베트남에서 토지사용권증서(레드북)가 없는 부동산도 상속할 수 있을까요?

부모님이 베트남에 남긴 토지나 주택이 있지만 토지사용권증서(레드북)는 아직 발급받지 못한 경우, 이를 상속으로 물려줄 수 있을까요, 아니면 명의 이전도 매각도 불가능한 "주인 없는 재산"이 되어 버릴까요? 증서가 없는 부동산의 경우, 흔한 오해 하나가 상속인이 마땅히 받아야 할 재산을 잃게 만들 수 있습니다.

증서가 없는 부동산도 법적으로 상속인들에게 분할되는 상속재산으로 인정될까요? 인정된다면, 상속인들이 모두 서로 다른 나라에 거주하고 있을 때 누가 절차를 마무리할까요? 그리고 공동상속인들이 합의하지 못하거나 그중 한 사람이 고의로 다른 사람들을 "누락"시킨다면, 재산이 무기한 묶여 버릴 수 있을까요? 이러한 난관 때문에 많은 가정이 명의 이전을 하지 못한 채 수년을 보냅니다. 이 글에서는 증서가 없는 부동산을 언제 상속할 수 있는지, 그 절차와 피해야 할 위험을 분석합니다.

증서가 없는 부동산도 상속재산으로 인정됩니다

많은 분들이 "레드북이 없으면 상속할 것이 없다"고 생각합니다. 이는 상속인이 괜히 포기하게 만들 수 있는 오해입니다. 법은 토지에 대한 권리와 그 권리를 기재한 서류를 명확히 구분합니다. 레드북, 즉 토지사용권증서는 권리를 확인해 주는 국가 발급 문서일 뿐, 권리 자체가 아닙니다. 고인이 적법하게 토지를 사용해 왔다면, 그가 남긴 것은 토지사용권이라는 재산권이며, 그 재산권은 상속재산에 포함됩니다.

더 중요한 것은, 2024년 토지법이 토지사용권의 상속을 증서 보유 요건의 예외로 규정한다는 점입니다. 다시 말해, 양도나 증여에는 증서가 반드시 필요하지만, 상속의 경우에는 증서가 없다고 해서 상속 권리가 자동으로 막히지 않습니다. 법은 또한 개인이 상속을 통해 토지사용권을 취득할 수 있음을 명시합니다(제28조). 핵심은 여기에 있습니다. 상속인은 증서를 보유하고 있을 때, 또는 해당 토지가 증서 발급 요건을 충족할 때 자신의 권리를 행사할 수 있습니다.

이것이 여러분에게 의미하는 바는 무엇일까요? 증서가 없는 부동산도, 토지 사용의 출처가 적법하고 증서 발급 요건을 충족하는 한 상속할 수 있습니다. "증서가 없는 것"과 "증서 발급 요건을 충족하지 못하는 것"은 전혀 다르며, 바로 그 차이가 여러분이 해당 재산을 상속할 수 있는지를 결정합니다.

증서가 없는 토지가 토지사용권증서 발급 요건을 충족하는 경우

문제의 핵심은 "증서 발급 요건 충족"이라는 표현에 있습니다. 증서가 없는 모든 토지를 상속할 수 있는 것은 아니며, 사용 출처가 적법한 토지만이 합법화되어 명의 이전이 가능합니다. 토지법은 이러한 경우를 크게 두 가지로 구분합니다:

• 토지사용권에 관한 서류를 갖춘 사용 중인 토지로, 구 정권이 발급한 서류, 토지대장, 지적 기록, 법정 기준일 이전에 면(社)급 인민위원회의 확인을 받은 주택·토지 매매 증서 등 여러 시기의 다양한 서류가 이에 해당합니다(2024년 토지법 제137조).
• 서류는 없으나 안정적으로 사용 중인 토지로, 토지법을 위반하지 않고 면급 인민위원회로부터 분쟁이 없으며 계획에 부합한다는 확인을 받은 경우 여전히 증서 발급 대상이 될 수 있습니다(2024년 토지법 제138조).

출처 외에도, 상속 권리를 행사하려면 해당 토지에 분쟁이 없어야 하고, 판결 집행을 위한 압류 대상이 아니어야 하며, 사용 기간이 남아 있어야 합니다(제45조의 요건). 반대로 무단 점유 토지, 위반 토지, 권한을 벗어나 배정되어 아직 합법화되지 않은 토지는 증서 발급 가능성이 매우 낮습니다. 이 경우 실제로 남는 것은 대개 개량에 투입한 가치나 토지에 부착된 자산뿐이며, 명의 이전이 가능한 "깨끗한" 토지사용권은 아닙니다. 해당 토지가 어느 쪽에 속하는지 정확히 판단하는 것이 첫 단계이자 결정적 단계입니다.

증서가 없는 상속 부동산의 신고 및 명의 이전 절차

토지가 증서 발급의 근거를 갖춘 것으로 확인되면, 증서가 없는 부동산의 상속은 대개 다음 단계를 거칩니다:

1. 토지 출처를 입증하는 서류철을 복원합니다. 관련 서류를 모두 수집합니다: 토지에 관한 구 서류, 토지사용세 영수증, 안정적 사용에 대한 면급 인민위원회의 확인서, 필지의 약도 또는 측량 발췌본 등입니다. 이는 증서가 없는 토지에서 가장 부담이 큰 단계로, 서류철이 다음 단계로 나아갈 수 있는지를 좌우합니다.
2. 신분 및 상속관계 서류를 준비합니다. 피상속인의 사망진단서, 유언상속의 경우 유언장, 법정상속의 경우 고인과의 관계를 입증하는 서류가 필요합니다. 해외에 거주하는 상속인의 경우, 해외에서 발급된 여권과 신분 관련 서류는 베트남에서 사용할 수 있도록 영사 확인(공증)과 공증 번역을 거쳐야 합니다.
3. 상속재산 분할 문서를 공증합니다. 2025년 7월 1일부터 2024년 공증법은 기존의 "상속재산 신고 문서"와 "상속재산 분할 합의서"를 하나의 문서, 즉 상속재산 분할 문서로 통합했습니다. 공증 기관은 접수 사실을 공고하며, 공고 기간이 종료되고 이의나 고발이 없어야만 공증할 수 있습니다.
4. 토지를 등기하고 상속인 명의로 증서를 발급받습니다. 공증된 상속재산 분할 문서는 토지등기기관이 최초로 증서를 발급하고 동시에 상속인을 새로운 토지사용자로 기재하는 근거가 되며, 이는 제101/2024/NĐ-CP호 시행령의 절차에 따릅니다.

공증 단계에서 유의할 핵심은, 서류철에 피상속인의 토지사용권을 입증하는 서류가 반드시 포함되어야 한다는 점입니다. 바로 이 부분이 증서 없는 토지의 서류철이 "막히는" 지점입니다.

권리를 입증할 서류가 전혀 없거나 공동상속인 간에 분쟁이 있어 공증을 완료할 수 없다면, 남은 길은 법원에 해결을 청구하는 것입니다. 토지법은 제236조에서 관할을 정합니다. 한쪽 당사자가 증서를 보유하거나 제137조에 규정된 토지 서류 중 하나를 보유하고 토지에 부착된 자산에 관한 분쟁인 경우 법원이 관할하며, 서류가 전혀 없는 경우 당사자는 관할 인민위원회에 신청하거나 법원에 소를 제기하는 것 중에서 선택할 수 있습니다.

증서가 없는 부동산 상속 시 흔한 법적 위험과 실수

증서가 없는 부동산 상속은 지연과 분쟁이 가장 잦은 사건 중 하나입니다. 다음은 겁을 주려는 것이 아니라 피하는 법을 알려 드리기 위한, 법적 근거가 있는 위험들입니다:

어떤 토지든 결국 합법화할 수 있다는 착각. 앞서 분석했듯이, 무단 점유 토지, 위반 토지, 출처가 불분명한 토지는 영영 증서를 받지 못할 수 있습니다. 증서 발급 가능성을 평가하기도 전에 상속 신고에 공을 들이는 것은 가장 큰 비용을 치르는 실수이며, 그때 "상속"은 실제로 장기간의 분쟁으로 변합니다.

상속재산 분할 청구의 시효를 넘기는 것. 이는 특히 멀리 거주하며 수년간 아무 조치를 취하지 않는 상속인에게 가장 큰 위험입니다:

30년이 지나면, 부동산을 직접 관리해 온 사람이 권리를 인정받을 수 있는 반면, 해외에 거주하는 상속인은 서류상 여전히 상속 순위에 있더라도 분할을 청구할 권리를 잃을 위험이 있습니다.

"세대(가구)" 명의로 된 토지. 지적 서류에 토지가 고인 단독이 아니라 세대에 배정된 것으로 기재되어 있다면, 상속재산은 공동 토지사용권 중 고인의 지분에 불과합니다. 토지가 배정되거나 인정된 시점의 세대 구성원이 누구였는지를 확정해야 하는데, 이는 분쟁을 일으키고 서류 진행을 지연시키기 쉽습니다.

공동상속인을 누락한 상속 신고. 한 상속인이 오래전 베트남을 떠난 경우, 국내에 남은 사람들이 스스로 상속을 신고하면서 그 사람을 "누락"시키는 일이 있습니다. 권리자를 빠뜨린 채 작성된 상속재산 분할 문서는 무효화가 청구되어 상속재산을 다시 분할해야 할 수 있으며, 이는 수년간의 소송으로 이어집니다.

끝으로, 부동산의 상속 신고가 끝나지 않은 사이에 공동상속인이 무단으로 건축하거나 사문서로 양도하거나 외부인이 점유해 버리면, 이를 되찾는 일은 일찍 조치하는 것보다 훨씬 어렵고 비용이 많이 듭니다.

증서가 없는 부동산 상속에서 DEDICA의 역할

증서가 없는 부동산에서 가장 어려운 일은 서류에 서명하는 것이 아니라, 토지가 증서 발급 요건을 충족함을 입증하는 서류철을 복원하고 다시 하지 않도록 올바른 순서를 밟는 것입니다. DEDICA는 여러분이 시간을 들여 추진하기 전에 필지의 출처를 검토하고 증서 발급 가능성을 평가하며, 해외 서류를 수집·공증하고 영사 확인을 진행한 뒤, 위임에 따라 대리하여 여러분이 베트남에 돌아올 필요 없이 면급 인민위원회, 공증 기관, 토지등기소와 협력해 마무리합니다.

분쟁이 발생하거나 누군가 누락된 경우, DEDICA는 공동상속인 간 협상을 대리하거나 법원에 상속재산 재분할을 청구합니다. 또한 해외 거주 상속인이 베트남 주거용 토지의 명의자로 등재될 자격에 해당하지 않는 경우, 상속분을 가치로 받는 방안, 즉 상속분을 매각 또는 양도한 뒤 그 자금을 적법하게 해외로 송금하는 방안을 자문해 드립니다.

증서가 없는 모든 필지에는 저마다의 출처 이야기가 있으며, 바로 그 출처가 여러분이 상속할 수 있는지를 결정합니다. DEDICA Law Firm은 토지 서류를 검토하고 증서 발급 가능성을 평가하며, 여러분이 해외에 있더라도 부동산이 여러분 명의로 이전되거나 가치로 전환되어 상속인의 손에 들어올 때까지 상속 절차를 대리합니다. 구체적인 상황에 맞는 법률 자문은 DEDICA에 문의해 주십시오.

본 글은 작성 시점의 법령에 근거한 참고용이며, 모든 상속 사건은 토지의 출처, 서류, 상속관계에 따라 고유한 사정이 있습니다. 정확한 자문은 DEDICA 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.