亲属未经同意擅自加建、出租共同继承的房产是否违法？

David 先生（美国国籍，越南裔）向DEDICA咨询：

"我父亲是越南人，曾到美国探望我们一家几次，后来回越南定居。去年年初，父亲在胡志明市去世，留下一栋登记在他名下的三层临街楼房，且未立遗嘱。我们兄弟姐妹共四人：我和姐姐定居美国，两个弟弟仍在越南。至今全家都尚未办理遗产申报或分割手续。

问题在于，住在那栋房子里的小弟擅自在楼顶加建了一层，并将一楼出租作咖啡馆已一年多。他既没有征求我或姐姐的意见，也未分给我们一分租金，还说他在那里看管房子，收益就归他。我打电话提出疑问时，家里人却说我住得远、没出过力，让我别插手。

我人在美国，工作繁忙，每年只能短暂回越南一次。弟弟这样做是否违法？我对这栋房子还享有哪些权利？过去一年多的租金，我能否分得属于我的那一份？"

DEDICA 法律咨询 直接回答：在遗产分割之前，这栋房子属于全体共同继承人共有，因此任何一人未经其他继承人同意擅自加建或出租，都已超越其权限并侵害了您的权利。这首先是民事关系，未必构成刑事行为；更重要的是，您对该房屋的所有权份额依然完整：弟弟居住或出租，并不会使您丧失权利。您有权主张分得租金、要求停止擅自处分，并请求分割遗产。以下说明法律依据，以及即便您身在国外也可采取的步骤。

尚未分割的遗产是全体共同继承人的共有财产

当您父亲未留遗嘱去世（或遗嘱未处分整栋房屋）时，遗产由法定继承人继承，同一顺序的继承人享有均等份额。

在共同继承人完成遗产申报与分割之前，这栋房子不属于任何个人。它是全体继承人的共有财产，各人持有一定份额。住在屋内并负责看管的弟弟，并不因此成为唯一所有权人。关于这栋共有房屋的一切决定，都必须基于共识，而非取决于一人意志。

加建楼层或出租，都属于管理和利用共有财产的行为。依照上述原则，本应取得全体共同继承人的一致同意。弟弟擅自决定，违背了这一原则。至于租金，法律明确规定其为共有财产产生的收益，应按各人份额分配：

这意味着过去一年多收取的咖啡馆租金并非弟弟一人所有。您有权按自己的继承份额比例分得。而擅自加建、出租，绝不会为弟弟"正当化"所有权，也不会抹去您的份额。

身在国外时您该怎么做

由于这是民事关系，处理思路应从厘清事实，到协商，必要时才进入诉讼。建议按以下顺序进行：

1. 核实房屋的法律状态：查明谁登记在权属证书（不动产证）上、是否已有人申报遗产、哪些人属于继承人。这一步决定您所处的地位。
2. 书面提出异议并保存证据：发出书面文件（包括电子邮件），明确表明您是共同继承人、不同意擅自加建和出租，并要求公开透明、分配租金。保留照片、租赁合同及资金往来记录（如有）。尽早以书面提出异议，有助于日后维护您的地位。
3. 提议召开继承人会议：法律允许继承人会面，就遗产的管理与分割方式达成协议，且一切协议均须以书面作成（第656条）。若家人尚有善意，这是成本最低的途径。
4. 申报与分割遗产：若各方达成一致，可在公证机构办理申报与分割。若无法达成协议，或有人故意将您排除在外，您有权请求法院分割遗产（第219条、第660条），包括出售房屋以折价分配的方案。
5. 委托越南律师代理：您无需亲自到场。协商，以及与公证机构、银行或法院的全部事务，均可通过受托代理人办理，您应得的款项也可汇至境外给您。

若共同继承人不予配合，或您怀疑房屋正被擅自出租、改建，甚至准备转让，DEDICA可代您核实房产的法律状态，受托与各共同继承人协商，要求公开透明并分配租金，并在必要时提起遗产分割之诉，而这一切都无需您返回越南。如需针对您家庭具体情况的法律咨询，请联系DEDICA。

以上内容仅供参考；每一起继承案件的具体情节各不相同，请就您的具体情况咨询DEDICA律师，以获得准确建议。