이혼 시 토지 사용권 분할: 절차 및 법적 근거
이혼은 단순히 감정의 종결이 아니라, 토지 사용권과 같은 재산 문제에서 복잡한 갈림길이기도 합니다. 많은 부부가 이혼 절차에 들어서면 “누가 그 땅을 가지나요? 분할이 가능한가요? 절차는 어떻게 진행되죠?”와 같은 질문을 던집니다. 이 글에서 Dedica는 최신 해석, 실제 절차, 그리고 핵심 유의사항을 공유하여 이 단계에 서 있는 여러분이 더 명확히 방향을 잡고, 권리를 당당히 행사할 수 있도록 돕고자 합니다.
1. 이혼 시 토지 사용권 분할의 법적 근거와 원칙
1.1. 법적 근거
2014년 「혼인과 가족법」(개정·보완)은 이혼 시 부부의 원칙, 권리와 의무를 규정합니다.
같은 법 제59조에 따르면, 분쟁이 있는 경우 이혼 시 부부의 공동재산을 분할합니다.
제62조는 토지 사용권이 공동재산인 경우의 분할 방법을 구체적으로 규정합니다.
01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP 공동 회람은 혼인과 가족법 일부 조항의 시행을 안내하며, 이혼 시 재산 처리 원칙을 포함합니다.
101/2024/NĐ-CP 정부령(토지 변동 등록)은 부부 합의에 따른 토지 사용권 변경의 서류와 절차를 명시합니다.
1.2. 분할 원칙 및 토지 사용권의 구분
분할에 앞서 토지 사용권이 개인재산인지 공동재산인지부터 확인해야 합니다.
개인재산: 결혼 이전에 형성되었거나 개인이 상속·증여받은 토지(공동재산에 편입하지 않은 경우)는 이혼 시 해당 소유자가 유지합니다.
공동재산: 혼인 기간 중 취득했거나 개인재산을 공동재산에 편입한 경우, 공동재산 분할 원칙에 따라 처리합니다.
토지 사용권이 공동재산으로 인정되면, 통상 다음과 같이 분할합니다.
농지(연작물 경작, 양식 등): 쌍방이 사용 필요와 조건을 갖춘 경우 합의 분할이 가능하며, 합의가 되지 않으면 법원이 법령에 따라 판결합니다.
한쪽만 사용 필요가 있는 경우: 그쪽이 계속 사용하되, 상대방의 지분 가치에 대해 보상해야 합니다.
주거용·장기용 기타 토지: 제59조와 토지 관련 규정을 따르며, 각자의 기여도, 이혼 후 사정(소득·건강·양육), 과실(있을 경우) 등을 종합 고려합니다.
공동재산을 현물로 분할할 수 없는 경우에는 가액 분할을 하며, 더 큰 가치를 취득하는 쪽이 차액 보상을 지급합니다.
법원은 분할 시 토지 형성·관리의 기여, 이혼 후의 생활 여건(수입, 건강, 자녀 양육), 취약자 보호, 혼인 의무 위반에 따른 과실 등을 종합적으로 심리합니다.
중요: 이혼 시 공동재산이 아직 분할되지 않았다면 공유 상태가 유지되며, 일방은 상대의 동의 없이 임의로 양도, 증여, 매도할 수 없습니다.
2. 이혼 시 토지 사용권 분할 절차 — 합의부터 법원 판결까지
2.1. 합의 분할 및 변동 등록
부부가 토지 사용권 분할에 합의한 경우:
서면 합의서를 작성하여 보유자, 보상(있을 경우), 면적·경계 등 핵심 내용을 명확히 기재합니다.
합의서는 법원이나 토지등록기관에서의 효력을 위해 공증 또는 인증을 받는 것이 바람직합니다.
합의 후 토지 사용권 변동 등록을 「정부령 101/2024/NĐ-CP」에 따라 군/현(구)급 토지등록사무소에 신청합니다.
필요 서류: 변동 등록 신청서(정부령/통지 양식), 토지 사용권 증서, 부부 간 토지 사용권 변경 합의서, 필요 시 혼인관계 증빙(이혼 판결문, 혼인신고부 등).
등록기관은 합의의 적법성과 국가 인구 데이터베이스의 혼인정보를 확인하며, 확인이 어려울 경우 관련 서류 사본 제출을 요구할 수 있습니다.
합의가 이혼 판결문에 의해 인정(협의이혼과 동시에 재산 분할)된 경우, 그 판결문은 상대방 동의 없이도 토지 권리 이전을 진행할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
2.2. 이혼 후 토지 분쟁의 소송 제기
합의가 불가능한 경우, 일방은 관할 인민법원에 소송을 제기하여 토지 사용권 분할을 청구할 수 있습니다.
관할: 부동산 소재지 또는 피고의 거주지 관할 법원.
소장 및 제출 서류:
토지·재산 분쟁 소장 — 부동산에 부착된 재산에 관한 민사 사건의 경우 23-DS 서식 참고.
이혼 판결문 또는 결정(이미 이혼한 경우).
토지 관련 권리 서류: 토지 사용권 증서, 매매계약, 대금 영수증, 출자·기여 서류 등.
혼인기간 중 토지의 조성·개량·관리에 투입된 비용과 기여를 입증하는 증거.
신분증, 혼인/이혼 증명, 거주지 증명 등.
절차 진행:
법원 접수, 조정(가능한 경우) 실시 → 불성립 시 심리 진행 →
판결 선고: 토지 사용권을 분할하거나, 일방에게 귀속시키되 차액 보상을 명합니다.
처리 기간:
1심: 통상 4개월, 복잡 사건의 경우 최대 2개월 연장 가능.
항소심: 통상 3개월, 1개월 연장 가능.
이혼 후의 청구: 이혼 후 오랜 시간이 지났더라도 부부 일방은 공동재산 분할을 청구할 수 있으며, 해당 청구에 대해 법은 별도의 소멸시효를 두지 않습니다.
다만, 이혼 당시 이미 해당 재산이 판결로 분할되었다면, 같은 재산에 대해 재차 분할을 청구할 수 없습니다(이미 종결).
2.3. 판결 또는 합의 후의 이전·등기
법원 판결이나 유효한 합의가 있는 경우:
24/2014/TT-BTNMT 통지 및 101/2024 정부령의 최신 지침에 따라 토지등록기관에서 명의이전·권리변경 절차를 밟습니다.
토지증서의 명의가 일방으로 되어 있어도, 판결이 타방에게 귀속을 명한 경우 수권자는 판결에 근거하여 위임 없이도 직접 이전 절차를 진행할 수 있습니다.
3. 이혼 시 토지 사용권 분할의 실무 팁과 유의사항
증거는 일찍, 그리고 촘촘하게 수집
매매계약, 비용 영수증, 출자·기여 기록, 증인 진술 등을 신속히 확보하여 토지의 출처와 본인의 기여도를 입증하세요.소송 전 ‘합의’ 가능성 우선 검토
자발적 합의는 신속하고 갈등이 적습니다. 공증/인증을 거쳐 법원 인정을 받으면 장기 분쟁 없이도 확실한 법적 기반이 됩니다.취약자 보호·자녀 양육 요소 고려
법원은 자녀를 양육하거나 경제적으로 취약한 쪽을 보호하기 위해 토지 사용권 배분에서 배려할 수 있습니다.혼인상 과실은 분할에 영향
외도, 가정폭력, 공동재산 훼손 등 과실이 있는 경우, 법원은 분할 비율을 상대방에게 유리하게 조정할 수 있습니다.지연의 위험과 재산 은닉 가능성
공동재산 분할 청구에 별도 시효가 없기에, 지연될수록 상대방의 양도·증여·은닉 위험이 커집니다.‘단독 명의’에 대한 과신 금물
등기 명의가 한 사람에게 있어도, 혼인 중 취득했거나 쌍방이 기여했다면 상대방 역시 지분을 주장할 수 있습니다.
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