Min 先生 (化名,韩国国籍) 向DEDICA咨询:
"我父亲是韩国人,在越南工作多年,在胡志明市一个项目里买了一套公寓,产权登记在他名下。父亲最近去世,我是独子,现居首尔。熟人说外国人不能在越南拥有住房,所以我得赶紧把公寓卖掉。我究竟能不能保留并登记这套公寓的产权,还是必须出售?而且我也很难抽身在越南久留。"
DEDICA 法律咨询 "外国人不能在越南拥有住房"这句话只说对了一半,它差点促使您仓促卖掉一项本有权保留的资产。对于位于商业住房项目内的公寓,也就是您父亲留下的那一类,像您这样获准入境的外国人可以继承、登记产权并获发证书,而不只是像项目之外的土地或独立式住房那样仅"享有价值"。您需要做的是确认该公寓是否属于这一类别,然后办理手续;全部流程都可以在韩国通过受托代理人完成。以下为法律依据和具体步骤。
外国人对公寓的继承与所有
首先要区分两个常被混为一谈的概念:继承的权利与登记产权的权利。您的继承权并不取决于您持有哪国护照。
作为死者的亲生子女,您属于第一顺序继承人(2015年民法典第651条),若有同一顺序的其他继承人,您与他们享有均等份额。由于遗产是位于越南的不动产,继承权的行使适用越南法律(2015年民法典第680条第2款):由越南法律决定您以何种方式受领这套公寓。
而正是这一点,使项目内的公寓与土地或独立式住房截然不同。外国人无法取得土地使用权,因此对于土地或项目之外的住房,他们只能"享有价值"(DEDICA在关于外国人继承土地的文章中另作分析)。但商业住房建设投资项目内的住房适用更为开放的制度:获准入境的外国个人,可以继承位于无需保障国防、安全区域之外、项目内的商业公寓(2023年住房法第17条第2款b项),此时:
换言之,如果您获准入境越南,公寓位于国防、安全区域之外的商业项目内,且该栋楼的外国人持有比例尚未超过套数的30%(2023年住房法第19条),您便可像您父亲一样登记产权并获发证书。需要注意一项限制:外国个人所有权最长50年,可续期一次(第20条第2款c项);您继承后,在父亲证书所记载的期限内延续持有。
只有当公寓落在上述条件之外时,例如已超过30%上限、位于国防、安全区域,或继承人本人不获准入境,才转为"享有价值"的机制:
"享有价值"并非失去份额:您可以亲自或委托他人,将公寓出售或赠与给符合所有资格的人,并足额取得与继承份额相应的款项(2023年住房法第22条)。以上规定,DEDICA按2026年第79/VBHN-VPQH号合并文本引用。
身在国外继承公寓的步骤
面向海外继承人的手续如今已是熟路;关键在于按正确顺序进行,并尽早处理容易卡住的文件环节。
- 确认公寓属于哪一类别:项目是否位于国防、安全区域之外,该栋楼的外国人持有比例是否已达30%,以及父亲证书上剩余的所有权期限。这一步决定您是登记产权还是仅取得价值。
- 在韩国准备文件:有效护照、证明父子关系的文件,以及父亲的死亡证明。韩国机关签发的文件须经领事认证并公证翻译成越南语,方可在越南使用。
- 制作授权委托书(委托越南的律师或代理人):可在越南驻韩国使领馆办理,或在韩国公证后再办理领事认证。这是让您无需回越南的关键。
- 办理继承申报或遗产分割协议(通过受托代理人在公证执业机构办理),随后过户:符合所有资格的,向您核发证书;否则出售或赠与以取得价值。属于后者的,请从一开始就备齐汇款证明文件(经公证的继承申报书、转让合同、税费凭证),以便银行将继承款项汇往境外。
结论
由此可见,韩国国籍并不使您丧失对父亲公寓的继承权。与土地不同,商业住房项目内的公寓允许像您这样获准入境的外国人登记产权并获发证书(最长50年,可续期一次),前提是公寓位于国防、安全区域之外,且该栋楼的外国人持有比例未超过30%;只有在不具备上述条件时,才转为足额取得价值。建议按以下顺序行动:(1) 确认公寓是可以拥有的,还是只能取得价值的;(2) 为文件办理领事认证,并向越南境内代理人出具授权委托书;(3) 办理继承申报后过户,或出售以取得价值;在弄清自己份额之前,不要签署任何出售或放弃文件。全部流程均可在韩国通过授权委托完成。
如果家人在越南留下一套公寓,DEDICA可以核查公寓与项目的法律状况,判断您是可以登记产权还是取得价值,再受托代理办理继承申报、过户或出售,以及款项汇出境外的手续;全程您无需到越南。请将公寓证书和死亡证明的扫描件发给DEDICA,律师将为您预先评估可行方案。
以上内容为发布时的参考信息;每个案件均有其具体情节(住房类型、项目与文件状况、共同继承人人数、有无遗嘱等),请咨询DEDICA律师,以获得针对您具体情况的准确意见。
