Người nước ngoài và Việt kiều vẫn có quyền thừa kế tài sản tại Việt Nam. Nhưng nhận được gì, có được đứng tên hay không lại phụ thuộc vào việc bạn thuộc nhóm đối tượng nào theo pháp luật đất đai, nhà ở. Không ít người vì tin lời đồn "mất quốc tịch là mất quyền thừa kế" mà im lặng đứng ngoài, để di sản bị người khác khai nhận, định đoạt; ngược lại, có người theo đuổi việc đứng tên một tài sản mà luật chỉ cho phép họ hưởng giá trị, khiến hồ sơ tắc nhiều năm.
Cha mẹ bạn ở Việt Nam vừa qua đời, để lại nhà đất và sổ tiết kiệm. Bạn đang mang quốc tịch Mỹ, Úc hay Hàn Quốc, liệu có còn được hưởng phần của mình? Người nước ngoài có được đứng tên nhà đất thừa kế tại Việt Nam, hay chỉ được quy ra tiền? Và nếu bạn không thể bay về, ai sẽ thay bạn khai nhận di sản, số tiền nhận được sẽ chuyển ra nước ngoài bằng cách nào cho hợp pháp? Mỗi câu hỏi đều có lời giải, nhưng câu trả lời thay đổi hoàn toàn tùy theo bạn còn quốc tịch Việt Nam, là người gốc Việt hay là người nước ngoài hoàn toàn; đây là ranh giới mà ngay cả nhiều người trong cuộc cũng nhầm. Bài viết dưới đây phân tích khung pháp lý đang có hiệu lực gồm Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 cùng các quy định thuế, ngoại hối, trình tự thực hiện từ nước ngoài và những sai lầm khiến nhiều người thừa kế thiệt thòi.
Quyền thừa kế của người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam
Hiểu lầm phổ biến nhất mà DEDICA gặp khi tư vấn cho khách hàng ở nước ngoài là: "tôi đã thôi quốc tịch Việt Nam nên không còn quyền thừa kế ở Việt Nam". Bộ luật Dân sự 2015 không quy định như vậy. Quyền thừa kế là quyền dân sự của mọi cá nhân và không gắn với quốc tịch:
Điều này nghĩa là: nếu bạn là con của người để lại di sản, bạn vẫn đứng trong hàng thừa kế thứ nhất (gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015), bất kể bạn mang hộ chiếu nước nào hay đã rời Việt Nam bao lâu. Nếu có di chúc hợp pháp cho bạn hưởng, bạn được hưởng theo di chúc. Quốc tịch chỉ ảnh hưởng đến hình thức nhận một số loại tài sản, chủ yếu là nhà đất, chứ không xóa quyền thừa kế của bạn. Điểm này sẽ được phân tích ở mục tiếp theo.
Vì quan hệ thừa kế có người ở nước ngoài hoặc người mang quốc tịch nước ngoài là quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, trước hết phải xác định pháp luật nước nào điều chỉnh. Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra hai nguyên tắc nền tảng:
Áp vào các tình huống thường gặp: cha mẹ bạn là công dân Việt Nam qua đời tại Việt Nam thì pháp luật Việt Nam quyết định ai được thừa kế, chia theo tỷ lệ nào. Ngược lại, một người Hàn Quốc mua căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh rồi qua đời thì pháp luật Hàn Quốc xác định ai là người thừa kế của ông, nhưng việc người thừa kế đó nhận căn hộ (đăng ký, sang tên, giới hạn sở hữu) vẫn phải theo pháp luật Việt Nam vì bất động sản nằm tại Việt Nam. Với di chúc lập ở nước ngoài, Điều 681 Bộ luật Dân sự 2015 công nhận hình thức di chúc nếu phù hợp với pháp luật của nước nơi lập di chúc, nơi người lập cư trú, nơi người lập có quốc tịch hoặc nơi có bất động sản. Nhờ vậy, một bản di chúc lập hợp lệ tại Mỹ, Pháp hay Nhật hoàn toàn có thể được dùng để khai nhận di sản tại Việt Nam sau khi được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng.
Ba nhóm người thừa kế và quyền nhận nhà đất tại Việt Nam
Khi di sản là nhà đất, loại tài sản chiếm phần lớn các hồ sơ thừa kế mà DEDICA xử lý, pháp luật đất đai, nhà ở hiện hành phân biệt ba nhóm người thừa kế ở nước ngoài với ba mức quyền rất khác nhau. Việc xác định đúng mình thuộc nhóm nào là bước quan trọng nhất trước khi làm bất kỳ thủ tục gì.
Nhóm thứ nhất: người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam. Luật Đất đai 2024 (bản hợp nhất mới nhất năm 2026) xếp nhóm này cùng nhóm với cá nhân trong nước: khoản 3 Điều 4 quy định người sử dụng đất gồm "Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)". Nói cách khác, nếu bạn vẫn giữ quốc tịch Việt Nam, bạn nhận thừa kế và đứng tên nhà đất như một người đang sống trong nước: không bị giới hạn loại đất, không cần điều kiện nhập cảnh. Đây là thay đổi có lợi rõ rệt so với Luật Đất đai 2013 trước đây.
Nhóm thứ hai: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tức người đã từng có quốc tịch Việt Nam (xác định theo Luật Quốc tịch) nhưng nay mang quốc tịch nước ngoài, và con cháu của họ. Nhóm này được nhận thừa kế và đứng tên nhà đất trong phạm vi hẹp hơn, với điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam:
Như vậy, người gốc Việt được nhập cảnh có thể đứng tên căn nhà cùng đất ở mà cha mẹ để lại. Nhưng nếu di sản là đất nông nghiệp, đất vườn không nằm cùng thửa với nhà ở, họ không được đứng tên phần đất đó mà chuyển sang cơ chế "hưởng giá trị" như nhóm thứ ba dưới đây.
Nhóm thứ ba: cá nhân nước ngoài (không có gốc Việt Nam), và cả người gốc Việt không đáp ứng điều kiện nhập cảnh. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh chỉ được sở hữu nhà ở thương mại (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, kể cả khi nhận qua thừa kế (điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023), trong giới hạn không quá 30% số căn hộ một tòa chung cư hoặc 250 căn nhà riêng lẻ trên một khu vực dân số tương đương cấp phường (Điều 19), và thời hạn sở hữu tối đa 50 năm, được gia hạn một lần (điểm c khoản 2 Điều 20). Riêng cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Với mọi tài sản nằm ngoài phạm vi trên (nhà ngoài dự án, đất ở riêng, đất nông nghiệp), pháp luật áp dụng cơ chế hưởng giá trị:
"Hưởng giá trị" không có nghĩa là mất trắng. Người thừa kế nước ngoài vẫn là chủ của phần di sản: họ được trực tiếp đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng bán nhà đất đó, được tặng cho người khác thuộc diện sở hữu, và trong thời gian chưa bán thì được ghi nhận vào Sổ địa chính, được ủy quyền cho người khác trông nom (khoản 3 và khoản 5 Điều 44). Luật Nhà ở 2023 quy định tương ứng tại điểm b khoản 2 Điều 20: nhà ở được thừa kế ngoài diện sở hữu thì người thừa kế nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Toàn bộ tiền bán tài sản, sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, được phép chuyển ra nước ngoài theo trình tự ở phần sau.
| Nhóm người thừa kế | Quyền với nhà đất thừa kế | Căn cứ chính |
|---|---|---|
| Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (còn quốc tịch Việt Nam) | Nhận thừa kế và đứng tên mọi loại nhà đất như cá nhân trong nước, không cần điều kiện nhập cảnh. | Khoản 3 Điều 4, điểm g khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 |
| Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, được phép nhập cảnh | Đứng tên nhà ở gắn liền với đất ở; nhận thừa kế đất ở và đất khác trong cùng thửa có nhà ở. Đất ngoài phạm vi này: hưởng giá trị. | Điểm h khoản 1 Điều 28, Điều 44 Luật Đất đai 2024 |
| Cá nhân nước ngoài (hoặc người gốc Việt không được nhập cảnh) | Chỉ đứng tên nhà ở thương mại trong dự án, tối đa 50 năm (gia hạn một lần), trần 30% căn hộ/tòa hoặc 250 nhà/khu vực cấp phường; ngoài diện này hưởng giá trị. Kết hôn với công dân Việt Nam: sở hữu như công dân Việt Nam. | Điều 17, 19, 20 Luật Nhà ở 2023; khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 |
Với di sản là động sản như số dư tài khoản, sổ tiết kiệm, ô tô, phần vốn góp, cổ phần, pháp luật không đặt ra giới hạn "đứng tên" theo quốc tịch như nhà đất: người thừa kế nước ngoài nhận đầy đủ phần của mình bằng tiền hoặc tài sản, chỉ cần hoàn tất văn bản phân chia di sản có công chứng để ngân hàng, doanh nghiệp giải tỏa và chi trả. Riêng phần vốn trong doanh nghiệp có thể phát sinh điều kiện riêng theo pháp luật doanh nghiệp và điều lệ công ty, nên kiểm tra trước khi quyết định giữ hay chuyển nhượng.
Trình tự khai nhận di sản khi người thừa kế đang ở nước ngoài
Điểm cần nhấn mạnh trước tiên: bạn không bắt buộc phải về Việt Nam. Toàn bộ quy trình dưới đây có thể thực hiện thông qua người đại diện theo ủy quyền (thường là luật sư tại Việt Nam) trong khi bạn vẫn ở nước ngoài.
- Tập hợp giấy tờ. Giấy chứng tử của người để lại di sản; di chúc (nếu có); giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (khai sinh, đăng ký kết hôn...); giấy tờ tài sản (Giấy chứng nhận nhà đất, sổ tiết kiệm, đăng ký xe...). Mọi giấy tờ do cơ quan nước ngoài cấp phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng sang tiếng Việt trước khi sử dụng tại Việt Nam.
- Lập ủy quyền từ nước ngoài. Bạn có thể ký văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam (đại sứ quán, tổng lãnh sự quán) ở nước sở tại; hoặc dùng cơ chế tại Điều 57 Luật Công chứng 2024: bên ủy quyền yêu cầu công chứng việc đề nghị ủy quyền tại nơi mình chọn, bên được ủy quyền tại Việt Nam yêu cầu công chứng tiếp vào bản gốc để hoàn tất, hai bên không cần gặp nhau.
- Công chứng văn bản phân chia di sản. Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản; thủ tục này áp dụng cả khi chỉ có một người thừa kế. Công chứng viên kiểm tra quyền tài sản của người để lại di sản và tư cách của từng người thừa kế.
- Niêm yết công khai. Việc tiếp nhận công chứng phải được niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP). Điểm mới đáng chú ý: nếu người để lại di sản không có nơi cư trú cuối cùng tại Việt Nam (ví dụ người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam nhưng sống và mất ở nước ngoài), việc niêm yết được thay bằng đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở Tư pháp. Không có khiếu nại, tố cáo thì công chứng viên chứng nhận văn bản.
- Hoàn tất nhận di sản. Văn bản phân chia di sản đã công chứng là căn cứ đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai (kèm nghĩa vụ thuế, lệ phí nếu thuộc diện), hoặc để ngân hàng giải tỏa, chi trả số dư. Người thuộc nhóm chỉ được hưởng giá trị sẽ đứng tên bên bán trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản và nhận tiền.
Về thời gian: nếu giấy tờ chuẩn ngay từ đầu và các đồng thừa kế hợp tác, riêng chuỗi công chứng, niêm yết, sang tên có thể gói gọn trong vài tuần đến vài tháng. Hồ sơ kéo dài thường không phải do luật, mà do giấy tờ tài sản chưa hoàn thiện (nhà chưa có sổ, đứng tên hộ gia đình) hoặc các đồng thừa kế không thống nhất. Khi đó vụ việc chuyển sang giai đoạn thương lượng hoặc khởi kiện chia di sản, một chủ đề DEDICA đã phân tích trong bài riêng về tranh chấp thừa kế có yếu tố nước ngoài.
Thuế, lệ phí và chuyển tiền thừa kế ra nước ngoài
Thuế thu nhập cá nhân chỉ đặt ra với di sản là tài sản phải đăng ký sở hữu, đăng ký sử dụng như bất động sản, ô tô, chứng khoán, phần vốn góp (khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành). Tiền trong tài khoản, sổ tiết kiệm nhận thừa kế không thuộc nhóm này. Mức thuế hiện áp dụng đến hết ngày 30/6/2026 là 10% trên phần giá trị vượt 10 triệu đồng mỗi lần nhận, cho cả cá nhân cư trú và không cư trú. Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thay thế luật cũ và nâng ngưỡng này lên gấp đôi:
Quan trọng hơn với đa số gia đình: thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ với con (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn; quy định này giữ nguyên trong cả luật hiện hành (khoản 4 Điều 4) lẫn luật mới (khoản 1 Điều 4). Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất là 0,5% giá trị, nhưng nhà đất nhận thừa kế giữa các thân nhân nêu trên cũng được miễn theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Như vậy, con mang quốc tịch nước ngoài nhận thừa kế nhà từ cha mẹ về cơ bản không phải nộp thuế thu nhập cá nhân lẫn lệ phí trước bạ cho việc nhận di sản; nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh ở giao dịch tiếp theo, ví dụ thuế thu nhập cá nhân khi sau này bán tài sản.
Khâu cuối cùng là đưa tiền về nơi bạn sống. Pháp luật ngoại hối cho phép việc này theo hai cơ chế tại Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP: người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển ngoại tệ ra nước ngoài cho mục đích "Chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài" (điểm đ khoản 2); còn người không cư trú, người nước ngoài có nguồn thu hợp pháp bằng đồng Việt Nam được mua ngoại tệ để chuyển, mang ra nước ngoài (khoản 3). Mức ngoại tệ được chuyển không bị áp trần cố định mà căn cứ vào giá trị tài sản người hưởng thừa kế được hưởng, theo khoản 5 Điều 13 Thông tư 20/2022/TT-NHNN. Điều kiện thực tế là bộ chứng từ phải khớp: văn bản phân chia di sản công chứng, giấy tờ bán tài sản, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ thuế. Ngân hàng sẽ đối chiếu từng khoản trước khi thực hiện lệnh chuyển.
Rủi ro pháp lý và sai lầm thường gặp trong thực tế
Bị "khai sót" khi đang ở nước ngoài. Đây là kịch bản DEDICA gặp nhiều nhất: các đồng thừa kế tại Việt Nam tự khai nhận di sản và bỏ sót người thân đang định cư ở nước ngoài, vô tình hoặc cố ý. Việc niêm yết chỉ diễn ra 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, người ở cách nửa vòng trái đất gần như không thể biết để phản đối kịp. Hậu quả: tài sản bị sang tên, thậm chí đã bán cho người thứ ba; người bị bỏ sót phải khởi kiện yêu cầu chia lại di sản, và vụ việc từ một thủ tục hành chính vài tháng trở thành vụ án kéo dài nhiều năm. Nếu bạn thuộc hàng thừa kế và nghe tin người thân qua đời, đừng chờ "được mời"; hãy chủ động xác lập sự hiện diện của mình trong hồ sơ càng sớm càng tốt.
Im lặng vì tưởng mình mất quyền, để quá thời hiệu. Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 ấn định thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm với bất động sản, 10 năm với động sản kể từ thời điểm mở thừa kế; hết thời hạn, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý. Ba mươi năm nghe có vẻ dài, nhưng với những gia đình ly tán từ thập niên 1990, không ít hồ sơ đến tay luật sư khi thời hiệu chỉ còn tính bằng tháng, hoặc đã hết, kèm theo nhân chứng không còn, giấy tờ thất lạc.
Xác định sai nhóm đối tượng. Sai theo cả hai chiều đều gây thiệt hại. Có người gốc Việt đủ điều kiện đứng tên nhà đất nhưng nghe lời khuyên truyền miệng, vội bán phần thừa kế ngay với giá thấp vì tưởng "người nước ngoài không giữ được nhà ở Việt Nam". Ngược lại, có người nước ngoài kiên trì yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất vườn được thừa kế (việc pháp luật không cho phép), khiến hồ sơ bị trả đi trả lại, trong khi phương án đúng (đứng tên bên bán, nhận giá trị) bị bỏ qua nhiều năm.
Giấy tờ nước ngoài không được công nhận. Giấy khai sinh, kết hôn, giấy đổi tên do nước ngoài cấp mà chưa hợp pháp hóa lãnh sự; tên trên hộ chiếu nước ngoài không khớp với tên trong giấy khai sinh Việt Nam sau khi nhập tịch: tổ chức công chứng và ngân hàng đều sẽ từ chối cho đến khi chuỗi giấy tờ chứng minh được "bạn chính là người đó". Đây là rủi ro thủ tục thuần túy nhưng chiếm phần lớn thời gian chết của hồ sơ, vì mỗi vòng bổ sung đều phải quay lại cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài.
Nhận xong tài sản nhưng kẹt ở khâu chuyển tiền. Bán được nhà rồi mới phát hiện thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc khoản tiền, hoặc tài khoản của người quá cố bị ngân hàng tạm khóa đến khi có văn bản phân chia di sản hợp lệ. Kết quả là tiền nằm tại Việt Nam còn người hưởng ở nước ngoài không dùng được. Kinh nghiệm của DEDICA: phương án "đầu ra" (bán cho ai, tiền về tài khoản nào, chứng từ gồm những gì) phải được thiết kế ngay từ khi lập văn bản ủy quyền, không phải sau khi đã nhận xong di sản.
Vai trò của DEDICA trong vụ việc thừa kế có yếu tố nước ngoài
Khoảng 70% khách hàng mảng thừa kế của DEDICA là người nước ngoài và người Việt định cư ở nước ngoài không thể về Việt Nam theo đuổi thủ tục. Vì vậy dịch vụ được thiết kế để anh/chị không cần có mặt: luật sư đánh giá hồ sơ và hoạch định phương án tổng thể (anh/chị thuộc nhóm quyền nào, tài sản nào đứng tên được, tài sản nào nên nhận giá trị, lộ trình thuế và chuyển tiền); hướng dẫn chuẩn bị và hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ tại nước anh/chị đang sống; đại diện theo ủy quyền làm việc với tổ chức công chứng, ngân hàng, cơ quan đăng ký đất đai, chủ đầu tư tại Việt Nam; thay mặt anh/chị thương lượng với các đồng thừa kế khi có mâu thuẫn, khởi kiện và theo đuổi thi hành án khi cần, cho đến bước cuối cùng là chuyển hợp pháp thành quả thừa kế về tài khoản của anh/chị ở nước ngoài.
Nếu anh/chị đang ở giai đoạn "vừa nhận tin, chưa biết bắt đầu từ đâu", một buổi trao đổi với luật sư để xác định nhóm quyền và kiểm kê giấy tờ là bước khởi đầu hợp lý, trước khi bất kỳ ai khác kịp định đoạt di sản.
Kết luận
Người nước ngoài và Việt kiều không mất quyền thừa kế tại Việt Nam; vấn đề chỉ là nhận bằng hình thức nào và làm thủ tục ra sao. Lộ trình chuẩn gồm năm bước: (1) xác định bạn thuộc nhóm nào (còn quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt được nhập cảnh, hay người nước ngoài), vì nhóm này quyết định việc đứng tên nhà đất hay hưởng giá trị; (2) tập hợp giấy tờ và hợp pháp hóa lãnh sự toàn bộ giấy tờ cấp ở nước ngoài, lập ủy quyền cho người đại diện tại Việt Nam; (3) công chứng văn bản phân chia di sản và niêm yết 15 ngày; (4) sang tên hoặc bán tài sản nhận giá trị, lưu ý thừa kế giữa thân nhân trực hệ được miễn cả thuế thu nhập cá nhân lẫn lệ phí trước bạ, các trường hợp khác chịu thuế 10% trên phần vượt 10 triệu đồng (từ 01/7/2026: 20 triệu đồng); (5) chuyển tiền ra nước ngoài qua ngân hàng được phép với bộ chứng từ đầy đủ. Ba sai lầm gây thiệt hại nhiều nhất: im lặng đứng ngoài để rồi bị khai sót hoặc quá thời hiệu 30 năm, giấy tờ nước ngoài chưa hợp pháp hóa lãnh sự, và tự xác định sai nhóm quyền của mình. Việc nên làm ngay khi biết tin người thân qua đời: kiểm kê di sản, gom giấy tờ nhân thân và ủy quyền cho luật sư tại Việt Nam trước khi các đồng thừa kế khác tự phân chia.
Mỗi hồ sơ thừa kế có yếu tố nước ngoài khác nhau về quốc tịch, loại tài sản và mức độ hợp tác giữa các đồng thừa kế. Anh/chị có thể gửi cho DEDICA Law Firm thông tin về người để lại di sản, danh mục tài sản và những giấy tờ đang có; luật sư sẽ xác định nhóm quyền của anh/chị, phương án nhận di sản phù hợp và lộ trình chuyển thành quả về nơi anh/chị đang sống, kể cả khi anh/chị không thể về Việt Nam. Liên hệ DEDICA để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của mình.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo, dựa trên quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm soạn thảo (tháng 6/2026). Mỗi vụ việc có tình tiết riêng; vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác cho trường hợp của anh/chị.
