Anh Min (tên đã được thay đổi), quốc tịch Hàn Quốc, hỏi DEDICA:
"Bố tôi là người Hàn Quốc, sang Việt Nam làm việc nhiều năm và mua một căn hộ chung cư trong một dự án ở TP.HCM, sổ đứng tên ông. Bố vừa qua đời, tôi là con trai duy nhất và đang sống ở Seoul. Mấy người quen nói người nước ngoài không được sở hữu nhà tại Việt Nam nên tôi phải bán gấp căn hộ. Tôi có thật sự được giữ và đứng tên căn hộ này không, hay buộc phải bán? Mà tôi cũng khó thu xếp về Việt Nam lâu."
DEDICA tư vấn Câu "người nước ngoài không được sở hữu nhà tại Việt Nam" là cách hiểu không đầy đủ, và nó đang khiến anh suýt bán vội một tài sản mà anh có quyền giữ. Với căn hộ chung cư nằm trong dự án nhà ở thương mại, đúng loại bố anh để lại, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam như anh có thể nhận thừa kế, đứng tên và được cấp Giấy chứng nhận, chứ không chỉ "hưởng giá trị" như với đất hay nhà riêng lẻ ngoài dự án. Việc cần làm là xác định căn hộ có thuộc diện đó không, rồi thực hiện thủ tục; toàn bộ có thể làm từ Hàn Quốc qua người được ủy quyền. Dưới đây là căn cứ và các bước cụ thể.
Quyền thừa kế và sở hữu căn hộ chung cư của người nước ngoài
Trước hết cần tách bạch hai chuyện hay bị gộp làm một: quyền được thừa kế và quyền đứng tên sở hữu. Quyền thừa kế của anh không phụ thuộc vào việc anh mang hộ chiếu nước nào.
Là con đẻ của người để lại di sản, anh thuộc hàng thừa kế thứ nhất (Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015), hưởng phần ngang với những người cùng hàng nếu có. Vì di sản là bất động sản tại Việt Nam, việc thực hiện quyền thừa kế áp dụng theo pháp luật Việt Nam (khoản 2 Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015): luật Việt Nam quyết định anh nhận căn hộ bằng hình thức nào.
Và đây là điểm khiến căn hộ chung cư trong dự án khác hẳn đất đai hay nhà riêng lẻ. Người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất, nên với đất hay nhà ngoài dự án họ chỉ "hưởng giá trị" (DEDICA phân tích riêng trong bài về người nước ngoài thừa kế đất đai). Nhưng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo một chế độ cởi mở hơn: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận thừa kế căn hộ chung cư thương mại trong dự án, ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023), và khi đó:
Nói cách khác, nếu anh được phép nhập cảnh Việt Nam, căn hộ nằm trong dự án thương mại ngoài khu vực quốc phòng, an ninh và lượng người nước ngoài sở hữu trong tòa nhà chưa vượt 30% số căn hộ (Điều 19 Luật Nhà ở 2023), anh được đứng tên và cấp Giấy chứng nhận như bố anh. Một giới hạn cần biết: cá nhân nước ngoài sở hữu tối đa 50 năm, gia hạn một lần (điểm c khoản 2 Điều 20); anh thừa kế và tiếp nối trong thời hạn ghi trên Sổ của bố.
Chỉ khi căn hộ rơi ra ngoài các điều kiện trên, chẳng hạn đã vượt mức 30%, thuộc khu vực quốc phòng, an ninh, hoặc bản thân người thừa kế không được phép nhập cảnh, thì mới chuyển sang cơ chế "hưởng giá trị":
"Hưởng giá trị" không phải là mất phần: anh được trực tiếp hoặc ủy quyền bán, tặng cho căn hộ cho người thuộc diện được sở hữu và nhận trọn số tiền tương ứng phần thừa kế (Điều 22 Luật Nhà ở 2023). Các quy định trên DEDICA trích theo văn bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH năm 2026.
Các bước nhận thừa kế căn hộ khi anh đang ở nước ngoài
Thủ tục cho người thừa kế ở nước ngoài đã thành đường quen; quan trọng là làm đúng thứ tự và xử lý sớm khâu giấy tờ hay vướng.
- Xác định căn hộ thuộc diện nào: kiểm tra dự án có nằm ngoài khu vực quốc phòng, an ninh không, tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài trong tòa nhà đã đủ 30% chưa, và thời hạn sở hữu còn lại trên Giấy chứng nhận của bố. Đây là bước quyết định anh được đứng tên hay chỉ hưởng giá trị.
- Chuẩn bị giấy tờ từ Hàn Quốc: hộ chiếu còn hiệu lực, giấy tờ chứng minh quan hệ cha con và giấy chứng tử của bố. Giấy tờ do cơ quan Hàn Quốc cấp phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng sang tiếng Việt mới dùng được tại Việt Nam.
- Lập văn bản ủy quyền cho luật sư hoặc người đại diện tại Việt Nam, thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở Hàn Quốc, hoặc công chứng tại Hàn Quốc rồi hợp pháp hóa lãnh sự. Đây là chìa khóa để anh không phải về Việt Nam.
- Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng (qua người được ủy quyền), rồi sang tên: cấp Giấy chứng nhận cho anh nếu thuộc diện được sở hữu, hoặc bán/tặng cho để nhận giá trị nếu không. Nếu nhận giá trị và chuyển tiền về Hàn Quốc, chuẩn bị bộ chứng từ ngay từ đầu (văn bản khai nhận đã công chứng, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thuế, phí) để ngân hàng làm thủ tục chuyển tiền thừa kế ra nước ngoài.
Kết luận
Như vậy, quốc tịch Hàn Quốc không làm anh mất quyền thừa kế căn hộ của bố. Khác với đất đai, căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại cho phép người nước ngoài được phép nhập cảnh như anh đứng tên và được cấp Giấy chứng nhận (tối đa 50 năm, gia hạn một lần), miễn căn hộ ngoài khu vực quốc phòng, an ninh và lượng người nước ngoài sở hữu trong tòa nhà chưa vượt 30%; không đủ điều kiện đó thì anh nhận trọn giá trị. Thứ tự nên làm: (1) xác định căn hộ thuộc diện được sở hữu hay hưởng giá trị; (2) hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ và lập ủy quyền cho người đại diện tại Việt Nam; (3) khai nhận di sản rồi sang tên hoặc bán nhận giá trị; chưa ký văn bản bán hay từ chối nào trước khi rõ phần của mình. Toàn bộ thực hiện được từ Hàn Quốc qua ủy quyền.
Nếu người thân của anh/chị để lại một căn hộ chung cư tại Việt Nam, DEDICA có thể tra cứu tình trạng pháp lý của căn hộ và dự án để xác định anh/chị được đứng tên hay hưởng giá trị, rồi đại diện theo ủy quyền khai nhận di sản, sang tên hoặc bán và xử lý hồ sơ chuyển tiền về nước; anh/chị không cần có mặt tại Việt Nam. Gửi DEDICA bản chụp Giấy chứng nhận căn hộ và giấy chứng tử để luật sư đánh giá sơ bộ phương án.
Nội dung trên mang tính tham khảo tại thời điểm đăng; mỗi vụ việc có tình tiết riêng (loại nhà ở, tình trạng dự án và giấy tờ, số đồng thừa kế, có hay không có di chúc...), anh/chị vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác cho trường hợp cụ thể.
