Điều kiện mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đối với người nước ngoài
Trong những năm gần đây, các quy định về người nước ngoài sở hữu nhà đất tại Việt Nam đã được hoàn thiện rõ ràng hơn, nhằm tạo thuận lợi thuận cho đầu tư nhưng vẫn đảm bảo an ninh quốc gia, xã hội, thị trường. Dưới đây là tổng hợp các quy định mới nhất tính đến năm 2025, cập nhật theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn, trình bày theo phong cách hỏi – đáp rõ ràng, dễ hiểu, chuẩn SEO.
1. Người nước ngoài có được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam không?
1.1. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không?
Theo Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ đầu năm 2024), tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc một trong các nhóm đối tượng sau:
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
Tổ chức nước ngoài khác như chi nhánh, văn phòng đại diện hay quỹ đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
1.2. Người nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?
Luật Đất đai 2024 khẳng định rằng, người nước ngoài không được phép đứng tên, trực tiếp sở hữu quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, họ có thể sở hữu nhà ở gắn liền với đất đó (căn hộ, nhà riêng…) và có quyền sử dụng đất trong thời hạn phù hợp theo luật nhà ở. Đối với đất, người nước ngoài chỉ có thể sử dụng thông qua hình thức thuê đất dài hạn hoặc góp vốn trong tổ chức kinh tế.
2. Những điều kiện cụ thể mà người nước ngoài cần đáp ứng
2.1. Điều kiện chung theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP
Chứng minh tư cách hợp pháp:
Cá nhân nước ngoài: có hộ chiếu nước ngoài còn hiệu lực và cam kết không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Người gốc Việt định cư ở nước ngoài: thêm giấy xác nhận “gốc Việt Nam” và có dấu nhập cảnh hợp lệ vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch.
Tổ chức nước ngoài cần phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch mua nhà.
2.2. Hạn chế số lượng sở hữu nhà ở
Không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư cho tổ chức, cá nhân nước ngoài (điểm b và c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023).
Với nhà riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề, đất nền): trên một khu vực tương đương quy mô một phường, không được sở hữu quá 250 căn nhà.
2.3. Thời hạn sở hữu nhà ở
Cá nhân nước ngoài: quyền sở hữu tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Có thể gia hạn thêm một lần, không quá 50 năm nếu có nhu cầu. Thời hạn và điều kiện gia hạn phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Tổ chức nước ngoài: thời hạn sở hữu tùy thuộc vào thời hạn còn hiệu lực của giấy chứng nhận đầu tư, được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
2.4. Vùng giới hạn, khu vực cần đảm bảo quốc phòng – an ninh
Người nước ngoài không được sở hữu bất động sản ở các khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh hoặc những vùng mà việc mua bán dễ ảnh hưởng đến quy hoạch – an ninh. Chi tiết do Chính phủ quy định thêm căn cứ vào luật Nhà ở và Luật Đất đai.
3. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đối với người nước ngoài
Bước 1: Xác định tư cách và điều kiện pháp lý
Kiểm tra xem bạn có thuộc nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không (Luật Nhà ở 2023).
Chuẩn bị hồ sơ: hộ chiếu còn hạn, giấy xác nhận tư cách (nếu là người gốc Việt định cư ở nước ngoài), giấy chứng nhận đầu tư (nếu là tổ chức…).
Bước 2: Kiểm tra bất động sản
Bất động sản không thuộc khu vực cấm, đảm bảo số lượng mua không vượt giới hạn (30% căn hộ, 250 nhà riêng lẻ theo quy định).
Nhà ở không đang bị tranh chấp, bị kê biên, không bị thu hồi, không nằm trong vùng quy hoạch đặc biệt…
Bước 3: Ký hợp đồng, làm thủ tục chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán/thuê mua cần công chứng/chứng thực đầy đủ, rõ ràng.
Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai, Sở xây dựng, Bộ phận một cửa về nhà ở...
Trong hợp đồng cần ghi rõ thời hạn sở hữu, điều kiện gia hạn, quyền và nghĩa vụ các bên.
Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận và đăng ký quyền sở hữu
Sau khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng, Sổ đỏ gắn nhà ở), ghi rõ thời hạn sở hữu, loại hình nhà..., và được nhận toàn quyền như chủ sở hữu nhà ở trong thời hạn pháp luật cho phép.
Kết luận
Tóm lại, đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam, luật pháp hiện hành tại Việt Nam cho phép hình thức sở hữu nhà ở (căn hộ, nhà riêng lẻ) nhưng không cho phép trực tiếp sở hữu đất. Các điều kiện cần ghi nhớ gồm:
Phải thuộc nhóm được phép theo Luật Nhà ở 2023.
Sở hữu đúng số lượng hạn chế (30% chung cư, không quá 250 nhà liền lẻ mỗi phường).
Thời hạn tối đa 50 năm (và có thể gia hạn một lần nếu đúng điều kiện).
Phải tuân thủ thủ tục công chứng, cấp Giấy chứng nhận... theo quy định pháp luật tại Việt Nam và qua hồ sơ đầy đủ.
Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!
📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)
🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)
🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)
Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!
