택지는 두 가지입니다:
행정적 해결: 분쟁 규모 및 당사자 성격(조직 포함)에 따라, 군(郡)/현(縣) 또는 성(省) 인민위원회에 해결을 요청 (2024년 토지법 및 시행령 제102/2024/NĐ-CP호 근거)
법원 소송: 민사소송법에 따라 관할 인민법원에 제소. 이미 증명서가 있거나 토지 관련 자산 권리가 포함된 경우 적용됩니다.
최종적으로 법적 효력이 있는 결정 또는 판결이 토지 사용권의 귀속을 확정합니다.
이후 해당 권리를 인정받은 자만이 증명서 발급을 신청할 수 있습니다.
2.3. 3단계 – 분쟁 종료 후 발급 절차 진행
판결, 행정 결정, 또는 효력 있는 조정서가 확정된 후, 토지사용권을 인정받은 자는 다음 절차를 따릅니다:
서류 준비: 신청서, 판결문/결정문, 토지 출처 관련 서류, 신분증 등
제출처: 해당 지역 토지등록사무소 (군·현급 또는 일원창구)
검토 절차: 행정기관이 실지 조사, 경계 확인 및 판결문과의 일치 여부 검토
세금 및 수수료 납부 (해당 시)
증명서 발급: 모든 요건 충족 시 발급
참고: 2025년 7월 1일부터 시행되는 제151/2025/NĐ-CP호에 따라, 최초 등록 기간은 17일, 증명서 발급 기간은 3일로 단축됩니다.
3. 주요 유의사항 및 권리 보호 전략
3.1. 분쟁 중인 토지의 거래 금지
분쟁이 해결되지 않은 토지에 대해 매매, 증여, 담보, 출자 등 거래 행위를 하는 경우,
이는 법적으로 무효 또는 법원에 의해 취소될 수 있으며,
특히 매수자에게 큰 손실 위험이 있습니다.
3.2. 증거 보존과 시간 관리
분쟁 해결의 성공률을 높이기 위해서는 증거 확보 및 보존이 필수입니다.
매매계약서, 과거의 토지 사용 확인서, 지적도, 행정기관의 조서, 토지 현황 사진, 인근 주민 진술 등을 준비해야 합니다.
분쟁이 해결된 즉시 변동 등록 또는 증명서 발급 절차를 진행하여 새로운 분쟁의 발생을 방지해야 합니다.
3.3. “분쟁 없음 확인서”에 대한 주의
2025년 7월 1일부터 면(社) 차원의 “분쟁 없음” 확인이 필수 요건은 아니지만,
심사 중 실제 분쟁이 발견되면 법적 요건 미충족으로 신청이 거절될 수 있습니다.
3.4. 입법 및 정책 개정 동향 주시
현재 토지 사용료, 추가 납부금, 절차적 장애 요인 완화 등과 관련된 법령 개정안이 논의 중입니다.
이른 시기에 관련 법률, 시행령, 지침을 파악하는 것이 향후 권리 변화에 대비하는 핵심입니다.
4. 결론
토지 사용권 분쟁은 토지사용권증명서 발급 과정에서 가장 큰 법적 장애물 중 하나입니다.
2024년 토지법 및 관련 시행령에 따르면, 법적으로 확정된 최종 결정이 있기 전까지 분쟁 중인 토지는 증명서를 발급받을 수 없습니다.
따라서 토지 사용자는 적극적으로 조정에 참여하고, 필요 시 소송을 제기하며, 증거를 보존해야 합니다.
분쟁이 해결되고 법적 효력이 발생한 즉시, 증명서 발급 절차를 신속히 완료하는 것이 권익 보호의 최선책입니다.
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