외국인의 베트남 부동산 상속: 언제 토지를 받고 언제 금전만 받는가?

베트남 부동산을 상속받는 외국인은 흔히 내국인처럼 권리증서(레드북, 핑크북)를 자신의 명의로 이전받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 법은 분명하게 구분하고 있습니다. 어떤 경우에는 재산 자체에 대한 명의를 보유할 수 있지만, 어떤 경우에는 그 금전적 가치만을 받을 수 있습니다. 이 둘을 혼동하면 서류가 반려되거나, 상속재산이 수년간 "묶여" 있거나, 시세보다 훨씬 낮은 가격에 매각해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

부모님이 베트남에 주택을 남기셨지만 귀하는 외국 국적을 보유하고 계십니다. 귀하는 핑크북에 명의를 올릴 수 있을까요, 아니면 금전만 받게 될까요? 외국 여권을 보유하면 부모님의 상속재산에 대한 상속권을 잃게 될까요? 그리고 가치만 받을 수 있다면, 재산을 매각하여 그 대금을 합법적으로 해외로 송금하려면 어떻게 해야 할까요? 이러한 질문은 해외에 거주하는 많은 상속인을 혼란스럽게 하고, 잘못된 서류에 서명하게 하거나, 제척기간을 놓치게 만듭니다. 이 글은 귀하가 어느 그룹에 속하는지, 언제 재산 자체를 받고 언제 가치만 받는지, 그리고 권리를 온전히 보호하기 위한 절차를 안내해 드립니다.

상속권은 국적 때문에 사라지지 않습니다: 핵심은 어떤 형태로 받느냐입니다

가장 흔한 오해는 "외국 국적을 보유하면 베트남에서 상속받을 수 없다"는 것입니다. 이는 사실이 아닙니다. 상속권은 혈연과 혼인에 기초한 민사상의 권리로서, 어느 나라 여권을 보유하는지와 무관합니다. 베트남 민법전은 이러한 평등의 원칙을 명확히 확인하고 있습니다.

그렇다면 상속인이 외국인일 때 실제로 달라지는 것은 무엇일까요? 그것은 상속재산을 받는 형태이며, 특히 부동산에서 그러합니다. 민법전은 부동산에 대한 상속권의 행사는 그 부동산이 소재한 국가의 법률에 따라 결정된다고 규정합니다(제680조). 따라서 베트남에 소재한 재산은 베트남 법률, 구체적으로 토지법과 주택법의 적용을 받습니다. 이것이 귀하에게 의미하는 바는 다음과 같습니다. 귀하는 여전히 자신의 정당한 상속분을 받지만, 그 주택과 토지 자체에 대한 명의를 보유할 수 있는지 아니면 금전으로 환산한 가치만 받는지는 귀하가 어느 주체 그룹에 속하는지에 따라 이 두 법률이 결정합니다.

세 그룹의 해외 상속인과 주택, 토지에 관한 상이한 권리

많은 사람이 놓치는 핵심은 다음과 같습니다. 결정적인 기준은 "외국 국적 보유 여부"가 아니라 "베트남 혈통 보유 여부"입니다. 미국 여권을 보유하더라도 여전히 베트남 혈통인 재외동포(Viet Kieu)는 베트남 혈통이 없는 외국인보다 훨씬 유리하게 취급됩니다. 현행 토지법과 주택법은 해외 상속인을 권리가 서로 다른 세 그룹으로 구분합니다.

토지법 2024는 "토지사용자"로 인정되는 자를 열거하며, 여기에는 내국 개인, 베트남 국적을 보유하고 해외에 거주하는 베트남 국민, 그리고 해외 거주 베트남 혈통자가 포함됩니다. 외국 개인은 이 목록에 포함되지 않습니다(제4조). 특히 베트남 혈통자에 대하여 법은 "토지를 받을지 가치를 받을지"의 기준을 명확히 규정합니다.

외국인이 주택 자체를 받을 수 있는 경우

입국이 허용된 해외 거주 베트남 혈통자의 경우 그 범위가 가장 넓습니다. 이들은 주거용 토지사용권을 상속받고 그 주거용 토지에 부속된 주택을 소유할 수 있어, 이 유형의 재산에 관해서는 거의 내국 거주자와 같습니다.

베트남 혈통이 없는 외국 개인의 경우에도 법은 여전히 길을 열어 두고 있습니다. 이들은 베트남에서 주택을 소유할 수 있으나, 주택법 2023의 엄격한 틀 안에서만 가능합니다. 구체적으로, 입국이 허용된 외국 개인은 그 주택이 국방, 안보 보장이 필요한 구역에 속하지 않고 허용 수량 한도 내에 있으며 주택개발사업 내의 상업용 주택인 경우 이를 상속받아 명의를 보유할 수 있습니다. 이 한도는 결코 작지 않습니다. 외국 개인은 하나의 아파트 건물에서 전체 세대의 30%를 초과하여 소유할 수 없으며, 인구가 1개 사(phuong) 규모에 상당하는 구역에서는 단독주택을 250채를 초과하여 소유할 수 없습니다(주택법 2023 제19조). 외국 개인의 소유 기간은 최대 50년이며 1회 연장할 수 있습니다.

많은 가정에 유리한 주목할 만한 예외가 있습니다. 베트남에 거주하는 베트남 국민과 혼인한 외국 개인은 베트남 국민과 동일하게 주택을 소유하고 소유자의 권리를 가지며, 위의 50년 제한이나 한도의 적용을 받지 않습니다.

금전적 가치만 받는 경우와 이를 현실화하는 방법

이는 많은 사람이 재산을 "잃는다"고 오해하는 상황입니다. 그렇지 않습니다. 귀하는 여전히 자신의 가치분 전부를 받으며, 다만 명의 증서가 아니라 금전의 형태로 받을 뿐입니다. 귀하는 다음 두 가지 주요 상황에서 "가치만 받는" 그룹에 속합니다.

첫째, 토지사용권의 경우. 모든 상속인이 외국인이거나 주거용 토지에 부속된 주택을 소유할 자격이 없는 베트남 혈통자인 경우, 이들에게는 명의 증서가 발급되지 않지만 법은 가치를 회수할 수 있도록 처분권을 부여합니다.

다시 말해, 귀하는 상속받은 토지를 매각하기 위한 계약에서 양도인(매도인)으로서 명의를 올려 금전을 수령하거나, 자격을 갖춘 자에게 증여할 수 있습니다. 아직 매각하거나 증여하지 않은 기간 동안에는 토지등록기관에 상속 서류를 제출하여 지적부에 갱신하며, 타인에게 토지의 관리 또는 임시 사용을 위임할 수 있습니다.

둘째, 주택의 경우. 주택을 소유할 수 있는 대상이라 하더라도, 상속받은 주택이 상업용 사업 외부에 있거나 한도를 초과하거나 국방, 안보 구역에 속하는 경우에도 가치만 받을 수 있습니다.

이것이 귀하에게 의미하는 바는 다음과 같습니다. 법이 허용하지 않는 재산의 명의를 보유하려다 등록기관에서 반드시 반려되는 길을 택하기보다는, 적법하게 상속을 신고한 후 양도하여 가치를 받거나, 자격을 갖춘 공동상속인이 현물로 받고 귀하에게 그 가치분을 지급하도록 합의하는 것이 올바른 방법입니다.

상속 신고, 명의 이전 및 해외 송금 절차

현물로 받든 가치로 받든 기본 절차는 다음과 같습니다. 이 단계의 대부분은 위임을 통해 수행할 수 있으므로, 귀하가 베트남에 계속 체류할 필요는 없습니다.

1. 서류 준비 및 영사 확인(영사 인증). 신원 서류와 피상속인과의 관계를 증명하는 서류(출생, 혼인, 사망 증명서), 그리고 베트남 혈통자에 해당하는 경우 베트남 혈통 증명 서류를 갖춥니다. 해외에서 발급된 모든 서류는 베트남에서 영사 인증을 받고 공증 번역되어야 합니다.
2. 상속재산 신고서 또는 분할 합의서의 공증. 상속인은 공증사무소에서 문서를 작성합니다. 공증기관은 누락된 상속인에 관한 이의를 완료 전에 확인하기 위하여, 피상속인의 최종 상시 거주지 및 부동산 소재지의 사(phuong)급 인민위원회에 접수 사실을 15일간 공고해야 합니다.
3. 명의 이전 또는 매각을 통한 가치 수령. 명의 보유 자격이 있는 자의 경우: 공증된 상속재산 분할 문서로 명의 이전을 등록합니다. 가치만 받는 자의 경우: 상속분을 양도(매각)하여 금전을 수령합니다.
4. 재정의무 이행. 다수의 경우 면제됨에 유의하여(아래 참조) 과다 납부를 피합니다.
5. 해외 송금. 상속 금전 또는 매각 대금을 수령한 후, 허가된 은행을 통해 외화를 해외로 송금하는 절차를 진행합니다.

세금과 수수료에 관하여, 대부분의 가정에 반가운 소식이 있습니다. 가까운 상속 순위 내 친족 간 부동산 상속은 등록세가 면제되며, 이에 상응하는 원칙에 따라 개인소득세도 면제됩니다.

송금에 관하여, 이는 많은 사람이 가장 걱정하는 단계이지만 법은 이를 명확히 허용합니다. 상속인이 해외에 거주하는 경우, 베트남 국민인 친족이 그를 위하여 상속 금전을 해외로 송금할 수 있습니다(시행령 70/2014/NĐ-CP 제7조 제2항 d목). 또한 귀하 자신이 외국인이거나 베트남 내에 적법한 소득원, 예컨대 상속 부동산 매각 대금을 가진 비거주자인 경우, 외화를 송금하거나 매입하여 해외로 송금할 수 있습니다.

실무상 법적 위험과 흔한 실수

아래의 어려움은 외국 요소가 있는 부동산 상속 사건에서 가장 자주 반복되며, 대부분은 처음부터 올바른 전략을 세우면 예방할 수 있습니다.

명의를 보유할 수 있다고 오해하여 잘못된 서류에 서명하는 경우. 많은 외국인이 집을 지키려는 바람에 현물 수령 문서에 서명하지만, 토지를 보유할 자격이 없어 등록기관으로부터 명의 이전을 거부당합니다. 서류를 처음부터 다시 작성해야 하며 수개월이 추가로 소요됩니다. 서명하기 전에 올바른 주체 그룹을 확인하는 것은 생략할 수 없는 단계입니다.

베트남 내 친족에게 명의를 대신 맡기는 경우. 일부는 베트남에 있는 친족에게 명의를 대신 맡기는 방법을 택합니다. 이는 큰 위험입니다. 서류상 재산은 명의자에게 귀속되며, 분쟁이 발생하면 "명의신탁"을 증명하여 가치를 되찾기는 매우 어렵고 비용이 많이 듭니다.

분할 청구 제척기간을 도과하는 경우. 상속인이 상속재산 분할을 청구할 수 있는 제척기간은 부동산의 경우 상속 개시 시점부터 30년입니다(민법전 2015 제623조). 멀리 거주하는 사람은 기간이 지날 때까지 미루기 쉬우며, 그 시점에는 재산이 상속재산을 관리하는 상속인에게 귀속될 수 있어 안타깝게도 권리를 상실하게 됩니다.

공동상속인에 의해 신고에서 "누락"되는 경우. 해외 상속인이 면밀히 챙기지 못하면 베트남 내 공동상속인이 단독으로 상속을 신고하면서 그 상속인의 이름을 누락할 수 있습니다. 이러한 경우 상속재산의 재분할을 청구하는 소송이 필요하며, 이는 처음부터 올바르게 신고하는 것보다 훨씬 길고 복잡한 절차입니다.

영사 인증 미비 및 외환 송금의 병목. 두 가지 기술적 매듭이 전체 서류를 지연시키기에 충분합니다. 영사 인증을 받지 않은 해외 서류는 공증 단계에서 곧바로 반려되며, 이미 수령한 금전이라도 적법한 출처를 증명하는 서류가 없으면 은행이 해외 송금을 허용하지 않습니다.

외국 요소가 있는 부동산 상속 처리에서 DEDICA의 역할

DEDICA Law Firm은 해외 상속인과 함께 완전한 해결을 지향합니다. 먼저 귀하가 어느 주체 그룹에 속하는지 정확히 확인하고 최적의 방안을 수립하여, 자격을 갖춘 경우 현물을 유지하거나 가치로 전환하여 본국으로 가져옵니다. 저희는 해외 서류의 준비와 영사 인증을 안내하며, 위임에 따라 공증기관에서 상속을 신고하고 토지등록기관, 은행, 시행사와 협력하여 귀하가 베트남으로 돌아올 필요가 없도록 합니다.

공동상속인 간 분쟁이 있거나 이미 작성된 신고서에서 귀하가 누락된 경우, DEDICA는 협상과 법원 소송에서 귀하를 대리하여 상속재산의 재분할을 청구하고, 집행 단계까지 동행하며, 외환 규정에 따라 해외 송금 업무를 처리합니다.

외국 요소가 있는 모든 부동산 상속 사건은 국적, 혈통, 재산 유형, 상속인 수에서 서로 다릅니다. 바로 이러한 차이가 귀하가 토지를 받을지 금전을 받을지를 결정합니다. DEDICA Law Firm은 외국 요소가 있는 부동산 상속 관련 법률 자문을 제공하여, 귀하가 상속분을 온전히 받고 그 가치를 본국으로 가져올 수 있도록, 베트남에 계실 수 없는 경우에도 방안을 수립해 드립니다. 심층 자문이 필요하시면 DEDICA에 문의해 주십시오.

본 글은 작성 시점의 법령에 기초한 참고용 자료입니다. 각 사건은 고유한 사실관계를 가지므로, 구체적인 상황에 대한 정확한 자문은 DEDICA 변호사와 상담하시기 바랍니다.