在越南出售继承的房地产并将资金汇出境外 2026

在越南出售完继承的房地产，资金却滞留在账户中、无法汇回本国，是许多身处境外的继承人在签署合同之后才发现的处境。障碍通常不在出售本身，而在于证明资金来源合法、以便银行同意将外币汇出境外这一环节；仅仅一份缺少凭证的材料，便足以使数十亿越南盾的款项被冻结数月之久。

亲属在越南为您留下了一套房产，而您却定居境外：持有外国国籍是否能像境内人士一样办理过户后出售？出售完毕后，如何将该笔款项合法汇入您在境外的账户？在允许您购汇汇出之前，银行又会要求哪些证件？这正是令众多继承人耗费数月之久的三大症结，尽管只要从一开始便准备得当，绝大多数都能够顺利化解。下文将分析在2026年出售继承房地产并将资金汇出境外的法律框架、办理流程以及应当规避的风险。

身处境外人士出售继承房地产的权利

令许多人最为忧虑的是国籍问题。事实上，继承权自被继承人去世之时即告产生，并不取决于您持有哪国护照。《民法典》对这一时点作出了明确规定：

问题并不在于您能否享有继承，而在于以何种形式享有。倘若您系获准入境越南的越南裔人士，则属于可拥有与宅基地使用权相关联的住房的对象，即可像境内人士一样办理过户后再行出售。倘若您系外国人，或不属于可拥有住房对象的越南裔人士，法律仍为您另辟一条途径以取得房产价值：

换言之，无论落入哪一分支，该房产均可合法出售；区别仅在于材料办理的路径。您可先办理过户后再出售，或直接以合同中"转让方"的身份出售而无需获颁新证。"无法登记产权便无法出售"这一坊间传言，乃是一种普遍误解，它致使不少人放弃了本应属于自己的财产。

从遗产申报受领到签约出售的办理流程

享有继承权并不等于能够立即签约出售。该房产仍登记在已故者名下，故在处分之前，您须凭一份经公证的遗产分割文书确立继承人资格。下述全部环节均可通过受托律师远程办理，并须遵循以下顺序：

1. 收集并规范整理证件：死亡证明、证明与被继承人关系的证件、房地产权证书、护照。境外签发的证件须经领事认证（由我国驻外机构核验证件上签字印章真实性的程序）并经公证翻译后方可在越南使用。
2. 在越南驻所在国代表机构签署授权委托书，或在境外公证后再办理领事认证。您无需亲临越南。
3. 在公证机构申报受领并分割遗产，并依法进行公示。
4. 签署经公证的转让合同，如属可获颁产权证之对象则办理过户登记，否则依第44条第3款以转让方身份签署；缴纳税费。
5. 将款项收入越南境内账户，随后办理外币汇出境外的手续。

两个重要的程序节点位于第3步。其一，遗产分割文书的公证须经过在被继承人最后常住地所在乡级人民委员会（基层行政管理机关）为期15天的公示；倘若其最后常住地在境外，则由公证机构请求司法局在电子信息门户网站上予以登载。其二，该程序即便在仅有唯一一名继承人的情形下亦同样适用，故即便您系独生子女，仍须在出售前办理遗产分割文书。正是这份文书构成了后续各步骤的关键所在：

真正在时间上构成症结的，往往是境外签发证件这一环节。诸如出生证明、结婚登记、死亡证明等一切由境外签发的户籍证件，均须经领事认证后再公证翻译为越南文，方可提交：

2026年一项值得关注的变化：越南已加入《海牙取消认证公约》（即《Apostille公约》），该公约将自2026年9月11日起对越南生效。自该时点起，公约成员国的证件仅需加贴Apostille附加证明（取消认证书）即可，以取代此前多层级的领事认证程序。在此节点之前，证件仍须依旧有方式办理领事认证，故如您正在准备材料，请与律师确认您的情形适用何种途径，以免多办或漏办。

出售房产款项汇出境外：合法的外汇通道

这是最少被提及、却最易发生滞留的部分。出售之后，款项以越南盾形式存于越南境内账户。为将该笔款项汇回本国，外汇法规将其归入"自越南向境外单向汇款"一类，而其路径取决于您被认定为居民还是非居民。

绝大多数定居境外的继承人属于非居民，或系外国人。对于这一群体，法律明确允许将其在越南的合法财产价值汇出境外：

出售继承房产所得款项，正是上述规定中"以越南盾计的合法收入来源"。您可用该笔款项在获准经营的银行购买外币，再汇入您在境外的账户。非居民与外国人亦可依外汇管理规定在银行开立越南盾结算账户，因此在汇出之前，您完全可拥有一个合规账户以接收售房款项。

另一种情形是，在越南出面处理事务者系境内居住的越南公民，欲将继承份额汇予身处境外的继承受领人。此时则适用针对继承汇款用途的专门规定：

两条路径的共通之处在于，银行仅在您能够证明资金来源合法时方予放款。实务中，银行通常要求的凭证包括经公证的遗产分割文书、经公证的转让合同、已缴税费的凭证，以及您的身份证件。银行还须遵守反洗钱规定，故汇款人与受益人的信息须相符且透明。在税务方面，出售房产将产生不动产转让个人所得税，税率为转让价格的2%，居民与非居民均适用；而直系亲属之间（如父母与子女）继承不动产则可免税。这两项各不相同，须自一开始便准确计算，以免在费用上陷于被动。

实务中的法律风险与常见错误

那些久拖不决的案件，往往并非因法律禁止，而是因材料卡在某一具体环节。以下是最常遇到的情形及其后果。

各共同继承人尚未达成一致。倘若该房产有多名继承人，而其中一人不予配合或无法取得联系，公证机构便无法完成遗产分割文书，整个出售事宜从源头便陷于停滞。正因如此，宜在挂牌出售之前确定并联系齐全部共同继承人。

境外证件尚未办理领事认证或尚未公证翻译。一份在境外签发而未经认证的出生证明或结婚证明，或译文未经公证，即便授权委托书已签署，仍会遭公证机构与银行一并拒收。材料须从头重办，又将耗费数周。

出售完毕后才顾及汇款环节。不少人先行签约出售，事后才询问汇款方式，届时方才发现缺少银行所要求的资金来源证明凭证。款项虽已到账却无法汇出，只得回过头去为此前每一笔交易补办证件。

为"图方便"而经他人账户绕道汇款。委托越南境内的亲属出面收款再代为汇出境外，听来似乎便捷，但此举割断了资金来源的证明链条，且易触犯反洗钱规定，致使交易遭拒或被要求作出说明。使资金自售房交易直接流向您本人的账户，始终更为稳妥。

有一种误解需要澄清：不少人以为必须亲自返回越南方能出售房产、方能汇出款项。事实上，自遗产申报受领、签约出售到购买并汇出外币的全部流程，均可通过受托人办理，只要授权委托书依规范订立、且证件已充分认证即可。

DEDICA在出售继承房地产并将资金汇出境外中的作用

对于身处远方的继承人而言，律师的价值不仅在于办理手续，更在于将整个进程按正确顺序加以编排，使任何环节都无须返工。DEDICA将审核您的资格，以确定您应当过户后出售，抑或依第44条第3款直接出售；拟订规范的授权委托书，供您在越南驻所在国代表机构签署；继而代您办理遗产申报受领、售房合同公证及税费缴纳。

同样重要的是，DEDICA自一开始便规范整理证明资金来源的凭证，并就购买、汇出外币的手续与银行沟通对接，以便售房交易完成之时，款项即可汇入您在境外的账户，而不致因缺少证件而被冻结。您可远程跟踪进度，仅需在确有必要的环节亲自到场（如有）。

每一宗涉外的继承房地产出售案件，在国籍、继承人数及证件种类上均各有情节。DEDICA律师事务所将全程陪伴您，从资格审核、材料认证、代理申报受领与签约出售，直至款项汇入您在境外的账户，即便您无法亲临越南亦然。请联系DEDICA，由律师评估您的材料并为您的情形提出具体的办理路径。

本文内容系基于撰稿时点的法律规定，仅供参考。每宗案件均各有情节；请咨询DEDICA律师，以就您的具体情形获得准确建议。