Người mang quốc tịch nước ngoài có quyền thừa kế đất đai ở Việt Nam không?

Anh Daniel (tên đã được thay đổi), quốc tịch Đức, hỏi DEDICA:

"Vợ tôi là người Việt Nam, hai vợ chồng sống tại Đức. Cô ấy vừa qua đời đột ngột, không kịp để lại di chúc. Tài sản có một căn nhà gắn liền với đất tại Việt Nam do cô ấy đứng tên từ trước khi chúng tôi kết hôn. Gia đình bên vợ nói tôi là người nước ngoài nên không có phần, cứ để họ tự chia với nhau. Tôi không thể về Việt Nam ở lâu, cũng không biết nếu có phần thì nhận bằng cách nào, tiền có mang về Đức được không. Mong luật sư giải đáp các thắc mắc của tôi."

DEDICA tư vấn Quyền thừa kế đất đai của người mang quốc tịch nước ngoài là chủ đề bị truyền miệng sai nhiều nhất trong các hồ sơ thừa kế mà DEDICA từng xử lý, và lời nói "con rể ngoại quốc không có phần" chạm đúng chỗ rối đó. Tình huống của anh Daniel thực chất gồm năm khía cạnh tách bạch: quyền thừa kế có phụ thuộc quốc tịch không; phần di sản là quyền sử dụng đất được nhận thế nào; phần nhà ở gắn liền với đất xử lý ra sao; người đang ở nước ngoài thực hiện thủ tục bằng cách nào; và tiền nhận về có chuyển ra nước ngoài hợp pháp được không. DEDICA phân tích lần lượt để anh nhìn rõ toàn bộ con đường trước khi trao đổi bất cứ điều gì với gia đình bên vợ.

Quyền thừa kế tại Việt Nam: quốc tịch không phải điều kiện

Điều đầu tiên cần gỡ là chính lời nói khiến anh Daniel lo lắng. Pháp luật dân sự Việt Nam xác định người thừa kế dựa trên quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với người đã mất. Không có quy định nào loại một người khỏi hàng thừa kế vì người đó mang hộ chiếu nước ngoài.

Vợ anh mất không để lại di chúc, nên di sản được chia theo pháp luật, theo thứ tự hàng thừa kế:

Là chồng hợp pháp, anh Daniel đứng cùng hàng thừa kế thứ nhất với bố mẹ vợ, mỗi người hưởng phần ngang nhau. Riêng với di sản là bất động sản tại Việt Nam, Bộ luật Dân sự quy định việc thực hiện quyền thừa kế tuân theo pháp luật của nước nơi có bất động sản (Điều 680), nghĩa là luật Việt Nam sẽ quyết định cách anh nhận phần di sản này. Quyền thừa kế thì anh có; điều thực sự cần phân tích là hình thức nhận, và đó là nội dung hai phần tiếp theo.

Di sản là quyền sử dụng đất: không đứng tên Sổ nhưng không mất phần

Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân; thứ cá nhân nắm giữ và để thừa kế là quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 liệt kê cụ thể những ai được nhận quyền này tại Điều 4: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, các loại tổ chức... Cá nhân nước ngoài không có tên trong danh sách. Hệ quả trực tiếp: anh Daniel không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức không thể "đứng tên Sổ hồng" phần đất thừa kế như một người Việt Nam.

Nhưng không đứng tên Sổ hoàn toàn không có nghĩa là mất phần. Luật dành riêng một cơ chế cho tình huống này:

Từ quy định này (DEDICA trích theo văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH năm 2026, đã cập nhật các lần sửa đổi), người thừa kế mang quốc tịch nước ngoài có ba lựa chọn. Một là chuyển nhượng phần thừa kế: chính anh đứng tên bên bán trong hợp đồng và nhận tiền. Hai là tặng cho người thuộc diện được nhận. Ba là, nếu chưa muốn bán, nộp hồ sơ nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính: phần của anh được Nhà nước ghi nhận chính thức, đồng thời anh được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom, tạm sử dụng đất (khoản 5 Điều 44). Cơ chế này không kèm thời hạn buộc phải bán: anh có thể giữ phần đã được ghi nhận và quyết định khi sẵn sàng.

Trường hợp anh Daniel còn ở thế "đồng thừa kế hỗn hợp": anh là người nước ngoài, bố mẹ vợ là người Việt Nam. Khoản 4 Điều 44 xử lý đúng thế này: khi chưa phân chia di sản, những người thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ nhận thừa kế để cập nhật Sổ địa chính; sau khi phân chia xong, bố mẹ vợ được cấp Giấy chứng nhận cho phần của họ, còn phần của anh giải quyết theo cơ chế khoản 3 nói trên. Riêng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì hưởng chế độ rộng hơn hẳn, được nhận thẳng quyền sử dụng đất ở và đứng tên Sổ; DEDICA đã phân tích nhóm này trong bài riêng về Việt kiều thừa kế đất.

Phần nhà ở gắn liền với đất: ranh giới giữa đứng tên và hưởng giá trị

Nhà ở đi theo chế độ riêng của Luật Nhà ở 2023, và đây là chỗ nhiều người nhầm, vì "người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam" là chuyện có thật. Đúng, nhưng chỉ trong khuôn khổ hẹp: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh chỉ được sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (Điều 17), trong hạn mức không quá 30% số căn hộ một tòa chung cư hoặc 250 căn nhà riêng lẻ trên một khu vực dân số tương đương cấp phường (Điều 19), với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và được gia hạn một lần (Điều 20). Nhận thừa kế một căn hộ nằm gọn trong khuôn khổ đó, người nước ngoài vẫn được cấp Giấy chứng nhận và đứng tên sở hữu.

Căn nhà vợ anh Daniel để lại là nhà riêng lẻ ngoài dự án, nên rơi vào quy định sau:

"Hưởng giá trị" vận hành rất cụ thể theo Điều 22: anh không được cấp Giấy chứng nhận với căn nhà, nhưng được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nó. Khi đồng thừa kế vừa có người được sở hữu (bố mẹ vợ) vừa có người không được sở hữu (anh Daniel), khoản 3 Điều 22 cho các bên hai phương án thống nhất: để bố mẹ vợ nhận căn nhà và thanh toán cho anh phần giá trị tương ứng với phần thừa kế của anh; hoặc cả nhà cùng bán, chia tiền theo phần. Một chi tiết đáng biết thêm: cá nhân nước ngoài đang kết hôn với công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Quy định này áp dụng khi quan hệ hôn nhân đang tồn tại nên không thay đổi phương án của anh Daniel, nhưng rất hữu ích cho các cặp vợ chồng mà một bên là người nước ngoài, khi muốn sắp xếp tài sản từ sớm.

Tóm lại với phần nhà: anh không giữ được căn nhà dưới tên mình, nhưng giá trị phần thừa kế thì nhận trọn, theo một trong hai con đường trên.

Thực hiện thủ tục từ nước ngoài: ủy quyền là chìa khóa

"Tôi không về Việt Nam được" là nỗi lo DEDICA nghe nhiều nhất, và cũng là nỗi lo giải quyết được trọn vẹn nhất. Toàn bộ quy trình, từ lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng, nộp hồ sơ cập nhật Sổ địa chính, bán tài sản, cho đến làm việc với ngân hàng, đều thực hiện được qua người đại diện theo ủy quyền tại Việt Nam. Từ Đức, anh Daniel cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận kết hôn: bản do cơ quan Đức cấp phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng sang tiếng Việt thì mới sử dụng được tại Việt Nam;
• Hộ chiếu còn hiệu lực;
• Văn bản ủy quyền cho luật sư hoặc người đại diện tại Việt Nam: lập tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại Đức, hoặc công chứng tại Đức rồi hợp pháp hóa lãnh sự;
• Giấy chứng tử của vợ và giấy tờ nhà đất: thường thu thập tại Việt Nam, người đại diện có thể làm thay.

Giấy tờ nước ngoài chưa hợp pháp hóa lãnh sự là lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ bị tổ chức công chứng hoặc ngân hàng từ chối, nên đây là khâu cần xử lý trước tiên. Trong nhiều hồ sơ DEDICA đại diện, khách hàng ở nước ngoài không phải về Việt Nam lần nào: từ khai nhận di sản, thương lượng với các đồng thừa kế đến khi bán xong tài sản, mọi bước đều chạy qua ủy quyền.

Chuyển tiền thừa kế từ Việt Nam ra nước ngoài

Nhận xong phần giá trị, còn câu hỏi cuối của anh Daniel: tiền có "mắc kẹt" ở Việt Nam không? Pháp luật ngoại hối hiện hành trả lời rõ. Chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài là một mục đích chuyển tiền một chiều hợp pháp (điểm đ khoản 2 Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP); người nước ngoài có nguồn thu hợp pháp bằng đồng Việt Nam (như tiền bán phần di sản) được mua ngoại tệ tại ngân hàng được phép để chuyển ra nước ngoài (khoản 3 Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP; khoản 4 Điều 8 Pháp lệnh Ngoại hối). Mức chuyển không bị áp một con số trần cố định:

Điều kiện nằm ở bộ chứng từ: ngân hàng sẽ yêu cầu văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí liên quan. Kinh nghiệm từ các hồ sơ DEDICA xử lý: khâu ngân hàng tắc hầu như luôn vì giấy tờ ở các bước trước thiếu hoặc lệch thông tin (tên, số hộ chiếu), vì vậy phương án chuyển tiền cần được tính ngay từ khi bắt đầu khai nhận di sản, không phải đợi đến lúc ra ngân hàng.

Nếu anh/chị đang ở nước ngoài và có người thân để lại nhà đất tại Việt Nam, DEDICA có thể kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản, đại diện theo ủy quyền khai nhận di sản, thương lượng với các đồng thừa kế, xử lý việc bán tài sản và hồ sơ chuyển tiền về nước; anh/chị không cần có mặt tại Việt Nam trong suốt quá trình. Gửi DEDICA bản chụp giấy chứng tử và giấy tờ nhà đất, luật sư sẽ đánh giá sơ bộ phương án nhận thừa kế cho trường hợp của anh/chị.

Nội dung trên mang tính tham khảo tại thời điểm đăng; mỗi vụ việc có tình tiết riêng (loại tài sản, tình trạng giấy tờ, số đồng thừa kế, có hay không có di chúc...), anh/chị vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác cho trường hợp cụ thể.