Thanh 女士 (化名,现居美国加利福尼亚州的越南人) 向DEDICA咨询:
"我母亲最近在胡志明市去世,留下一套登记在她名下的房屋,没有遗嘱。我仍保留越南国籍,而弟弟已入籍美国并放弃了越南国籍。我们俩都无法长期回国。我们需要办理哪些步骤才能继承这套房屋?弟弟还能分得份额吗?"
DEDICA 法律咨询 在美国的越南人完全可以在不辞职回国的情况下继承越南的房产土地:您仍持有越南国籍,可以像国内居民一样登记房产名义;您的弟弟虽已放弃越南国籍,但作为越南裔人士,只要获准入境越南,仍可继承并登记产权。即便在最不利的情形下,份额也不会丧失,而是以价值形式获得。全部流程均可通过委托在美国远程办理。以下是法律依据和具体步骤。
定居美国期间对越南房产土地的继承权
您母亲未立遗嘱,遗产依法定继承分割:根据2015年民法典第650条和第651条,姐弟二人均属第一顺位继承人,份额均等;居住在美国或变更国籍均不影响这一点。"放弃国籍即丧失继承权"是常见误解:国籍并不决定能否继承,只影响取得房产的形式。
由于您仍保留越南国籍,2024年土地法的一项重要修改对您适用:持有越南国籍的海外定居越南人与国内个人归入同一类别。
也就是说,您可以在粉红簿(越南的房屋所有权与土地使用权证书)上登记名义,并以与国内居民同等的完整权利持有、出租或出售该房屋。在01/8/2024之前,这未必能够实现。
您的弟弟属于法律所称的"海外定居越南裔"群体。对该群体,2024年土地法允许继承房产土地,仅附带一个条件:
您弟弟平时仍可正常回越南探亲,即属于获准入境的对象,因此可与您共同登记房屋名义,并依据2023年住房法第8条拥有住房。在罕见的不获准入境情形下,则适用2024年土地法第44条第3款:不予颁发证书,但可转让或赠与其继承份额,即仍以价值形式全额获得。(各国籍群体的权利,DEDICA已另文深入分析。)
在美国远程办理遗产申报的流程
远程办理一切手续的法律依据,是允许越南驻外代表机构公证委托文书的规定:
DEDICA的经验是:来自美国的卷宗能否顺利推进,几乎完全取决于文件准备和委托书环节。四个步骤如下:
- 准备文件并办理领事认证。 包括:母亲的死亡证明(在越南申请摘录)、证明各自母子女关系的出生证明、护照,以及母亲留下的房产文件。凡由美国机构出具的文件(补发的出生证明、改名证明等),须办理领事认证并经公证翻译为越南语。
- 在美国就地签署委托书。 姐弟二人委托越南的律师或可信赖的亲属代为办理全部手续。最便捷的方式是在越南驻华盛顿特区大使馆或就近的总领事馆签署;若在美国公证员面前签署,则需再办一道领事认证。
- 在越南公证遗产分割文书。 受托人依据2024年公证法第59条向公证执业机构提交卷宗;受理事项依照104/2025/NĐ-CP号议定,在房屋所在地乡级人民委员会公示15天。期满无投诉、检举的,公证员对文书予以公证,此即过户的依据。
- 过户并完成。 自遗产分割完成之日起30日内,受托人到土地登记机关办理变更登记(2024年土地法第133条第3款)。母亲与子女之间的继承免征个人所得税及登记费。之后若想出售房屋并将款项汇往美国,外汇法律设有合法机制;如有需要,DEDICA将另行提供咨询。
结论
综上,Thanh女士姐弟二人均可继承母亲留下的房屋:您如国内居民一样登记名义;弟弟作为获准入境的越南裔,同样可正常登记,即便在最不利情形下也能以价值形式足额获得份额。办理顺序为:(1) 备齐死亡证明、出生证明、房产文件,并对美国出具的文件办理领事认证;(2) 在越南驻美代表机构签署委托书;(3) 由受托人公证遗产分割文书,经15天公示;(4) 分割完成后30日内办理过户。四个步骤均无需本人到越南。
DEDICA长期代理在美越南人继承越南房产土地:寄送前审核并规范文件,起草一次签署即可通过的委托书,代为对接公证机构和土地登记机关直至取得新证;如您选择出售房屋,还可协助将款项合法汇至美国。欢迎将您现有的文件发送给DEDICA,由律师审核后为您规划具体的办理路径。
本文内容仅供发布时参考;每个案件情况各异,请咨询DEDICA律师,以获得针对您具体情形的准确法律意见。
