Henry 先生 (化名,澳大利亚国籍) 向DEDICA咨询:
"我母亲最近在胡志明市去世,留下一套登记在她名下的房子。我是独生子,但自幼离开越南,现持澳大利亚国籍,因工作原因无法长期回越南。身边人说我没有越南国籍,无法登记产权,要卖房必须亲自回去办手续。我能否立即出售这套房子,并在澳大利亚收款?"
DEDICA 法律咨询 身在国外,您依然可以出售在越南继承的房产:无需回国,即使不属于可登记产权的对象,越南土地法仍允许您转让房产并取得其价值。唯一不可行的,是跳过继承程序意义上的"立即出售"。房屋目前仍登记在您母亲名下,必须先完成遗产申报手续,才能签署买卖合同,而整个流程都可以通过授权委托远程办理。以下是法律依据和具体步骤。
定居国外人士出售越南继承房产的权利
Henry 先生的权利自母亲去世时即已产生,与他持有哪国护照无关:
但"享有权利"并不等于"可以立即签约出售"。房屋仍登记在逝者名下;在处分之前,必须通过经公证的遗产分割文书确立继承人资格。即使只有一名继承人,该程序同样适用 (2024年公证法第59条第5款)。这份文书是后续所有步骤的钥匙:
至于"不能登记产权就不能出售"的说法,则是常见误解。获准入境越南的越南裔人士(多数人都符合此条件)属于可拥有附着居住用地使用权住房的对象 (2024年土地法第44条第1款;2023年住房法第8条),即可先过户,再像本地人一样出售。即使不属于可拥有住房的对象,法律也另辟蹊径:
也就是说,无论属于哪种情形,房屋都可以合法出售;区别仅在于手续路径。先过户再出售,或者无需换发新证、直接以合同"转让方"身份签约。在出售之前,他还可以书面委托越南境内人士代为看管、临时使用该房产 (第44条第5款)。
不回越南的远程出售流程
以下所有步骤,Henry 先生均可通过授权委托由越南律师按顺序办理:
- 收集文件:死亡证明、母子关系证明文件、房产证书、护照。外国出具的文件须经领事认证并公证翻译后,方可在越南使用 (第111/2011/NĐ-CP号议定)。
- 在驻在国的越南大使馆或总领事馆签署授权委托书,或在当地公证后办理领事认证。本人无需前往越南。
- 在公证机构申报遗产:依法公示,无人提出异议后,公证遗产分割文书。
- 签约出售:办理过户登记后转让;若不属于可获发证书的对象,则依据第44条第3款以转让方身份签署合同。合同须经公证。
- 缴纳税费后收取价款,并按外汇管理规定通过银行汇往澳大利亚。注意:新《个人所得税法》自2026年7月1日起施行,签约时务必确认当时的纳税义务。
结论
综上,Henry 先生无需回越南,也无需担心"不能登记产权"的问题。路线图共三步:(1) 在澳大利亚为越南律师签署有效的授权委托书;(2) 在公证机构申报遗产;(3) 出售房屋(属于可拥有住房对象的先过户,否则以转让方身份签约),再通过银行在澳大利亚收款。实际耗时取决于文件领事认证和公证公示期限,与本人是否身在越南无关。
如果您身在国外,需要出售在越南继承的房产,DEDICA将审查您的材料,判断您可以过户还是依据第44条第3款直接出售,起草符合规范、可在驻在国签署的授权委托书,并代您完成全部流程:遗产申报、买卖合同公证、缴纳税费、与银行对接将款项汇入您的账户。欢迎联系DEDICA,由律师评估您的材料并提出适合您个案的方案。
本文仅供发布时参考;每个案件的事实与文件各不相同,请咨询DEDICA律师以获得准确意见。
