베트남은 긴 해안선과 풍부한 관광 자원을 바탕으로 해외 투자자들에게 리조트 부동산 분야에서 늘 매력적인 투자처였습니다. 하지만 포스트 팬데믹 시장의 변동성과 토지 관련 법제도의 변화 속에서, 투자자들은 큰 질문을 던지고 있습니다: 관광·레저 부동산 분야에서의 FDI는 아직도 매력적인가?

코로나 이후 관광 부동산 시장의 현황

오랜 팬데믹 봉쇄 이후 베트남 관광 시장이 서서히 회복 중입니다. 분기별로 해외 방문객 수가 꾸준히 증가하고, 고급 숙소에 대한 수요 또한 확대되고 있습니다. 다만 지역별 회복 속도는 균일하지 않아, 신규 투자 프로젝트는 장기적 수익성을 재평가할 필요가 있습니다.

많은 외국 투자자들은 태국, 인도네시아 등 이웃 국가보다 낮은 투자비용뿐 아니라 지속 가능한 관광 성장 가능성 때문 에 베트남을 선택하고 있습니다. 냐짱(칸호아), 푸꾸옥, 다낭, 꽝남은 여전히 외국 자본이 몰리는 인기 지역이며, 특히 콘도텔(condotel), 리조트, 해변 빌라 등 분야에서 주목받고 있습니다.

베트남 리조트 부동산 투자 시 주의해야 할 법적 포인트

외국 투자자는 투자 구조, 토지 사용 조건, 토지 관련 자산 소유권 규정 등 법률적 사항을 충분히 이해하고 있어야 합니다. 이에 대한 준비와 자문 없이는 투자자가 큰 리스크를 감수할 수 있으며, 특히 콘도텔과 오피스텔(officetel)은 장기 소유권 측면에서 법적 기준이 명확하지 않다는 문제가 있습니다.

토지 이용권 및 소유 형태 관련 법 규정

현행 규정에 따르면 외국인은 베트남에서 토지를 소유할 수 없으며, 국가로부터 토지를 임대하거나 외국인이 출자한 베트남 기업을 통해 토지 사용권을 취득해야 합니다. 리조트 개발에 사용할 경우, 일반적으로 상업서비스용 토지로 50년 사용 계약이 이루어지며 연장 가능성도 있습니다. 토지 사용권을 활용한 양도, 재임대 또는 지분 출자는 토지법, 투자법 및 기업법을 준수해야 합니다.

FDI 부동산 프로젝트의 인허가 및 심사 절차

사업 전개 전, 투자자는 투자등록증을 취득해야 합니다. 이후에는 투자 정책 승인, 도시계획 승인, 환경영향평가, 건축허가 등의 절차가 계속 이어집니다. 실제로 이 절차들은 상당 기간 소요되는 경우가 많기 때문에, 완비된 문서 및 법적 자문을 바탕으로 담당 기관과 협의가 필요합니다. 한 번의 실수라도 프로젝트 지연이나 계획 취소로 이어질 수 있습니다.

개인 구매자에게 리조트 부동산 양도 조건

많은 투자자가 관심을 두는 부분 중 하나는 국내·외 개인 고객에게 리조트 부동산 제품을 판매하는 가능성입니다. 하지만 콘도텔 제품은 장기 소유권과 토지 사용권 증명서 발급 측면에서 여전히 불투명합니다. 양도는 계약 조건을 준수해야 하고, 건축허가 및 법적 서류가 완비되어야 하며, 고객에게 소유 기간 및 사용 권리에 대해 명확히 설명해야 합니다. 이는 분쟁을 방지하고 기업 신뢰도를 유지하는 핵심입니다.

베트남에서 효과적이고 지속 가능한 FDI 리조트 부동산 투자를 위한 전략

현 시점에서 투자자는 자연적 잠재력에만 의존할 수 없으며, 법적 준수와 장기 수익을 최적화한 체계적이고 지속 가능한 투자 전략을 수립해야 합니다.

적합한 투자 형태 선택 및 법적 리스크 관리

재정 역량 및 투자 목표에 따라 투자자는 전액 외국인 투자기업 설립, 베트남 기업과의 합작 투자, 또는 이미 허가된 프로젝트의 지분 인수 중 적절한 형태를 선택할 수 있습니다. 어떤 형태를 선택하든 철저한 실사(Due Diligence)를 통해 파트너의 투명성, 분쟁 여부, 법적 문서 완비 여부를 확인해야 합니다. 또한 상업 계약은 신중하게 작성되어야 하고, 잠재적 리스크를 사전 대비해야 합니다.

결론

베트남 리조트 부동산 분야에 대한 FDI는 여전히 높은 성장 잠재력을 갖고 있지만, 더 이상 “쉬운 이익”은 아닙니다. 투자자에게는 철저한 준비, 장기 전망, 명확한 법적 전략이 요구됩니다. DEDICA 같은 전문 로펌과 함께하면 안전하고 효율적이며 지속 가능한 투자 기반을 마련할 수 있습니다.

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