继承越南房地产的外国人常常以为，自己可以像越南公民一样将权属证书（红簿、粉簿）过户至本人名下。但法律有明确区分：在某些情形下，您可以持有财产本身的权属；在另一些情形下，您只能取得其折算的金钱价值。混淆二者可能导致材料被驳回、遗产被"冻结"多年，或被迫以远低于市场的价格出售。
您的父母在越南留下了一套房产，而您已持有外国国籍：您能否将权属登记在自己名下，还是只能取得金钱？持有外国护照是否会使您丧失对父母遗产的继承权？如果只能取得价值，又该如何出售财产并将款项合法汇往境外？这些问题常使身处海外的继承人无所适从，签署错误的文件，或错过法定时效。本文将帮助您判断自己属于哪一类主体、何时取得财产本身、何时仅取得价值，以及为充分保护自身权益应当遵循的程序。
继承权不因国籍而丧失：关键在于以何种形式取得
最常见的误解是"持有外国国籍便不能在越南继承"。这并不正确。继承权是基于血缘和婚姻的民事权利，与您持有哪国护照无关。越南民法典明确确认了这一平等原则：
那么，当继承人为外国人时，真正改变的是什么？是取得遗产的形式，在房地产方面尤其如此。民法典规定，对不动产行使继承权，依不动产所在国的法律确定（第680条）。因此，位于越南的财产适用越南法律，具体而言即土地法和住房法。这对您意味着：您仍取得应得的遗产份额，但您能否持有该房屋和土地本身的权属，还是仅取得折算为金钱的价值，将由这两部法律根据您所属的主体类别来决定。
三类海外继承人及其对房屋、土地的不同权利
许多人忽视的关键在于：决定性的界线不是"是否持有外国国籍"，而是"是否具有越南血统"。持有美国护照但仍为越南血统的越侨，其待遇远比没有越南血统的外国人优厚。现行土地法和住房法将海外继承人分为权利各异的三类：
| 继承人类别 | 土地使用权 | 住房 | 通常取得的内容 |
|---|---|---|---|
| 越南公民（包括保留越南国籍、居住境外的越南公民） | 可如境内居民一样持有土地使用权权属 | 可持有住房所有权权属 | 房屋和土地本身（实物） |
| 居住境外的越南血统人士且获准入境者（已取得外国国籍但仍为越南血统的越侨） | 可继承住宅用地使用权及同一含房屋地块内的其他土地 | 可拥有附着于住宅用地使用权的住房 | 房屋和住宅用地本身（实物） |
| 不具越南血统的外国个人 | 不得持有土地使用权权属 | 仅可在国防、安全区域之外、限额之内的商品住房项目内拥有公寓或住房 | 符合条件的住房：持有权属（有期限）；其余：仅取得价值 |
土地法（2024年）列举了被认定为"土地使用者"的主体，包括境内个人、保留越南国籍居住境外的越南公民，以及居住境外的越南血统人士；外国个人不在此列（第4条）。针对越南血统人士，法律明确规定了"取得土地还是取得价值"的规则：
外国人何时可以取得房屋本身
对于获准入境、居住境外的越南血统人士而言，范围最为宽泛：他们可以继承住宅用地使用权并拥有附着于该住宅用地的房屋，就此类财产而言几乎与境内居民相同。
对于不具越南血统的外国个人，法律仍留有一扇门：他们可以在越南拥有住房，但须在住房法（2023年）的严格框架之内。具体而言，获准入境的外国个人，若所继承的是位于住房开发项目内、不属于需保障国防与安全的区域、且在允许数量限额之内的商品住房，便可继承并持有该住房的权属。该限额并不宽松：外国个人在同一栋公寓楼中拥有的套数不得超过30%；如为独立住房，在人口规模相当于一个坊（phuong）的区域内拥有的数量不得超过250套（2023年住房法第19条）。外国个人的所有期限最长为50年，并可延期一次。
一项对许多家庭有利的重要例外：与在越南生活的越南公民结婚的外国个人，可如越南公民一样拥有住房并享有所有人的权利，即不受上述50年期限或限额的约束。
何时仅取得金钱价值，以及如何变现
这是许多人误以为自己"失去"财产的情形。其实不然：您仍取得自己全部的价值份额，只是以金钱而非署名权属证书的形式取得。在以下两种主要情形下，您属于"仅取得价值"的一类。
第一，就土地使用权而言。若全体继承人均为外国人，或为不具备拥有附着于住宅用地之住房资格的越南血统人士，则不向其核发署名权属证书，但法律赋予其处分权以收回价值：
换言之，您在出售所继承土地的合同中作为转让方（出卖人）署名并取得款项，或赠与符合条件的对象。在尚未出售或赠与期间，您向土地登记机构提交继承材料以更新地籍簿，并可委托他人看管或临时使用该土地。
第二，就住房而言。即便是可拥有住房的对象，若所继承的住房位于商品项目之外、超过限额，或处于国防、安全区域，也仅能取得价值：
这对您意味着：与其试图持有法律不允许、且必将被登记机关驳回的财产权属，正确的做法是依法办理继承申报，再行转让以取得价值，或与符合条件的共同继承人约定，由其取得实物并向您支付应得的价值份额。
遗产申报、权属过户及向境外汇款的程序
无论您取得实物还是价值，基本程序如下。其中大多数步骤均可通过委托办理，因此您无须始终亲临越南。
- 准备文件并办理领事认证（领事合法化）。收集身份文件及证明您与被继承人关系的文件（出生、结婚、死亡证明），如属越南血统人士还须备齐证明越南血统的文件。所有境外出具的文件均须在越南办理领事认证并经公证翻译。
- 对遗产申报书或遗产分割协议书进行公证。继承人在公证执业机构制作文书。公证机构须在被继承人最后经常居住地及不动产所在地的坊（phuong）级人民委员会公示受理事项15日，以在办结前发现关于遗漏继承人的异议。
- 过户或转让变现。对有资格持有权属者：以经公证的遗产分割文书办理过户登记。对仅取得价值者：转让（出售）所继承份额并取得款项。
- 履行财务义务。请注意多数情形可获免征（见下文），以免多缴。
- 向境外汇款。取得继承款项或出售价款后，通过获许可的银行办理外币汇往境外的手续。
关于税费，对多数家庭而言有一个好消息：近亲属继承顺序内亲属之间继承房地产可免征登记费，并依相应原则免征个人所得税：
关于汇款，这是许多人最为担心的环节，但法律对此有明确许可。若继承人居住境外，作为越南公民的亲属可代其将继承款项汇往境外（第70/2014/NĐ-CP号议定第7条第2款d项）。而若您本人为外国人，或为在越南拥有合法收入来源（例如出售所继承不动产的价款）的非居民，则可汇出或购买外币汇往境外：
实务中的法律风险与常见错误
以下困难在涉外房地产继承案件中最为常见，且大多可通过自始确立正确策略加以避免。
误以为可持有权属而签署错误文件。许多外国人出于保留房屋的愿望签署了取得实物的文书，却因不具备持有土地的资格而被登记机关拒绝过户。材料须从头重做，额外耗费数月。落笔签字前确认正确的主体类别，是不可省略的一步。
委托境内亲属代为署名。有些人选择让越南境内的亲属代为署名。这是重大风险：在文件上，财产归署名人所有，一旦发生纠纷，要证明"代持"以追回价值极为困难且代价高昂。
超过请求分割的法定时效。继承人请求分割遗产的时效，就不动产而言为自继承开始之时起30年（2015年民法典第623条）。身处远方者容易拖延至期限届满，届时财产可能归于管理遗产的继承人，您将遗憾地丧失自身权利。
被共同继承人在申报中"遗漏"。海外继承人若未密切跟进，境内共同继承人可能自行申报继承而遗漏该继承人的姓名。此种情形须提起诉讼请求重新分割遗产，其程序远比自始正确申报更为漫长复杂。
文件未经领事认证及外汇汇款受阻。两个技术性症结便足以使整份材料停滞：未经领事认证的境外文件在公证环节即被驳回；而即便款项已经收到，若缺少证明其合法来源的凭证，银行也不会准予汇往境外。
DEDICA 在处理涉外房地产继承中的作用
DEDICA律师事务所与海外继承人携手，致力于实现完整的解决方案：首先精准判断您所属的主体类别并规划最优方案，在符合条件时保留实物，或将其转换为价值并带回本国。我们指导境外文件的准备与领事认证；并依授权委托在公证机构办理继承申报，与土地登记机构、银行及开发商对接，使您无须飞回越南。
在共同继承人之间发生纠纷，或您在已制作的申报文书中被遗漏时，DEDICA代表您进行协商并在法院参加诉讼，请求重新分割遗产，陪伴您直至执行阶段，并依外汇规定办理向境外汇款事宜。
结论
要知道您取得房屋土地本身还是仅取得金钱，请先确定自己属于哪一类：越南公民和获准入境的越南血统人士可持有房屋及住宅用地的权属；不具越南血统的外国个人仅可持有符合条件的商品项目内公寓或住房的权属，其余，尤其是项目之外的土地和住房，只能取得折算的金钱价值。程序分为四步：（1）对境外出具的文件办理领事认证并公证翻译；（2）对遗产申报书或分割协议书进行公证并完成15日公示；（3）为有资格者办理过户，或通过转让取得价值；（4）履行财务义务并通过获许可的银行向境外汇款。最为代价高昂的三个错误是：误以为可持有土地权属而签署错误文件、超过30年时效、以及在外汇环节遗漏凭证。若您身处海外，自确定方案与审核材料的第一步起即委托律师办理，将帮助您避免推倒重来。
每一宗涉外房地产继承案件在国籍、血统、财产类型及继承人数上各不相同。正是这些差异决定了您取得土地还是取得金钱。DEDICA律师事务所随时为您提供涉外房地产继承相关法律支持，为您制定方案，使您充分取得应得的遗产份额并将其价值带回本国，即便您无法亲临越南。如需深入咨询，请联系DEDICA。
本文为基于撰写时有效法律的参考性内容。每一案件均有其自身情节；就具体情况的准确意见，敬请咨询DEDICA律师。
