Chị Thanh (tên đã được thay đổi), người Việt đang sinh sống tại California, Mỹ, hỏi DEDICA:
"Mẹ tôi vừa qua đời tại TP.HCM, để lại căn nhà đứng tên mẹ, không có di chúc. Tôi vẫn giữ quốc tịch Việt Nam, còn em trai tôi đã nhập tịch Mỹ và thôi quốc tịch Việt Nam. Hai chị em đều không thể về nước dài ngày. Chúng tôi phải làm những bước nào để nhận căn nhà, và em tôi có còn được hưởng phần không?"
DEDICA tư vấn Người Việt ở Mỹ nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam hoàn toàn làm được mà không phải bỏ việc bay về: chị còn quốc tịch Việt Nam nên đứng tên nhà đất như người trong nước; em trai chị đã thôi quốc tịch nhưng là người gốc Việt, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì vẫn nhận thừa kế và đứng tên. Trường hợp xấu nhất cũng không mất phần, mà nhận bằng giá trị. Toàn bộ trình tự thực hiện được từ Mỹ qua ủy quyền. Dưới đây là căn cứ và từng bước cụ thể.
Quyền nhận thừa kế nhà đất khi đang định cư tại Mỹ
Mẹ chị không để lại di chúc nên di sản chia theo pháp luật: theo Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, hai chị em đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và hưởng phần bằng nhau; sống ở Mỹ hay đã đổi quốc tịch không làm thay đổi điều này. "Thôi quốc tịch là mất quyền thừa kế" là hiểu lầm phổ biến: quốc tịch không quyết định việc có được hưởng hay không, nó chỉ ảnh hưởng đến hình thức nhận nhà đất.
Vì chị còn quốc tịch Việt Nam, Luật Đất đai 2024 có một thay đổi đáng giá cho chị: người Việt định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được xếp cùng nhóm với cá nhân trong nước.
Nghĩa là chị đứng tên sổ hồng, giữ, cho thuê hay bán căn nhà với đầy đủ quyền như người trong nước. Trước ngày 01/8/2024, điều này chưa hẳn làm được.
Em trai chị thuộc nhóm pháp luật gọi là "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài". Với nhóm này, Luật Đất đai 2024 cho phép nhận thừa kế nhà đất kèm một điều kiện duy nhất:
Em chị vẫn về Việt Nam thăm gia đình bình thường, tức thuộc diện được phép nhập cảnh, nên cùng chị đứng tên căn nhà và sở hữu nhà ở theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp hiếm không được phép nhập cảnh thì áp dụng khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024: không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho phần thừa kế, tức vẫn nhận trọn bằng giá trị. (Quyền của từng nhóm quốc tịch, DEDICA đã phân tích sâu trong bài riêng.)
Trình tự khai nhận di sản thực hiện từ Mỹ
Chỗ dựa để làm mọi việc từ xa là quy định cho phép cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài công chứng văn bản ủy quyền:
Kinh nghiệm của DEDICA: hồ sơ từ Mỹ trôi hay đứng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào khâu giấy tờ và văn bản ủy quyền. Bốn bước như sau:
- Chuẩn bị và hợp pháp hóa giấy tờ. Gồm: giấy chứng tử của mẹ (trích lục tại Việt Nam), giấy khai sinh chứng minh quan hệ mẹ con của từng người, hộ chiếu, giấy tờ nhà đất mẹ để lại. Giấy tờ nào do cơ quan Mỹ cấp (khai sinh cấp lại, xác nhận đổi tên...) phải hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng sang tiếng Việt.
- Ký văn bản ủy quyền ngay tại Mỹ. Hai chị em ủy quyền cho luật sư hoặc người thân tin cậy tại Việt Nam thay mặt làm toàn bộ thủ tục. Gọn nhất là ký tại Đại sứ quán Việt Nam ở Washington D.C. hoặc Tổng lãnh sự quán gần nơi ở; nếu ký trước công chứng viên Mỹ thì phải hợp pháp hóa lãnh sự thêm một vòng.
- Công chứng văn bản phân chia di sản tại Việt Nam. Người được ủy quyền nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng theo Điều 59 Luật Công chứng 2024; việc tiếp nhận được niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi có căn nhà theo Nghị định 104/2025/NĐ-CP. Hết hạn không có khiếu nại, tố cáo, công chứng viên chứng nhận văn bản; đây là căn cứ để sang tên.
- Sang tên và hoàn tất. Trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản, người được ủy quyền đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Thừa kế giữa mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Muốn bán nhà rồi chuyển tiền sang Mỹ, pháp luật ngoại hối có cơ chế hợp pháp; DEDICA tư vấn riêng khi cần.
Kết luận
Như vậy, hai chị em chị Thanh đều nhận được căn nhà mẹ để lại: chị đứng tên như người trong nước; em trai chị là người gốc Việt được phép nhập cảnh nên cũng đứng tên bình thường, kể cả trường hợp xấu nhất vẫn nhận đủ phần bằng giá trị. Việc cần làm theo thứ tự: (1) tập hợp giấy chứng tử, khai sinh, giấy tờ nhà và hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ do Mỹ cấp; (2) ký ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở Mỹ; (3) để người đại diện công chứng văn bản phân chia di sản, qua 15 ngày niêm yết; (4) sang tên trong 30 ngày kể từ khi phân chia xong. Cả bốn bước đều không đòi hỏi chị em có mặt tại Việt Nam.
DEDICA thường xuyên đại diện cho người Việt tại Mỹ nhận thừa kế nhà đất ở Việt Nam: rà và chuẩn hóa giấy tờ trước khi gửi về, soạn sẵn văn bản ủy quyền để ký một lần là đạt, thay mặt chị làm việc với tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký đất đai đến khi ra sổ, kể cả bán nhà và chuyển tiền hợp pháp sang Mỹ nếu chị chọn. Gửi DEDICA bộ giấy tờ chị đang có để luật sư rà soát và báo lộ trình cụ thể cho trường hợp của mình.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng; mỗi vụ việc có tình tiết riêng, vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác cho trường hợp cụ thể của bạn.
