Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam

Trong thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, hợp đồng chuyển nhượng dự án là loại hợp đồng phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi các bên xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp—liệu bên bị thiệt có cách nào khôi phục quyền lợi một cách hiệu quả không? Dưới đây là hướng dẫn và chia sẻ dựa trên luật hiện hành và thực tiễn để giúp bạn hiểu rõ cách xử lý khi vướng “vết nứt” hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản.

1. Bối cảnh pháp lý & các nguyên tắc cơ bản

1.1. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ‑CP

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có nhiều điểm mới quan trọng trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản, đặt ra điều kiện chặt hơn nhằm hạn chế rủi ro pháp lý.

Một thay đổi nổi bật: khi chuyển nhượng dự án, quyền sử dụng đất của phần dự án chuyển nhượng không được thuộc trường hợp đang tranh chấp, đang bị cơ quan có thẩm quyền thông báo thụ lý hoặc đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Nghị định 96/2024/NĐ‑CP ra đời vào tháng 7/2024 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó làm rõ thủ tục chuyển nhượng dự án và các điều kiện chặt chẽ hơn.

1.2. Điều kiện chuyển nhượng dự án & những rủi ro cần lưu ý

Một dự án bất động sản đang bị tranh chấp thường không đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng. Nếu các bên cố thực hiện giao dịch trong khi quyền sử dụng đất đang tranh chấp hoặc đang bị kê biên, rất có thể hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc bị hủy bỏ.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:

• Tư cách pháp lý: Bên chuyển nhượng thực sự là chủ đầu tư hoặc người có quyền chuyển nhượng.

• Tình trạng tài sản / dự án: Dự án không đang bị tranh chấp, kê biên hay đang bị đình chỉ giao dịch.

• Hồ sơ dự án: Quyết định cho phép đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch, phê duyệt đầu tư…

• Điều kiện giao dịch hợp đồng: Hợp đồng phải được công chứng, cam kết rõ ràng quyền nghĩa vụ, lộ trình thanh toán, xử lý tranh chấp.

Nếu một trong các điều kiện trên bị vi phạm, bên bị thiệt có thể khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng hoặc buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, tùy tình huống.

2. Các hình thức giải quyết tranh chấp & lựa chọn phù hợp

Khi tranh chấp đã xảy ra, các bên có thể lựa chọn giữa những con đường sau:

2.1. Đàm phán – Thương lượng

Đây là lựa chọn ít đối đầu nhất. Những điểm cần chú ý khi đàm phán:

• Gửi thông báo cuối yêu cầu đối tác thực hiện nghĩa vụ (nộp tiền, bàn giao hồ sơ, chuyển giao quyền tài sản dự án, thay thế lỗi).

• Ghi nhận biên bản làm việc, thư điện tử, tin nhắn, biên bản nghiệm thu, biên bản kiểm tra – tất cả những chứng cứ này rất quan trọng nếu bước sang tố tụng.

Nếu thương lượng không thành công, bên bị thiệt sẽ phải cân nhắc các lựa chọn tiếp theo.

2.2. Trọng tài thương mại

Hợp đồng chuyển nhượng dự án có thể quy định phương thức giải quyết tranh chấp bằng trọng tài nếu trước đó các bên đã thỏa thuận rõ ràng. Trọng tài có ưu điểm là nhanh hơn, bảo mật hơn và linh hoạt hơn so với tòa án. Tuy nhiên, khi tranh chấp có yếu tố hành chính (quyết định đầu tư, thu hồi đất…) thì trọng tài không thể quyết định thay cho cơ quan Nhà nước, vẫn cần tòa án hoặc cơ quan hành chính giải quyết phần liên quan.

2.3. Khởi kiện tại Tòa án

Khi thương lượng và trọng tài đều vô hiệu, khởi kiện tại tòa án là giải pháp để bảo vệ quyền lợi bằng con đường chính thức. Dưới đây là các điểm quan trọng khi lựa chọn con đường này:

• Thẩm quyền giải quyết: Theo quy định tố tụng dân sự, vụ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án thường được xử ở Tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện, tùy theo mức độ và nơi có tài sản.

• Thủ tục hòa giải: Với tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất, không cần hòa giải tại UBND xã, phường là điều kiện khởi kiện (theo Nghị quyết 04/2017/NQ‑HĐTP).

• Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3 năm, tính từ thời điểm người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm.

• Yêu cầu khởi kiện phổ biến: Buộc thực hiện hợp đồng (nộp tiền, bàn giao dự án), yêu cầu hủy hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại, tính lãi suất chậm thanh toán.

• Giai đoạn tố tụng: Gồm tiếp nhận đơn, thẩm định hồ sơ, hoà giải (nếu Tòa án cho phép), xét xử sơ thẩm, sau đó nếu có kháng cáo thì xét xử phúc thẩm.

Một ví dụ thực tế: trong một bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án, Tòa án cấp sơ thẩm bị kháng cáo vì tính sai án phí thương mại đối với phần nghĩa vụ phải thực hiện, dẫn đến cấp phúc thẩm sửa án phí theo kháng nghị của Viện kiểm sát.

3. Quy trình 5 bước khi khởi kiện tranh chấp chuyển nhượng dự án

Dưới đây là mẫu quy trình 5 bước mà nhiều văn phòng luật áp dụng khi hỗ trợ khách hàng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất / dự án:

Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện (mẫu theo BLTDS), nêu rõ yêu cầu, căn cứ pháp lý.

• Hợp đồng chuyển nhượng, phụ lục, biên bản bàn giao, giấy tờ liên quan dự án.

• Chứng cứ trao đổi, thư tín, biên bản, hóa đơn, bảng kế hoạch thanh toán.

• Các giấy tờ cá nhân, pháp nhân, chứng minh nhân dân, đăng ký kinh doanh.

Bước 2 – Nộp đơn & thụ lý

• Nộp tại Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ (nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có tài sản).

• Tòa án thẩm định hình thức và nội dung đơn, nếu hợp lệ sẽ thụ lý và gửi giấy triệu tập.

Bước 3 – Giai đoạn xét xử sơ thẩm

• Tòa án triệu tập các bên, tiến hành hòa giải nếu có điều kiện, xác minh chứng cứ.

• Đối thoại, tranh luận tại phiên xét xử; các bên có quyền yêu cầu triệu tập giám định, xác minh dự án.

• Tòa án ra bản án chấp nhận toàn bộ hoặc một phần hoặc bác yêu cầu khởi kiện.

Bước 4 – Kháng cáo / phúc thẩm (nếu có)

• Bên bất mãn bản án sơ thẩm có thể kháng cáo trong thời hạn luật định.

• Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại cả về hình thức và nội dung, sửa, giữ hoặc hủy bản án sơ thẩm nếu có vi phạm.

Bước 5 – Thi hành án

• Nếu bản án có hiệu lực, nếu bên thua không tự nguyện thực hiện thì phải thi hành án.

• Có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế: kê biên tài sản, thu hồi quyền dự án, buộc chuyển giao tài sản…

4. Những kinh nghiệm thực tiễn giúp tăng tỷ lệ thắng kiện

• Chuẩn bị chứng cứ chặt chẽ: Hợp đồng phải ghi rõ lộ trình thanh toán, điều khoản xử lý vi phạm, lãi suất chậm thanh toán, phương thức bàn giao, trách nhiệm pháp lý.

• Gửi thông báo cuối hợp lệ: Khi bên kia vi phạm nghĩa vụ, gửi văn bản cuối trước khi khởi kiện để tạo căn cứ chứng minh bạn đã yêu cầu thực hiện hợp đồng.

• Giám định, xác minh tình trạng dự án: Yêu cầu giám định nếu có tranh chấp về bản đồ, ranh giới, phần công trình hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch.

• Linh hoạt lựa chọn phương thức giải quyết: Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, nên thử thương lượng, rồi mới khởi kiện.

• Theo dõi thời hiệu khởi kiện: Khi đã biết quyền lợi bị xâm phạm, đừng để quá thời hiệu 3 năm (đối với tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

• Phối hợp đội ngũ pháp lý có kinh nghiệm bất động sản: Dự án lớn, hồ sơ phức tạp, liên quan quy hoạch/đất đai thì cần chuyên gia am hiểu luật đất đai, đầu tư và tố tụng.

5. Kết luận

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là loại tranh chấp phức tạp, liên quan nhiều lĩnh vực: đầu tư, đất đai, quy hoạch, hợp đồng dân sự. Để giải quyết hiệu quả, bạn cần nắm chắc các điều kiện chuyển nhượng theo luật mới (Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024) để không vô tình vi phạm. Khi tranh chấp phát sinh, hãy ưu tiên giải pháp đàm phán, nếu không thành – cân nhắc trọng tài hoặc khởi kiện tại Tòa án, chuẩn bị hồ sơ chứng cứ chặt chẽ và chú trọng thời hiệu khởi kiện cũng như thẩm quyền tòa.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!