베트남 내 주택·토지를 상속받는 비엣끼우(해외 거주 베트남 교포) 가운데 적지 않은 분들이, 부모님이 남기신 집을 국내의 공동상속인들이 자신의 이름을 "누락"한 채 상속 신고해 버리거나, 영사인증 도장 하나가 없어 서류가 해를 넘기며 방치되는 상황을 겪고 있습니다. 해외에 거주한다고 해서 상속권이 사라지는 것은 아니지만, 자신의 몫을 온전히 받을 수 있는지는 처음부터 올바른 순서로 절차를 밟는지에 달려 있습니다.
외국 국적을 보유하고 있어도 베트남에서 상속받은 부동산의 명의자가 될 수 있을까요? 수개월이 걸리는 절차를 위해 귀국할 수 없다면, 누가 대신 서류에 서명하고 공증사무소·토지등록기관과 업무를 진행해 줄까요? 외국에서 발급된 출생증명서·혼인증명서는 베트남에서 사용할 수 있으며, 상속 시 어떤 세금과 수수료를 납부해야 할까요? 이는 베트남에서 가족을 잃은 미국·호주·캐나다·유럽 거주 고객들이 DEDICA에 가장 많이 묻는 질문들입니다. 그 답은 어느 한 규정에 있지 않고 토지법, 민법전, 공증법, 세법 곳곳에 흩어져 있습니다. 본 글은 이 규정들을 하나의 완전한 로드맵으로 정리하고, 해외 거주자가 가장 빠지기 쉬운 리스크를 함께 짚어, 무엇을 어떤 순서로 해야 하고 무엇을 피해야 하는지 안내해 드립니다.
비엣끼우의 주택·토지 상속권: 권리 수준이 다른 두 그룹
DEDICA가 가장 자주 접하는 오해는 "외국 국적을 취득하면 베트남에서의 상속권을 잃는다"는 것입니다. 이는 사실이 아닙니다. 2015년 민법전은 모든 개인이 유언 또는 법률에 따라 유산을 받을 권리에서 평등함을 명시하고 있으며(제610조), 해외 거주자를 상속순위에서 배제하는 규정은 없습니다. 국적은 상속을 받을 수 있는지 여부가 아니라, 어떤 방식으로 받는지를 결정할 뿐입니다. 즉, 토지사용권·주택소유권 증서(흔히 "핑크북", "레드북"이라 불림)에 직접 명의를 올리는 방식인지, 아니면 금전으로 그 가치를 받는 방식인지의 차이입니다.
핵심은 현행 토지 법제가 "비엣끼우"를 권리 수준이 매우 다른 두 그룹으로 구분한다는 점입니다. 첫 번째 그룹은 베트남 국적을 유지한 채 해외에 거주하는 베트남 국민입니다. 이들은 2024년 토지법(2024년 8월 1일 시행)의 최대 수혜자입니다. 제4조 제3항은 이들을 국내 거주자와 동일한 "개인" 개념에 포함시켰습니다. 다시 말해 베트남 국적을 유지하고 있다면 국내 거주자와 똑같이 상속받고, 명의를 등기하고, 양도하고, 임대할 수 있으며, 별도의 거주 요건도 없습니다. 이는 해외 거주 베트남인을 여전히 권리 제한 그룹으로 분류했던 2013년 토지법과 비교할 때 근본적인 변화입니다.
두 번째 그룹은 해외에 정주하는 베트남계 인사(베트남 국적 상실·이탈자)입니다. 국적 법제상 출생 시 혈통주의에 따라 베트남 국적을 보유했던 사람과 그 자녀·손자녀로서 현재 해외에 정주하는 경우를 말합니다. 이 그룹도 주택·토지를 상속받을 수 있으나, 결정적인 조건이 하나 붙습니다. 바로 베트남 입국이 허용되어야 한다는 것입니다.
2023년 주택법도 같은 취지로 규정합니다. 베트남 입국이 허용된 해외 거주 베트남인은 토지 법제에 따라 주거용 토지사용권과 결합된 주택을 소유할 수 있습니다(제8조). 실무상 "입국 허용" 요건은 베트남 입국 확인 도장이 찍힌 유효한 여권으로 간단히 증명됩니다. 두 그룹은 다음과 같이 요약할 수 있습니다.
| 구분 | 베트남 국적 유지 | 베트남계(국적 상실) |
|---|---|---|
| 주요 근거 | 2024년 토지법 제4조 제3항: 국내 거주자와 동일한 "개인"으로 취급 | 2024년 토지법 제28조 제1항 (h)호, 제44조 |
| 증서 명의 등기 | 가능, 국내 개인과 동일 | 가능, 단 베트남 입국이 허용된 경우 |
| 요건 미충족 시 | (해당 없음) | 명의 등기는 불가하나 상속분의 가치는 수령 가능 |
이것이 여러분에게 의미하는 바는 무엇일까요? 가장 먼저 할 일은 베트남행 항공권 예약이 아니라, 자신이 어느 그룹에 속하는지를 정확히 판단하는 것입니다. 이에 따라 서류 준비의 방향, 절차의 경로, 상속 후 재산 처리 방안이 모두 달라지기 때문입니다. 아울러 베트남 국적법 개정 법률(법률 제79/2025/QH15호, 2025년 7월 1일 시행)이 외국 국적을 유지한 채 베트남 국적을 회복할 수 있는 요건을 대폭 완화했다는 점도 알아 둘 필요가 있습니다. 베트남에 자산과 연고가 많은 베트남계 인사에게는 장기 전략 차원에서 검토할 만한 "권리 그룹 상향" 방안입니다.
명의 등기가 불가능한 경우: 상속분 가치의 수령 방안
그렇다면 상속인이 베트남계이지만 베트남 내 주택 소유 자격이 없는 경우, 유산은 그대로 "증발"하는 것일까요? 그렇지 않습니다. 2024년 토지법은 바로 이 상황을 위한 별도의 장치를 마련해 두었습니다.
"가치의 향유"는 실무에서 어떻게 작동할까요? 2024년 토지법 제44조 제3항에 따르면 이 유형의 상속인은 증서를 발급받지 못하지만, 상속받은 부동산을 양도하거나 증여할 수 있습니다. 매각 시 매매계약서의 양도인 명의는 상속인 본인이며, 매각 대금도 본인에게 귀속됩니다. 매각 전까지는 서면 위임을 통해 타인에게 부동산의 관리 또는 임시 사용을 맡길 수 있습니다(제44조 제5항). 공동상속인 중 명의 등기 자격자와 무자격자가 섞여 있는 "혼합형"의 경우, 상속 서류를 토지등록기관에 제출하여 지적부에 기재해 두고, 분할이 완료된 후 자격자에게 증서가 발급됩니다(제44조 제4항).
자금 계획과 관련해 한 가지 유의할 점이 있습니다. 매각 대금을 합법적으로 해외로 송금하려면 은행에서 별도의 외환 절차를 거쳐야 합니다. 이는 DEDICA가 상속 자금의 해외 송금을 다룬 별도의 글에서 분석하는 주제이며, 여기서는 이 단계를 자금이 베트남 계좌에 들어온 뒤가 아니라 처음부터 계획에 반영해야 한다는 점만 기억하시면 됩니다.
해외에서의 서류 준비와 귀국이 어려운 경우의 위임 방안
이 단계가 전체 진행 속도의 80%를 좌우하며, 해외 거주자가 가장 자주 실수하는 부분이기도 합니다. 주택·토지 상속 신고를 위한 기본 서류는 다음과 같습니다.
- 상속인의 여권. 베트남계 인사의 경우 "입국 허용" 요건을 증명하기 위해 베트남 입국 도장이 찍힌 여권이 필요합니다.
- 피상속인과의 상속 관계를 증명하는 서류: 출생증명서, 혼인증명서, 입양 관련 서류(외국 기관이 발급한 것 포함).
- 피상속인의 사망증명서(해외에서 사망한 경우 외국 발급 사망증명서도 베트남에서 사용하기 위한 인증 절차를 거쳐야 합니다).
- 베트남 국적 보유를 증명하는 서류 또는 베트남계 인사 확인서(본인이 속한 그룹에 따라 다름).
- 상속 대상 부동산의 증서("핑크북"/"레드북") 원본, 유언장이 있는 경우 유언장.
다음 중요한 질문은 이것입니다. 베트남에 올 수 없다면 누가 대신 처리할까요? 공증 법제는 이미 그 길을 열어 두었습니다. 거주국 주재 베트남 재외공관에서 바로 위임장을 작성할 수 있습니다.
2024년 공증법(2025년 7월 1일 시행)은 위임계약을 "두 장소" 방식으로 공증하는 것도 허용합니다(제57조). 위임인이 거주지에서 먼저 서명하고, 베트남에 있는 수임인이 같은 문서에 이어서 서명하여 완성하는 방식입니다. 이를 통해 베트남 변호사에게 공증 서류 제출, 공고 모니터링, 세금 신고, 명의 이전 등기까지 전 과정을 위임할 수 있으며, 단계마다 항공권을 살 필요가 없습니다. 유일한 유의점은 위 조문에 명시되어 있듯이 부동산 매매·저당 계약은 재외공관에서 공증할 수 없다는 것입니다. 따라서 상속 후 매각까지 계획하고 있다면, 매매계약 서명은 유효한 위임 구조를 설계하거나 한 차례 베트남을 방문하는 방식으로 준비해야 합니다.
베트남에서의 상속 신고 및 명의 이전 절차
서류가 갖추어지면 베트남에서의 절차는 네 단계로 이어집니다. 순서를 어기면(예: 유산분할 문서를 공증하기 전에 "핑크북"을 들고 명의 이전을 신청) 서류는 반드시 반려됩니다.
- 유산분할 문서의 공증. 상속인들(유언 또는 법정상속)은 2024년 공증법 제59조에 따라 공증기관에 유산분할 문서의 공증을 요청합니다. 신법은 종전의 "상속 신고"와 "분할 합의" 두 절차를 하나로 통합하였으며, 상속인이 1인뿐인 경우에도 동일하게 적용됩니다. 공증인은 사망증명서, 유언장 또는 상속 관계 증명 서류, 부동산 서류를 검토하며, 공증된 문서가 국가기관이 권리 이전을 등기해 주는 법적 근거가 됩니다.
- 15일간의 공고. 공증 전에 공증기관은 서류 접수 사실을 피상속인의 최종 상주지 사급(한국의 읍·면·동에 해당) 인민위원회 청사에 15일간 공고해야 하며, 유산에 부동산이 포함된 경우 부동산 소재지에도 추가로 공고합니다(시행령 104/2025/NĐ-CP 제44조). 새 규정은 매우 "비엣끼우"다운 상황까지 예정하고 있습니다. 피상속인의 최종 거주지가 해외인 경우 베트남 내 최종 거주지에 공고하고, 그것도 확인할 수 없으면 법무국(Sở Tư pháp) 전자정보포털에 게시합니다. 이 15일이 바로 누락된 상속인이 이의를 제기할 수 있는 "창구"이며, 이의가 접수되면 공증은 처리 시까지 중단됩니다.
- 개인소득세 및 등록수수료 신고. 대부분의 가정에 반가운 소식은, 직계 가족 간 상속은 개인소득세가 면제되며 이 면제 목록이 2026년 7월 1일부터 적용되는 새 세법에도 그대로 유지된다는 점입니다.
"부부 간, 친부모와 친자녀 간, 양부모와 양자녀 간, 시부모와 며느리 간, 장인·장모와 사위 간, 친조부모와 친손자녀 간, 외조부모와 외손자녀 간, 친형제자매 간의 부동산 양도·상속·증여로 인한 소득." 2025년 개인소득세법(제109/2025/QH15호) 제4조 제1항 (Khoản 1 Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15))위 면제 대상에 해당하지 않는 경우(예: 고모·삼촌으로부터의 상속)에는 현행 규정상 1천만 동을 초과하는 가치에 대해 10%의 세금이 부과되며, 2026년 7월 1일부터는 2025년 개인소득세법에 따라 이 기준이 2천만 동으로 상향됩니다. 명의 이전 시 등록수수료는 부동산 가치의 0.5%이지만, 시행령 10/2022/NĐ-CP 제10조 제10항에 따라 위와 동일한 친족 범위에는 역시 면제됩니다. 증서는 이러한 재정 의무를 이행(또는 면제 확인)한 후에야 발급됩니다.
- 30일 이내 변동 등기(명의 이전). 2024년 토지법 제133조 제3항은 유산인 토지사용권의 분할이 완료된 날부터 30일 이내에 변동 등기를 하도록 요구하며, 지연 시 행정처분 대상이 될 수 있습니다. 시행령 101/2024/NĐ-CP 제29조에 따른 서류는 변동등기 신청서(서식 11/ĐK), 기발급 증서 원본, 공증된 유산분할 문서, 대리 제출 시 위임장입니다. 제출처는 원스톱 민원창구, 토지등록사무소 또는 그 지소 중 선택할 수 있으며, 우편 또는 공공서비스 포털을 통한 제출도 가능합니다. 상속 건의 법정 처리 기간은 근무일 기준 10일 이내입니다.
전체적으로 보면, 서류가 완비되고 공동상속인 간 합의가 이루어진 "깨끗한" 사안은 해외 서류 준비 기간을 포함해 대략 2~3개월이면 마무리될 수 있습니다. 사안이 수년으로 길어지는 것은 아래의 리스크에 부딪힐 때뿐입니다.
실무상 비엣끼우가 자주 겪는 법적 리스크와 실수
상속인 명단에서 "누락"되는 경우. 해외 거주자에게 가장 큰 리스크이자 DEDICA가 가장 자주 처리하는 분쟁 유형입니다. 베트남의 공동상속인들이 자체적으로 상속 신고를 진행하면서 해외에 있는 사람을 고의 또는 부주의로 빠뜨리는 것입니다. 공고는 사급 인민위원회 청사에서 15일간만 이루어지므로, 지구 반대편에 있는 사람이 제때 알고 이의를 제기할 가능성은 사실상 없습니다. 법적 결과는 이렇습니다. 상속인을 누락한 유산분할 문서는 법원에서 무효로 선언될 위험이 있고, 수년에 걸친 유산 재분할 소송으로 이어집니다. 이는 충분히 피할 수 있었던 값비싼 여정입니다. 자신에게 상속권이 있음을 알았다면, 일찍부터 공동상속인들에게 서면으로 입장을 밝히고, 가족이 사망한 시점부터 베트남 변호사에게 부동산 관련 동향의 모니터링을 맡기십시오. "일이 터진 뒤"에 움직이면 늦습니다.
서류를 너무 오래 "방치"하는 경우. 해외의 많은 가정이 바쁘다는 이유로, 절차가 부담스럽다는 이유로, "그 집은 막내가 살고 있으니 천천히 하자"는 이유로 상속을 미룹니다. 그러나 법은 기다려 주지 않습니다.
30년은 길게 들리지만, 1980~1990년대에 베트남을 떠난 가정의 경우 시효가 몇 달밖에 남지 않은 상태로 DEDICA에 도착하는 사안이 적지 않습니다. 자신의 상속권 확인 또는 타인의 상속권 부인을 구하는 청구의 시효는 10년에 불과합니다. 그리고 시효가 남아 있더라도 해가 갈수록 증인은 고령이 되고, 오래된 호적 서류는 유실되며, 집을 관리하는 사람에게는 현상 유지를 고집할 이유가 하나 더 생깁니다.
외국 서류가 베트남 기준에 미달하는 경우. 전형적인 오류는 외국 발급 출생·혼인증명서를 영사인증·공증 번역 없이 제출해 첫 단계에서 반려되는 것입니다. 더 까다로운 것은 성명 문제입니다. 귀화하면서 개명한 경우(미국 여권에는 John Nguyen, 베트남 출생증명서에는 Nguyễn Văn A), 양쪽 서류가 일치하지 않으며 공증인은 동일인이라고 임의로 추정할 수 없습니다. 이때는 개명 사실 확인 서류 또는 적합한 서약·확인서가 추가로 필요합니다. 이는 실제 사건 처리 경험에서 나온 절차적 리스크로, 어떤 서류든 제출하기 전에 반드시 점검해야 할 부분입니다.
유산인 부동산 자체의 법적 상태가 "깨끗"하지 않은 경우. 2024년 토지법 제45조는 권리 행사의 요건으로 토지에 분쟁이 없을 것, 압류 대상이 아닐 것, 사용 기간 내일 것을 정하고 있습니다. 증서가 없는 주택, 구성원 전원을 확정해야 하는 "세대(호)" 명의의 토지, 타인이 점유 중인 부동산 등은 각각 상속 절차 이전 또는 병행하여 해결해야 하며, 모두 상당한 시간을 추가시킵니다. 해외 거주자라면 공증 일정을 위해 항공권을 예약하기 전에, 처음부터 해당 필지의 법적 상태 확인을 요청하는 것이 바람직합니다.
"해외에 있는 사람은 몫이 없다"는 말을 믿고 상속 포기서나 처분 위임장에 서둘러 서명하는 경우. DEDICA의 일부 고객은 "호적에 이름이 없으니 받을 수 없다"는 설명을 듣고 상속 포기 문서에 서명하거나 친척에게 전권 처분 위임을 해 준 적이 있습니다. 본 글 서두에서 분석했듯이 그 정보는 틀렸지만, 한 번 한 서명은 되돌리기 매우 어렵습니다. 유산과 관련된 어떤 서류든, 설령 "만일을 위해서"라도, 서명 전에 변호사에게 먼저 검토를 맡기십시오. 피상속인이 외국에서 작성한 유언장의 효력은 섭외 상속 규정에 따라 별도로 판단해야 하는 문제로, DEDICA가 다른 글에서 심층 분석할 예정입니다.
비엣끼우의 부동산 상속 절차에 함께하는 DEDICA
DEDICA 상속 사건 고객들의 특징은 베트남에 한두 번밖에 올 수 없거나 아예 올 수 없다는 점입니다. DEDICA의 서비스는 바로 그 수요에 맞추어 설계되어 있습니다. 초기 단계에서 서류를 평가하고 전체 전략을 수립하며(어느 권리 그룹에 속하는지, 부동산이 절차를 진행할 만큼 "깨끗"한지, 보유할지 매각할지), 거주국에서의 서류 준비·공증·영사인증을 단계별로 안내하고, 위임을 받아 유산분할 문서 공증, 공고 모니터링, 세금 신고, 토지 당국에서의 명의 이전 등기까지 베트남 내 전 절차를 대신 수행합니다.
분쟁이 있는 사안(상속인 누락, 비협조적인 공동상속인, 점유당한 유산)에서는 DEDICA 변호사가 공동상속인 간 협상을 대리하고, 법원 소송에 참여하며, 판결문에 그치지 않고 권리가 실제로 실현되도록 집행 단계까지 챙깁니다. 유산의 가치를 해외로 옮기기를 원하는 고객에게는 자산 매각과 거주지로의 합법적 송금 방안을 자문합니다. 아직 "어디서부터 시작해야 할지 모르겠다"는 단계라면, 변호사와의 상담을 통해 사안의 좌표를 잡는 것이 가장 합리적인 첫걸음입니다.
결론
해외에 거주하면서 베트남의 주택·토지를 안전하게 상속받으려면 네 단계를 따라야 합니다. (1) 자신의 권리 그룹 확인: 베트남 국적을 유지하고 있다면 국내 거주자처럼 명의를 등기하고, 베트남계라면 입국 허용 요건이 필요하며, 요건 미충족 시 가치로 수령합니다. (2) 외국 서류를 기준에 맞게 준비하고(영사인증, 공증 번역) 재외공관을 통해 베트남 내 대리인에게 위임장을 작성합니다. (3) 유산분할 문서를 공증하고 15일간의 공고를 거칩니다. (4) 세금·수수료를 신고하고(부모·배우자·자녀 간은 대부분 면제) 분할 완료일부터 30일 이내에 명의 이전을 등기합니다. 반드시 피해야 할 가장 값비싼 실수 세 가지는, 공동상속인들이 자신의 이름을 빼고 상속 신고하는 것을 알고도 침묵하는 것, 서류를 30년 시효에 임박할 때까지 미루는 것, 자신의 권리를 정확히 이해하기 전에 상속 포기서나 처분 위임장에 서명하는 것입니다. 귀국이 어렵다면 오늘 해야 할 일은 신분 서류의 점검, 부동산 법적 상태의 확인, 신뢰할 수 있는 대리인에 대한 위임 세 가지이며, 이 세 가지가 사안이 빠르게 진행될지 멈춰 설지를 결정합니다.
비엣끼우의 상속 사안은 국적, 서류, 공동상속인 수, 부동산 상태가 저마다 달라, 올바른 로드맵도 각자에게 맞게 "맞춤 설계"되어야 합니다. 부동산 증서 사본, 신분 서류, 가족 상황에 대한 간단한 설명을 DEDICA에 보내 주시면, 베트남에 오실 수 없는 경우에도 변호사가 예비 검토 후 구체적인 방안과 일정을 제안해 드립니다. DEDICA Law Firm은 베트남 주택·토지 상속 관련 법률 자문을 제공해 드립니다. 심층 자문이 필요하시면 DEDICA에 문의해 주십시오.
본 글의 내용은 작성 시점에 시행 중인 법령에 근거한 참고 자료입니다. 사안마다 사실관계가 다르므로, 구체적인 상황에 대한 정확한 자문은 DEDICA 변호사와 상담하시기 바랍니다.
