Tranh chấp liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Tranh chấp đất đai là một trong những “điểm nóng” pháp lý khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Liệu khi đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ? Quy định mới nào ảnh hưởng? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành và giải pháp xử lý tranh chấp để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn.

1. Bản chất tranh chấp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm và các loại tranh chấp thường gặp

Tranh chấp đất đai, trong bối cảnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường phát sinh khi có mâu thuẫn giữa các bên về ranh giới, diện tích, quyền sở hữu, hoặc nguồn gốc hợp pháp của việc sử dụng đất.

Có thể chia tranh chấp thành hai loại:

• Tranh chấp khi đất được xác định chưa có sổ đỏ (chưa được công nhận bằng Giấy chứng nhận).

• Tranh chấp khi đất đã có sổ đỏ nhưng vẫn có bên khác khiếu nại, phản đối, hoặc phát sinh quyền mới.

Điều này là bởi việc cấp giấy chứng nhận đòi hỏi rằng quyền sử dụng đất phải được xác định rõ ràng, không có mâu thuẫn pháp lý tồn đọng.

1.2. Quy định pháp lý hiện hành — đất tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đi kèm đã quy định rõ: không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thửa đất đang trong tình trạng tranh chấp chưa được giải quyết. Theo Điều 151, khoản 1, điểm e của Luật Đất đai mới, đất có tranh chấp mà chưa có bản án, quyết định hoặc văn bản có hiệu lực pháp lý công nhận quyền là một trong các trường hợp bị loại khỏi quyền được cấp GCN.

Một điểm mới đáng chú ý từ Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1/7/2025) là khi thực hiện thủ tục cấp GCN, Ủy ban nhân dân cấp xã không còn bắt buộc xác nhận riêng “không tranh chấp” trong hồ sơ cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là tranh chấp được bỏ qua — nếu tranh chấp thực sự tồn tại hoặc bị phát hiện trong quá trình thẩm tra, cơ quan quản lý vẫn có quyền từ chối cấp GCN.

Bên cạnh đó, một đất đã có sổ đỏ vẫn có thể phát sinh tranh chấp. Khi đó, theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giữa các bên mà có GCN, thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, một quyền đã được công nhận trước đó vẫn có thể bị xem xét trong các tranh chấp mới, và quyền sở hữu không thể được khẳng định chắc chắn nếu có tranh chấp pháp lý đang tồn tại.

2. Quy trình xử lý tranh chấp và tiếp tục hoàn thiện thủ tục cấp GCN

2.1. Bước 1 – Hòa giải tại UBND cấp xã

Một khi tranh chấp phát sinh, bước đầu tiên bắt buộc là tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Thời hạn hòa giải tối đa là 30 ngày kể từ khi nhận đơn yêu cầu.

Nếu hòa giải thành công, biên bản hòa giải (có xác nhận của UBND cấp xã) có thể được sử dụng làm căn cứ để tiếp tục xem xét thủ tục cấp GCN. Nhưng nếu hòa giải không thành, tranh chấp sẽ đi tiếp theo con đường khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa án.

2.2. Bước 2 – Khởi kiện hoặc đề nghị giải quyết hành chính

Khi hòa giải không thành, có hai lựa chọn:

• Đề nghị giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện (hoặc cấp tỉnh nếu tranh chấp lớn, liên quan tổ chức) theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai.

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo pháp luật tố tụng dân sự, đặc biệt nếu trong tranh chấp đã có GCN hoặc liên quan quyền tài sản gắn liền với đất.

Quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật sẽ xác định bên nào được hưởng quyền sử dụng đất. Chỉ sau khi có quyết định cuối cùng, người được công nhận quyền mới có thể đề nghị cấp GCN.

2.3. Bước 3 – Thực hiện thủ tục cấp GCN sau khi tranh chấp chấm dứt

Khi đã có bản án, quyết định hoặc biên bản hòa giải có giá trị pháp lý (không bị kháng cáo, kháng nghị), người được công nhận quyền sử dụng đất thực hiện tiếp các bước:

• Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin cấp GCN, bản án/quyết định có hiệu lực, giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy tờ cá nhân.

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai (cấp huyện hoặc tại bộ phận một cửa tùy từng địa phương).

• Cơ quan quản lý tiến hành thẩm tra, kiểm tra thực địa, xác định ranh giới, xem xét phù hợp với bản án/quyết định.

• Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Cấp GCN nếu mọi điều kiện đáp ứng.

Lưu ý: kể từ 1/7/2025, thời hạn thực hiện thủ tục cấp GCN lần đầu được rút ngắn (đăng ký đất đai không quá 17 ngày, cấp GCN không quá 03 ngày) theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

3. Những lưu ý quan trọng & chiến lược bảo vệ quyền lợi

3.1. Tránh giao dịch khi đất đang tranh chấp

Khi đất đang trong tranh chấp chưa được giải quyết, các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường bị coi là vô hiệu hoặc bị Tòa án tuyên hủy. Việc này cũng làm tăng rủi ro cho bên mua hoặc nhận chuyển nhượng nếu tranh chấp chưa được giải quyết.

3.2. Bảo lưu chứng cứ và tận dụng thời gian

Để tăng cơ hội thắng kiện, cần thu thập và bảo quản chứng cứ: giấy tờ mua bán, giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất từ ngày trước, bản đồ địa chính, biên bản làm việc với chính quyền, hình ảnh hiện trạng, xác nhận của hàng xóm, v.v.

Khi tranh chấp đã được xử lý, nên tiến hành đăng ký biến động hoặc cấp GCN càng sớm càng tốt để tránh tranh chấp mới phát sinh.

3.3. Cẩn trọng với “xác nhận không tranh chấp”

Mặc dù từ 1/7/2025, cấp xã không bắt buộc xác nhận “đất không tranh chấp” trong hồ sơ cấp GCN, nhưng nếu trong quá trình thẩm tra cơ quan quản lý phát hiện có tranh chấp thực tế, hồ sơ vẫn có thể bị bác vì không đáp ứng điều kiện pháp lý.

3.4. Theo dõi dự thảo & chính sách sửa đổi

Hiện nay có nhiều đề xuất sửa đổi quy định về thu tiền sử dụng đất, nộp bổ sung và các rào cản thủ tục để tháo gỡ tình trạng “đất đã xây dựng nhưng chưa được cấp sổ”. Việc cập nhật sớm các dự thảo luật, nghị định, văn bản hướng dẫn mới là rất quan trọng để biết được quyền lợi sẽ thay đổi như thế nào.

4. Kết luận

Tranh chấp quyền sử dụng đất là rào cản pháp lý lớn trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, đất đang tranh chấp không được cấp GCN nếu chưa có quyết định pháp lý cuối cùng. Người sử dụng đất nên chủ động hòa giải, khởi kiện nếu cần, bảo lưu chứng cứ và hoàn thiện thủ tục cấp sổ ngay khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực.

Liên hệ với DEDICA Law Firm để được tư vấn pháp lý chuyên sâu!

📞 Hotline: (+84) 39 969 0012 (Hỗ trợ qua WhatsApp, WeChat và Zalo)

🏢 Trụ sở chính: 144 đường Võ Văn Tần, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh (144 đường Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh)

🕒 Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu (8:30 – 18:00)

Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí lần đầu từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi!