외국인도 베트남에서 아파트를 상속받을 수 있을까?

Min 씨 (가명, 한국 국적)가 DEDICA에 문의:

"제 아버지는 한국분으로, 베트남에서 여러 해 일하시며 호치민시의 한 프로젝트 내 아파트를 매입해 본인 명의로 등기해 두셨습니다. 아버지가 최근 돌아가셨고, 저는 외아들이며 서울에 살고 있습니다. 지인들은 외국인은 베트남에서 주택을 소유할 수 없으니 아파트를 서둘러 팔아야 한다고 합니다. 저는 이 아파트를 정말 보유하고 명의를 가질 수 있나요, 아니면 반드시 팔아야 하나요? 게다가 베트남에 오래 머무를 형편도 못 됩니다."

DEDICA 자문 "외국인은 베트남에서 주택을 소유할 수 없다"는 말은 절반만 맞는 이해이며, 그 말 때문에 보유할 권리가 있는 자산을 서둘러 처분할 뻔하셨습니다. 아버지가 남기신 것과 같은 상업용 주택 프로젝트 내 아파트라면, 입국이 허용된 외국인인 의뢰인도 이를 상속받아 명의를 보유하고 증명서를 발급받을 수 있으며, 프로젝트 밖의 토지나 단독주택처럼 단지 "가치만 향유"하는 것이 아닙니다. 하실 일은 해당 아파트가 그 범주에 드는지 확인한 뒤 절차를 진행하는 것이며, 모든 과정은 한국에서 수임 대리인을 통해 처리할 수 있습니다. 아래에서 법적 근거와 구체적 절차를 안내해 드립니다.

외국인의 아파트 상속과 소유

먼저 자주 뒤섞이는 두 가지를 구분해야 합니다. 상속받을 권리와 명의를 보유할 권리입니다. 의뢰인의 상속권은 어느 나라 여권을 가졌는지에 좌우되지 않습니다.

사망자의 친자녀인 의뢰인은 제1순위 상속인에 속하며(민법전 2015 제651조), 같은 순위의 다른 상속인이 있다면 그들과 동등한 몫을 받습니다. 유산이 베트남 소재 부동산이므로 상속권의 행사는 베트남 법을 따르며(민법전 2015 제680조 제2항), 의뢰인이 아파트를 어떤 방식으로 받는지는 베트남 법이 결정합니다.

바로 이 점이 프로젝트 내 아파트를 토지나 단독주택과 확연히 구분 짓습니다. 외국인은 토지사용권을 취득할 수 없으므로, 토지나 프로젝트 밖 주택은 "가치만 향유"합니다(이에 대해서는 DEDICA가 외국인의 토지 상속에 관한 글에서 따로 분석했습니다). 그러나 상업용 주택건설 투자 프로젝트 내 주택은 더 개방적인 체계를 따릅니다. 입국이 허용된 외국인 개인은 국방·안보 확보가 필요한 지역 밖, 프로젝트 내의 상업용 아파트를 상속받을 수 있으며(2023년 주택법 제17조 제2항 b호), 그 경우:

다시 말해, 의뢰인이 베트남 입국이 허용되고, 아파트가 국방·안보 지역 밖의 상업용 프로젝트 내에 있으며, 해당 건물에서 외국인 소유 비율이 아직 아파트 수의 30%를 넘지 않았다면(2023년 주택법 제19조), 아버지처럼 명의를 보유하고 증명서를 발급받을 수 있습니다. 한 가지 유의할 한계가 있습니다. 외국인 개인은 최장 50년간 소유하며 1회 연장할 수 있습니다(제20조 제2항 c호). 의뢰인은 아버지의 증명서에 기재된 기간을 이어받아 그 범위 내에서 보유하게 됩니다.

아파트가 위 조건을 벗어나는 경우에만, 예컨대 30% 한도를 이미 초과했거나, 국방·안보 지역에 속하거나, 상속인 본인이 입국이 허용되지 않는 경우에만 "가치 향유" 방식으로 전환됩니다:

"가치 향유"는 몫을 잃는 것이 아닙니다. 직접 또는 위임받은 사람을 통해 소유 자격이 있는 사람에게 아파트를 매도하거나 증여하고, 상속분에 해당하는 금액을 온전히 받을 수 있습니다(2023년 주택법 제22조). 위 규정은 DEDICA가 2026년 통합본 79/VBHN-VPQH를 기준으로 인용한 것입니다.

해외에 계신 상태에서 아파트를 상속받는 절차

해외 거주 상속인을 위한 절차는 이미 익숙한 길입니다. 중요한 것은 올바른 순서로 진행하고, 막히기 쉬운 서류 단계를 일찍 처리하는 것입니다.

1. 아파트가 어느 범주에 드는지 확인: 프로젝트가 국방·안보 지역 밖에 있는지, 해당 건물의 외국인 소유 비율이 이미 30%에 도달했는지, 아버지 증명서에 남은 소유 기간은 얼마인지를 확인합니다. 이 단계가 명의 보유 여부와 가치 수령 여부를 결정합니다.
2. 한국에서 서류 준비: 유효한 여권, 부자(父子) 관계를 증명하는 서류, 아버지의 사망증명서. 한국 기관이 발급한 서류는 영사확인과 베트남어 공증번역을 거쳐야 베트남에서 사용할 수 있습니다.
3. 위임장 작성 (베트남의 변호사 또는 대리인 앞): 주한 베트남 공관에서 작성하거나, 한국에서 공증한 뒤 영사확인을 받습니다. 이것이 베트남에 가지 않아도 되게 하는 핵심입니다.
4. 상속 신고 또는 유산분할 합의를 공증사무소에서(수임 대리인을 통해) 진행한 뒤 명의를 이전합니다. 소유 자격이 있으면 의뢰인 앞으로 증명서가 발급되고, 그렇지 않으면 매도·증여하여 가치를 수령합니다. 후자의 경우, 은행이 상속 자금을 해외로 송금할 수 있도록 증빙 서류(공증된 상속 신고서, 양도계약서, 세금·수수료 납부 증빙)를 처음부터 준비합니다.

가족이 베트남에 아파트를 남기셨다면, DEDICA는 아파트와 프로젝트의 법적 상태를 확인해 의뢰인이 명의를 보유할 수 있는지 또는 가치를 받는지 판단하고, 위임을 받아 상속 신고, 명의 이전 또는 매각, 해외 송금 서류 처리까지 대리해 드립니다. 전 과정에서 베트남에 오실 필요가 없습니다. 아파트 증명서와 사망증명서 사본을 DEDICA에 보내 주시면 변호사가 진행 방안을 예비 검토해 드립니다.

본 내용은 게재 시점 기준의 참고 자료입니다. 사건마다 사실관계(주택 유형, 프로젝트 및 서류 상태, 공동상속인 수, 유언 유무 등)가 다르므로, 구체적인 사안에 대해서는 DEDICA 변호사와 상담하시기 바랍니다.