베트남 관광·리조트 부동산 프랜차이즈 분쟁 해결 방안

관광 및 리조트 부동산 프랜차이즈는 최근 베트남에서 매우 매력적인 투자 채널로 떠오르고 있습니다. 그러나 분쟁이 발생할 경우, 기업과 투자자는 분쟁 해결 절차, 법적 권리 및 의무를 명확히 이해해야만 자신의 이익을 보호할 수 있습니다.
본 글에서는 관광·리조트 부동산 프랜차이즈 분쟁의 원인과 법적 쟁점, 그리고 베트남 내 실제적인 해결 방안을 심층적으로 분석합니다.

1. 베트남 관광·리조트 부동산 프랜차이즈의 현황과 분쟁 원인

1.1. 프랜차이즈 개요

베트남의 관광 및 리조트 부동산 프랜차이즈는 일반적으로 투자자(또는 관리 기업)가 가맹자에게 콘도텔(condotel), 리조트 빌라, 휴양용 별장 등의 일부 소유권이나 ‘운영·관리 권한’을 부여하여 사업을 운영하거나 수익을 창출하도록 허용하는 형태입니다.
이 모델은 부동산과 숙박 서비스의 특성을 동시에 갖고 있기 때문에, 복합적인 법적 위험이 존재합니다.
현재 베트남의 리조트 부동산 시장은 빠르게 회복되고 있으며 관광 산업의 “성장 동력”으로 평가받고 있지만, 관련 법제는 여전히 미비한 상태입니다.

1.2. 주요 분쟁 유형 및 발생 원인

관광·리조트 부동산 프랜차이즈에서 발생하는 분쟁은 다음과 같은 형태로 나타납니다.

• 거래 조건 관련 분쟁: 콘도텔이나 리조트 빌라 등이 법적 요건을 충족하지 못한 상태(예: 건축 허가 미비, 토지 사용권 불명확)에서 거래되어 투자자가 손해를 입는 사례.

• 프랜차이즈 계약 분쟁: 운영권, 수익 보장, 인도 조건, 운영 기간 및 책임 범위 등에 대한 계약상 불명확성. 예를 들어, ‘타임셰어(분양형 휴가 소유권)’ 모델은 부동산 소유권으로 인정되지 않아 투자자가 권리를 잃을 위험이 있습니다.

• 대금 지급 및 인도 분쟁: 불투명한 결제 방식, 과도한 선금 수취, 인도 지연, 또는 실제 운영이 광고와 상이한 경우 등.

• 소유권 및 토지 사용권 분쟁: 리조트 부동산(예: 콘도텔, 리조트 빌라)이 법적으로 ‘주택’으로 명확히 규정되어 있지 않아, 소유권 등기(‘레드북’) 발급 및 양도 절차에 공백이 존재합니다.

이러한 분쟁의 근본 원인은 법제도의 미비, 개발업자와 투자자 간 정보 불투명성, 비표준 계약서 사용, 또는 투자자의 사전 법률 검토 부족에 있습니다.

2. 법적 해결책 및 실무적 대응 방안

2.1. 거래 전 사전 예방 조치

① 프로젝트의 법적 요건 검토
프로젝트가 2023년 제정된 「부동산 사업법」(2025년 1월 1일 시행)에 따른 요건을 충족했는지 확인해야 합니다.
즉, 건설 착공 여부, 토지 사용권 보유(또는 임차계약), 건축 허가서, 정보 공개 여부 등을 검토해야 합니다.
특히 관광·리조트 부동산의 경우, ‘관광 및 숙박 목적’으로 승인된 사업인지, 인프라가 완비되었는지, 운영권이 확보되었는지를 반드시 확인해야 합니다.

② 프랜차이즈 계약 내용 명확화
프랜차이즈 계약(또는 운영권 양도 계약)에는 운영 주체, 비용 부담 주체, 운영 기간, 수익 보장 약속(있는 경우), 위반 시 처리 절차 등이 명확히 명시되어야 합니다.
또한 독점 조항, 양도 제한, 불명확한 수익 약속, 과도한 연간 수수료 등 불리한 조항을 주의 깊게 검토해야 합니다.

③ 분쟁 예방 및 해결 절차 사전 합의
분쟁 발생 시 해결 절차를 명확히 해야 합니다 — 협상, 조정, 중재 또는 법원 소송 중 어떤 방식을 택할지 계약서에 규정해야 합니다.
또한 계약금 및 결제 조건이 「2023년 부동산 사업법」 요건을 충족하는지(예: 미완공 주택의 경우 계약금은 5%를 초과할 수 없음) 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 베트남 내 분쟁 해결 절차 및 실무적 접근

① 협상 및 내부 조정

분쟁이 발생하면 (예: 개발사가 운영 약속을 위반하거나 인도를 지연한 경우), 우선적으로 협상이나 조정을 통해 해결을 시도하는 것이 시간과 비용 면에서 가장 효율적입니다.

② 중재 또는 법원 소송

협상이 결렬될 경우, 계약서의 중재 조항에 따라 중재 기관에 회부하거나 인민법원에 소송을 제기할 수 있습니다.

이때 필요한 자료는 프랜차이즈 계약서, 결제 영수증, 인도 서류, 광고 자료 및 위반 증거 등입니다.

새롭게 시행될 「2023년 부동산 사업법」 제24조에 따르면, 미완공 부동산(주택이든 관광시설이든)을 판매하려면 특정 요건을 충족해야 하며, 이를 위반한 거래는 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

③ 계약 해지 및 손해배상 청구

개발사가 심각하게 계약을 위반한 경우(예: 과도한 자금 수취, 인도 미이행, 허위 약속 등), 가맹자는 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 실제로 자금을 회수하는 과정은 개발사의 재정 악화나 계약 조항의 불명확성 등으로 인해 쉽지 않은 경우가 많습니다.

④ 행정적 또는 민사적 제재 절차

개발사가 법적 요건을 충족하지 않은 채 프로젝트를 양도할 경우, 행정 처벌을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 토지 사용권 증명서(‘레드북’)이 없는 부동산을 양도할 경우 8억~10억 동의 벌금이 부과될 수 있습니다.

3. 결론

베트남의 관광·리조트 부동산 시장은 급성장 단계에 있으며, 대형 기업뿐 아니라 다수의 국내외 개인 투자자들도 진입하고 있습니다. 그러나 이러한 매력적인 시장에는 법적 리스크가 공존하며, 특히 콘도텔이나 리조트 빌라의 운영·관리·소유권 프랜차이즈 모델에서 문제가 자주 발생합니다.

투자자는 투명하지 않은 계약이나 법적 요건을 충족하지 못한 프로젝트의 피해자가 되지 않도록, 초기 단계에서부터 법적 서류 검토, 계약 조항 분석, 권리·의무 명확화를 철저히 해야 합니다.
또한, 이미 분쟁이 발생한 경우에는 협상, 조정, 중재 또는 소송 등 적절한 법적 전략을 선택하는 것이 권익 보호의 핵심입니다.

충분한 사전 준비와 전문적인 법률 자문을 통해 투자자는 리스크를 최소화하고, 베트남 관광·리조트 부동산 시장의 성장 기회를 안정적으로 활용할 수 있을 것입니다.

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