해외 거주 중에도 베트남 상속 부동산을 바로 매각할 수 있나요?

Henry 씨 (가명, 호주 국적)가 DEDICA에 문의:

"어머니께서 최근 호치민시에서 돌아가시면서 어머니 명의의 주택을 남기셨습니다. 저는 외아들이지만 어릴 때 베트남을 떠나 현재 호주 국적이며, 업무상 베트남에 오래 머물 수 없습니다. 주변에서는 제가 베트남 국적이 없어 등기 명의자가 될 수 없고, 집을 팔려면 직접 귀국해 절차를 밟아야 한다고 합니다. 집을 바로 매각하고 호주에서 대금을 받을 수 있을까요?"

DEDICA 자문 해외에 거주 중에도 베트남의 상속 부동산을 매각하실 수 있습니다. 귀국할 필요가 없고, 등기 명의 대상이 아니더라도 토지법에 따라 양도하여 그 가치를 받으실 수 있습니다. 다만 상속 절차를 건너뛰는 의미의 "즉시 매각"은 불가능합니다. 주택이 아직 어머니 명의이므로 상속재산 분할 절차를 마친 후에야 매매계약을 체결할 수 있으며, 이 모든 과정은 위임을 통해 원격으로 진행할 수 있습니다. 아래에서 법적 근거와 구체적인 순서를 안내해 드립니다.

해외 거주자의 상속 부동산 매각 권리

Henry 씨의 권리는 어머니가 사망한 시점에 즉시 발생하며, 어느 나라 여권을 소지하는지와 무관합니다:

그러나 "권리가 있다"는 것이 곧 "바로 매매계약을 체결할 수 있다"는 뜻은 아닙니다. 주택은 여전히 고인 명의이므로, 처분에 앞서 공증된 상속재산 분할 문서를 통해 상속인 자격을 확정해야 합니다. 이 절차는 상속인이 한 명뿐인 경우에도 적용됩니다 (공증법 2024 제59조 제5항). 이 문서가 이후 모든 단계의 열쇠입니다:

"명의자가 될 수 없으면 팔 수도 없다"는 조언은 흔한 오해입니다. 베트남 입국이 허용된 베트남계 외국인(대부분 충족하는 조건)은 주거용 토지사용권이 결합된 주택을 소유할 수 있는 대상에 해당하며 (토지법 2024 제44조 제1항; 주택법 2023 제8조), 내국인처럼 명의 이전 후 매각할 수 있습니다. 소유 대상에 해당하지 않더라도 법은 별도의 길을 열어 두고 있습니다:

즉, 어느 경우에 해당하든 주택은 합법적으로 매각할 수 있으며, 차이는 서류 절차의 경로뿐입니다. 명의 이전 후 매각하거나, 새 증서 발급 없이 계약상 "양도인"으로 직접 서명하는 방식입니다. 매각 전까지는 베트남 내 다른 사람에게 서면으로 위임하여 부동산을 관리하거나 임시 사용하게 할 수도 있습니다 (제44조 제5항).

베트남에 가지 않고 원격으로 매각하는 절차

다음 모든 단계는 Henry 씨가 위임을 통해 베트남 변호사를 거쳐 순서대로 진행할 수 있습니다:

1. 서류 준비: 사망진단서, 모자 관계 증명 서류, 부동산 증서, 여권. 외국에서 발급된 서류는 영사 인증과 공증 번역을 거쳐야 베트남에서 사용할 수 있습니다 (시행령 111/2011/NĐ-CP).
2. 주재국의 베트남 대사관 또는 총영사관에서 변호사 앞 위임장에 서명하거나, 현지에서 공증 후 영사 인증을 받습니다. 본인이 베트남에 갈 필요가 없습니다.
3. 공증사무소에서 상속재산 신고: 법정 공고 게시 후 이의가 없으면 상속재산 분할 문서를 공증합니다.
4. 매각 체결: 명의 이전 등기 후 양도하거나, 증서 발급 대상이 아닌 경우 제44조 제3항에 따라 양도인 자격으로 계약을 체결합니다. 계약은 공증됩니다.
5. 세금과 수수료를 납부한 후 대금을 수령하여 외환 규정에 따라 은행을 통해 호주로 송금합니다. 참고: 새 개인소득세법이 2026년 7월 1일부터 시행되므로, 실제 매각 시점의 납세 의무를 반드시 확인해야 합니다.

해외에 계시면서 베트남 상속 부동산 매각이 필요하시면, DEDICA가 서류를 검토하여 명의 이전이 가능한지 또는 제44조 제3항에 따른 직접 매각 대상인지 판단하고, 주재국에서 서명할 수 있는 올바른 형식의 위임장을 작성하며, 상속재산 신고, 매매계약 공증, 세금 납부, 은행 송금까지 전 과정을 대신 수행해 드립니다. 구체적인 사안에 대한 평가와 진행 방안 제안이 필요하시면 DEDICA에 문의해 주십시오.

본 글은 게시 시점 기준 참고용입니다. 사안마다 사실관계와 서류가 다르므로, 정확한 자문은 DEDICA 변호사와 상담하시기 바랍니다.