外国人在越南继承房地产：如何评估与变现

在越南继承房屋及其所附土地的外国人，往往在得知自己无法登记于不动产权证（即"红本 sổ hồng"）时感到错愕，并担心所继承的份额会被"冻结"或全部损失。事实上，您的继承权并不会丧失；问题仅在于以何种形式取得该份额、如何评估其价值，以及如何合法地将款项汇回本国。

您身在海外，刚刚继承了越南的一处房屋，却听说外国国籍者无法登记于土地权证，那么您还能取得什么吗？如果必须将不动产"变现"，由谁、依据什么标准对房屋进行评估？出售之后，又该如何在不违反外汇规定的情况下，将这笔款项汇入您的海外账户？这三个问题让许多身处海外的继承人忧虑数月，有时仅因不知从何着手而将案件"搁置"多年。本文分析现行法律框架、分步骤的办理流程、评估方式，以及为使您取得继承份额应有价值而需避免的风险。

外国人在越南继承房地产的权利

首先，有一点可以让您安心：不会因为您持有外国国籍而丧失继承权。越南法律并不以国籍作为一个人能否取得遗产的条件。当遗产为位于越南境内的不动产时，即使被继承人或继承人为外国人，继承权的行使仍依越南法律确定。

使外国人的情形有所不同的关键在于：有权取得遗产是一回事，能否以本人名义登记土地使用权则是另一回事。《2024年土地法》未将外国个人列入可获颁土地使用权证（"红本"或"红证 sổ đỏ"）的对象。因此，当全体继承人均为外国人时，他们无法以本人名义获颁权证，但有权转让或赠与所继承的土地，即取得其价值，而非实物。

有两个极易混淆的概念需要区分。外国人仍可在越南拥有住房，但仅限于允许向外国人出售的商业住房项目中的公寓或独栋住宅，并须符合《2023年住房法》第17条规定的条件和数量限制。而一般意义上的"房地产（nhà đất）"，即附着于普通住宅用地（项目之外、单独权证的住宅用地）的房屋，外国人无法以土地使用权的形式取得，该部分将以取得价值的方式解决。这正是许多人将其误解为"外国人不能继承房地产"的原因；实际上只是不能登记土地名义，而绝非完全不能受益。

关于适用范围的提示：如果您是定居海外、获准入境越南的越南裔人士，则您的权利更为宽泛，在许多情况下可取得住宅用地使用权并登记于权证。本文聚焦于外国国籍持有人；如果您属于"越南裔"范畴，由于处理方向不同，请单独咨询以准确确定您的权利。

变现所需的遗产申报与转让流程

要合法地将所继承的房地产变为现金，您或您所委托的人须按正确顺序完成一系列步骤，因为前一步骤的结果是后一步骤的前提：

1. 准备并认证境外文件。护照、证明您与被继承人关系的文件（出生证明、结婚证明），以及在境外签发的死亡证明。所有文件在越南使用前，均须经领事认证并完成越南语公证翻译。
2. 在公证机构办理遗产申报书或遗产分割协议。依遗嘱或依法继承的继承人有权申请对遗产分割文书进行公证；公证员核查继承关系及资产权属文件。
3. 对申报进行为期15天的公告。这是确保不遗漏任何其他继承人的强制步骤。
4. 对遗产进行评估，作为分割与转让的依据（下文单独说明）。
5. 签订房地产转让（出售）合同。由于无法登记于权证，外国继承人仍可依土地法规定，在合同中登记为转让方。
6. 完成税费义务、收取款项并汇往境外。

在程序上具有决定性的两个步骤是遗产分割文书的公证与公告。《2024年公证法》要求公证机构在公证前公告受理事项，且只有在确认公告完成、且未就遗漏或隐匿继承人产生任何投诉、举报后，方可进行公证。

公告在被继承人最后常住地及不动产所在地的乡镇（社）级人民委员会办公处进行。如被继承人的最后居住地在境外或无法在越南确定，公证机构将请求省级司法厅予以公布，这对具有涉外因素的家庭而言十分常见。完成后，经公证的遗产分割文书即为您出售房产时向买方办理权利转移登记的依据。

对身处远方者的一项重要便利：整个过程中您无需亲自在越南。《2024年土地法》允许继承人以书面方式委托他人办理手续；实务中，绝大多数海外客户委托越南律师代为与公证机构、税务机关和银行从头到尾办理。

所继承房地产的评估与价值确定依据

"由谁评估、依据什么标准"这一问题其实包含三个不同层面，而将其混为一谈正是继承人容易蒙受损失的原因之一。

第一，为共同继承人之间分割而进行的评估。如果遗产由数人分得，须确定房屋价值，以便各人知悉自己的份额。首先依共同继承人之间的协商确定。无法达成一致时，各方通常委托独立的评估机构以取得客观数值。如发生争议须诉至法院，则由法院委托的评估委员会进行评估。

第二，用于计算税费的价格。办理过户时，税务机关不接受低于省级人民委员会公布的土地价格表所定地价的申报价格；若合同所载价格低于价格表，税务机关将按价格表计征。换言之，无论各方协商何种价格，计算财务义务均有一个下限。

第三，也是您实际取得的数额：市场出售价格。由于外国人的机制是通过转让"取得价值"，实际取得的数额即为经公证的转让合同中所载、向买方出售房屋的价格。这也是计算出售所涉个人所得税的依据。这对您意味着：为分割而进行的内部评估仅具参考意义；最终变现的价值取决于房屋实际以何种价格售出，以及是否按正确流程出售。

税费及继承款项汇往境外的手续

须区分产生纳税义务的两个时点：取得继承时与为变现而出售时。相关规定正处于过渡期，故现行节点与新节点均须留意。

取得继承时的税。如果您从法定范围内的亲属（配偶，父母与子女，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女，亲兄弟姐妹等）处继承房地产，该继承份额免征个人所得税。这一免税规定在现行指引（111/2013/TT-BTC号通告第3条，适用至2026年6月30日止）与自2026年7月1日起施行的《2025年个人所得税法》中均一致适用。

如果被继承人不属于上述亲属范围，所继承的房地产适用10%的税率。两个时期的差异在于计税起征点：依现行规定，税款就每次取得超过1,000万越南盾的部分计征（111/2013/TT-BTC号通告第16条）；自2026年7月1日起，起征点提高至2,000万越南盾（《2025年个人所得税法》第18条及第26条）。

为变现而出售时的税。房地产转让须按转让价格的2%缴纳个人所得税。该税率对居民个人和非居民个人均适用，而海外继承人大多被归类为税法上的"非居民个人"。

此外，向买方过户时还会产生登记费（"过户登记费 lệ phí trước bạ"）和公证费。完成财务义务并收取售房款（越南盾）后，最后一步是合法地将其汇往境外。这通常是继承人最为担心的环节，但外汇法规对此有明确规定。

这意味着：所继承房地产的售房款，只要能以经公证的转让合同和完税凭证证明其合法来源，即可用于在获准银行购买外汇，并汇入您的海外账户。如果办理汇款的是具有越南国籍的共同继承人或代理人，法律亦允许其将继承款项汇给身在海外的继承人。银行将要求一整套证明继承权及资金来源的文件，因此自始保存完整文件是确保这最后一步不被卡住的决定性因素。

实务中常见的法律风险与失误

大多数麻烦并非源于法律本身，而是源于办理步骤顺序错误或拖延过久。以下是反复出现的情形。

将文件"搁置"过久。许多身处海外的人因畏难而拖延，待返回时文件已遗失、证人已不在，或房屋已由他人管理、使用。值得注意的是，法律就请求分割遗产设有时效。

被"遗漏"为继承人。一种十分常见的情形：身在越南的共同继承人自行申报遗产，却遗漏了居住在海外的亲属。此时您仍有权提起要求重新分割的诉讼，但如果房屋已转让给善意第三人，追回将复杂得多，这又是不应拖延的一个理由。

为逃税而低报出售价格。在合同中填写低于实际的价格以减少2%的税款，潜藏重大风险：可能被税务机关重新核定并追缴、处以罚款，甚至影响交易效力并引发与买方的争议。对于难以追究后续后果的海外居住者而言，眼前的"好处"通常并不值得。

以错误方式出售。由于外国人无法登记于权证，合同必须正确设立：由继承人依规定登记为转让方，而非由他人"代为持有"后再就款项发生争议。这一步骤出错可能导致交易无效。

卡在外汇环节。如果未能保存证明资金合法的文件链（遗产申报书、经公证的转让合同、完税凭证），银行可能拒绝购汇并汇出境外，致使款项"滞留"在越南，尽管在法律上您已是合法所有权人。

DEDICA在处理涉外房地产继承中的作用

鉴于客户身在海外、难以前来越南，DEDICA Law Firm 自始即制定整体方案：指导境外文件的准备与领事认证，依委托在公证机构代为申报遗产，按正确的"取得价值"机制组织评估与转让，处理税务义务，并与银行协调将款项汇入您的海外账户。如此，您几乎无需为办理手续而往返奔波。

当发生争议时（例如共同继承人已申报遗产却遗漏了您，或无法就分割方案达成一致），DEDICA 代表您在各方协商及法院诉讼中主张重新分割遗产，并陪同您直至判决执行阶段，使您切实取得自己的份额。

每一宗涉外继承案件在国籍、亲属关系、不动产类型及居住地等方面都有其独特情形。DEDICA Law Firm 从文件审查与认证、遗产申报、评估与转让，直至款项到达您的海外账户，即使您无法身在越南，也全程陪伴。如需就您的具体情形获得律师的方案咨询，请联系 DEDICA。

本文为基于撰写时法律法规的参考内容。每宗案件各有其独特情形；有关您具体情况的准确咨询，请向 DEDICA 律师咨询。