外国国籍人士能否继承越南的土地?

Daniel 先生 (化名,德国国籍) 向DEDICA咨询:

"我的妻子是越南人,我们夫妻俩住在德国。她突然去世,没有来得及立遗嘱。遗产中有一套位于越南的房屋及其土地,婚前就登记在她名下。岳父母家里说我是外国人没有份额,让他们自己分就行。我没办法在越南久留,也不知道如果有份额该怎么领取,钱能不能带回德国。希望律师解答我的疑问。"

DEDICA 法律咨询 外国国籍人士在越南的土地继承权,是DEDICA经办的继承案件中被讹传最多的话题,而"外国女婿没有份额"这句话正处于混乱的中心。Daniel先生的情况实际上包含五个相互独立的问题:继承权是否取决于国籍;遗产为土地使用权时如何受领;附着于土地的房屋如何处理;身在国外如何办理手续;以及所得款项能否合法汇出越南。DEDICA逐一分析,让他在与岳父母家协商任何事项之前,先看清整条路径。

越南的继承权:国籍并非条件

首先要破除的,正是让Daniel先生不安的那句话。越南民事法律以与死者的婚姻、血缘或抚养关系来确定继承人。没有任何规定因某人持有外国护照而将其排除在继承顺序之外。

妻子去世时未立遗嘱,因此遗产依法定继承顺序分配:

作为合法丈夫,Daniel先生与岳父母同属第一顺序继承人,各自享有均等份额。就位于越南的不动产遗产而言,民法典还规定继承权的行使适用不动产所在地国法律(第680条),也就是说,由越南法律决定他以何种方式受领这部分遗产。继承权他是有的;真正需要分析的是受领形式,这正是接下来两部分的内容。

遗产为土地使用权:不能登记产权,但份额不会丧失

越南的土地属于全民所有;个人持有并传承的是土地使用权。2024年土地法第4条具体列明了可以取得该权利的主体:国内个人、仍具越南国籍的旅外越南人、定居国外的越南裔人士、各类组织等等... 外国个人不在名单之内。直接后果是:Daniel先生无法获发土地使用权证书,即不能像越南人那样就所继承的土地"登记在粉红簿上"(粉红簿,Sổ hồng,即越南的不动产权属证书)。

但不能登记产权,绝不等于失去份额。法律为这种情形专门设置了一套机制:

依据这一规定(DEDICA按2026年第44/VBHN-VPQH号合并文本引用,该文本已纳入历次修订),持外国国籍的继承人有三种选择。其一,转让继承份额:由他本人作为出让方签署合同并收取价款。其二,赠与符合受让条件的人。其三,如暂不想出售,可向土地登记机构提交继承材料,记载于地籍簿(Sổ địa chính):他的份额由国家正式记录,同时他可以书面授权他人代为看管、暂时使用土地(第44条第5款)。该机制不附带强制出售的期限:他可以保留已记录的份额,待准备好后再作决定。

Daniel先生还处于"混合共同继承"的局面:他是外国人,岳父母是越南人。第44条第4款正是处理这种情形:遗产尚未分割时,各继承人或受托代理人提交继承材料记载于地籍簿;分割完成后,岳父母就其份额获发证书,而他的份额按上述第3款机制处理。至于获准入境越南的定居国外越南裔人士,则享有明显更宽的待遇,可直接取得住宅用地使用权并登记产权;DEDICA已在另一篇关于越侨继承土地的文章中分析过该群体。

附着于土地的房屋:产权登记与价值受偿的界限

住房适用2023年住房法的专门制度,这正是许多人混淆之处,因为"外国人可以在越南买房"确有其事。没错,但仅限于一个狭窄的框架内:获准入境的外国个人,只能在无需保障国防、安全的区域内,拥有住房建设投资项目中的住房(公寓或独立式住房)(第17条),且不得超过一栋公寓楼30%的套数、或相当于一个坊级人口规模区域内250套独立式住房的限额(第19条),所有权期限最长50年,可续期一次(第20条)。继承一套完全落在该框架内的公寓,外国人仍可获发证书并登记产权。

Daniel先生妻子留下的是项目之外的独立式住房,因此适用以下规定:

"享有价值"按第22条有非常具体的操作方式:他虽不能就该房屋获发证书,但可以亲自或委托他人出售或赠与。当共同继承人中既有具备所有资格的人(岳父母)、又有不具备资格的人(Daniel先生)时,第22条第3款给各方两种协商方案:由岳父母取得房屋,并向他支付与其继承份额相应的价值;或全家共同出售,按份额分配价款。还有一个值得了解的细节:与居住在越南的越南公民处于婚姻关系中的外国人,可如越南公民一样拥有住房。该规定适用于婚姻关系存续期间,因此不改变Daniel先生的方案,但对一方为外国人、希望及早安排资产的夫妻非常有用。

简而言之,就房屋部分:他无法以自己名义保留房屋,但可以通过上述两条路径之一,足额取得继承份额的价值。

身在国外如何办理:授权委托是关键

"我回不了越南"是DEDICA听到最多的担忧,也是最能彻底解决的担忧。从在公证执业机构办理继承申报书或遗产分割协议、提交地籍簿记载申请、出售财产,到与银行对接,全过程都可以通过在越南的受托代理人完成。Daniel先生需要在德国准备:

• 结婚证:德国机关签发的文件须经领事认证并公证翻译成越南语,方可在越南使用;
• 护照(在有效期内);
• 授权委托书(委托越南的律师或代理人):可在越南驻德国使领馆办理,或在德国公证后再办理领事认证;
• 妻子的死亡证明及房地产权属文件:通常在越南境内收集,代理人可代为办理。

未经领事认证的外国文件,是材料被公证机构或银行退回的最常见原因,因此应最先处理这一环节。在DEDICA代理的许多案件中,身在国外的客户一次都未回越南:从继承申报、与共同继承人协商,到财产最终售出,每一步都通过授权委托完成。

将继承款项从越南汇往国外

收到价值之后,Daniel先生还剩最后一个问题:钱会不会"卡"在越南?现行外汇法规给出了明确回答。向境外继承人汇付继承款项是合法的单向汇款用途(70/2014/NĐ-CP号议定第7条第2款đ项);外国人持有越南盾合法收入(如出售继承份额所得价款)的,可在获准经营的银行购汇汇出境外(70/2014/NĐ-CP号议定第7条第3款;外汇管理法令第8条第4款)。汇款金额不设固定上限:

关键在于证明文件:银行会要求经公证的继承申报书或遗产分割协议、转让合同、相关税费完税凭证。DEDICA经办案件的经验是:银行环节受阻,几乎总是因为前面各步骤的文件缺失或信息不一致(姓名、护照号码)。因此,汇款方案应当从开始办理继承申报时就纳入规划,而不是等到去银行那一刻。

如果您身在国外,而亲人在越南留有房产土地,DEDICA可以为您核查财产的法律状况、受托代理办理继承申报、与共同继承人协商、处理财产出售及款项汇出手续;全程您无需到越南。请将死亡证明和房地产权属文件的扫描件发给DEDICA,律师将为您的情况预先评估继承受领方案。

以上内容为发布时的参考信息;每个案件均有其具体情节(财产类型、文件状况、共同继承人人数、有无遗嘱等),请咨询DEDICA律师,以获得针对您具体情况的准确意见。